投资养老住宅

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人口增加、受教育程度提升，老年人是中国财富积累最稳定的群体，更重要的是城市化改变了社会和家庭的结构⋯⋯这些因素皆造就市场对中高端老人住房的需求。 据戴德梁行的分析，老年住宅具有投资回收期短、回报高和政府支持（收益稳定）等特点，今后将会发展成利润丰厚的另类投资项目。

从发达市场如澳大利亚的经验所得，老年住宅市场实际上是住宅发展项目、酒店和医疗保健行业的混合产业，因此，开发商和投资者须认识到品牌和服务质量对项目的长远成功至关重要。

在发达国家，老年住宅一般包含三个类型住房：

活跃长者住房：高档次、度假式的住宅项目。除提供一般的物业管理服务，还提供零售和其它相关服务，以及为老人而设的紧急医疗援助。这类型住宅多与中度及高度护理型老人住宅建在同一地点，但重点是提供独立生活空间。

低度护理住房：提供更多的家居服务，如洗衣、清洁和上门维修等；提供紧急医疗援助服务；提供标准化的物业管理服务，如保安和维修等。

高度护理住房：针对有特殊需要的住户，此类型住宅提供24小时看护、医生应诊、煮食及个人卫生护理服务等。

澳大利亚案例：

截至2008年，澳大利亚共有288.5万年龄超过65岁的老年人。其中8.7%居于不同形式的老年住房，还有约70%的活跃退休社区住房、27%高度护理型的住房由私人开发商提供，其余由政府、宗教组织或政府资助的非营利组织提供。

一般而言，开发商和投资者可从以下的渠道赚取投资收入：

1.进入债券

住户搬进养老院便须缴付进入债券款项，价格通常相等于该物业的市值。不过，在某些情况下物业可能会折让或溢价出售，而实际售价视乎管理公司、开发商的品牌和声誉。

债券的收费模式全数付给开发商，不设房贷。债券赋予住户居住权，直至离世，或者在固定期间（通常是5-20年）。居住期结束后，进入债券余款会退还给住户或其遗产。

2.食宿费

食宿费就如一般住宅项目的管理费。然而，运营商为了增加回报，通常会附设多项增值服务和收费，例如，住户可付额外费用以提高用餐质量，或者在非繁忙时间享用附近的休闲设施，如高尔夫球场或游泳池。

3.退出费

住户退房时，开发商一般需进行维修甚至重新装修，使物业能够转售。再者，物业通常会空置一段时间。为了支付这些费用，开发商通常会向住客或其遗产中收取退出费。一般情况下，退出费将从进入债券的总金额中扣除。

4.政府补贴

政府住房补贴的退休住房分成直接和间接补贴两种形式。直接补贴是由政府支付长者护理服务的所有费用，在深切治疗疗养院比较常见。间接补贴一般以土地征税优惠或较低廉的地价等形式鼓励开发商兴建老年住宅项目。

由于退休人士的财务稳建状况比较脆弱，因此很多国家的政府都会干预老年住宅市场。例如，对进入债券和住宿费用设定最高金额。

老年住宅为低风险投资

投资于老年住宅作为低风险投资类别有一定优势，包括：投资回收期短、收入来源可靠、税务优惠及政府补贴、市场稳定、商业周期独立等。

澳大利亚主要是通过进入债券实现的：住户购买进入债券作为保证金换取居住权。开发商以此支付部分开发成本，并在项目开售初期便能生产现金流，减低其它方面的融资压力。一方面，进入债券使开发商能在项目发售前期便获取资金，另一方面，住宿费则可视作可靠的收入来源，而退出费还可用作物业修复成本的支出。毕竟，即使进入债券退还后，开发商还可以赚取进入债券面值与当地物业市值的差额。

从回报的角度考虑，因为老年住宅需求取决于基本人口因素，而老年人口可预测性高。再者，低至中度老人护理服务是由实际需求所驱动的，因此，相比写字楼和零售物业市场，这个市场的需求较少受经济环境的起伏而影响。

而且退休人士通常拥有高流动性的资产或储蓄，不太受经济周期影响，因此，老年住宅项目理论上在经济衰退时表现反而比其它房产投资为佳。

当然，退休人士可能持有些长期持有资产，例如住宅物业，短期内较难套现，但他们一般已有一定的个人储蓄、养老基金、社会保障以及子女的财政支持等，为他们提供稳定的退休收入，以维持他们的租金负担能力。

事实上，老年住宅市场的商业周期很大程度上取决于自身的供需关系。需求的可预测性高，投资者可从人口和普查数据进行推敲。

老龄化推动中国特殊住宅需求

联合国《世界人口统计》指出，2010年到2050年间，全球60岁以上人口将由11%上升到21.9%，而中国则由12.3%上升到31.1%。这意味着中国在未来40年里的老龄化增长程度十分惊人。未来40年，中国将跟许多已发展国家一样，须应对人口老龄化所衍生的社会和经济问题。

而且，老年人是中国最有钱的一个团体。据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年老年人口总体消费规模将超过1.4万亿元。而戴德梁行的数据显示，到2010年我国离退休人员可用于购买住宅的资金总额突破8000亿元，而到了2020年及2030年，估计这个金额分别可达2.8万亿元及7.3万亿元，可见国内老年住宅的市场需求十分强劲，市场发展潜力巨大。

上述调查还进一步显示，在北京、上海、广州和深圳等一线城市，很多受访的高收入长者更认为市场上的老人中心提供的环境和服务无法满足他们的需求。因此，开发和投资的空间都极大。

国内老年住宅供应紧缺

由于缺乏政策支持、专业管理知识和开发经验，以及欠缺鼓励投资者和开发商进入市场的诱因，我国高级老年住宅项目开发起步相对较迟。据分析，若我国能建立类似国外的监管框架，而相关法规也能建立、完善并贯彻执行，那么老年住宅在中国很大可能成为利润丰厚的另类投资项目。

服务式养老院如老年住宅在我国发展较晚。事实上，相关的政策也是随着它们的发展而逐步制定的，《老年人权益保障法》中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年住宅、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策。

目前国内也陆续出现了不少以“养老”和“亲情”为卖点的住宅项目，但销售获现仍然是目前支撑该类项目的主要盈利方式。如：

位于昆山市、被誉为“长三角最大养老基地”的绿地21城・孝贤坊

北京澳洲康都亲情社区

广州友好老年公寓

海南海口的阳光城养老社区

今年以来，国内一些内地和二三线城市的养老地产也出现了较快的发展。包括武汉市、石家庄市、唐山市、宁夏平罗县等地，纷纷出现养老住宅项目的落成和养老住宅的土地出让。各地政府对养老地产这个产业的政策扶持也越来越多，或将为老年住宅市场的发展营造更好的政策环境。

投资回报期长、盈利平均

利好老年住宅市场的因素包括：人口老龄化、老人消费力增加、生活水平提升、家庭观念改变、老人对生活质量要求提升等等。未来，老年住宅很可能成为中国房地产行业中一个利润丰厚的市场。

从投资人的角度看，虽然老人住宅开发投资有可能获得政府的支持，而且其投资回报可能优胜于其它类型的住宅项目，如酒店式公寓。不过，我们需要注意，老年公寓的现金流只会是平均分布在一个较长的投资回报期上。净资产值收益也会分布于较长的时间范围。

从发达国家如澳大利亚的经验所得，老年住宅市场实际上是住宅发展项目、酒店和医疗保健行业的混合产业，因此，开发商和投资者须认识到品牌和服务质量对项目的长远成功至关重要。

当私人老年住宅市场渐渐成熟起来，可造就三赢局面：中高收入的老人的需求得到私人市场照顾，而政府也可集中资源投放到照顾低收入老人的需要，同时承担较少的福利负担，至于开发商和投资者也可得益于备受社会接受的住宅项目投资。

当然，对于希望寻求回报期短、资金回笼快的开发商或投资者，老年住宅项目不大合适。