上半年谁是真正的赢家?

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买不买房?房价降不降?这是眼下购房人和开发商都绕不过去的―个结。在这场“马拉松比赛”中，房价、调控、开发商、购房者，谁才是最后的赢家?

从限贷、限购到限价，2011调控年跑程过半，各方“选手”的表现如何?在严厉的宏观调控下，多数投资者纷纷离场，但也误伤了不少刚性需求者；对于开发商来说，资金链吃紧应该是目前最棘手的问题，然而，在优惠打折的吸引下，销售中心仍然不乏蜂拥而至的购房者。在这场“马拉松比赛”中，房价、调控、开发商、购房者，谁才是最后的赢家?

调控步伐仍继续

近日，央行宣布再次加息，自7月7日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。这是今年内央行第三次加息，也是自去年10月步入加息周期以来，央行第5次加息。

这次加息虽然并不完全是针对房地产，但对房地产未来的走势也带来较大的影响。资深地产专家程凌虚分析，首先，加息增加了购房者的负担，进―步抑制刚性需求的释放。以30年贷款100万元为例，此轮加息周期至今，在不到一年时间内，购房者的月供负担已经增加729.66元，其中仅今年3次加息就增加了432.58元。虽然每次加息对多数按揭购房者只不过是新增百元左右的负担，不过累计增加的月供压力，其效应威力不容小觑。

其次，加息使房企的资金链进一步绷紧，加大开发商的融资成本。从近期各大楼盘频繁的优惠信息可以看出，开发商正在适当地回笼资金，但选择降价的可能性很小。事实上，房地产市场已处于多重政策压力之下，一旦轻易降价，整个市场将出现链锁反应，正如2008年楼市低谷之后迎来的却是2009年房价的飙升，暴涨或暴跌对房地产市场的理性发展都很不利。

再则，加息将加重楼市观望情绪，市场进一步冰冻。由于信贷收紧，购房者的观望情绪已经很浓厚，预计今年第三季度楼市成交量将进一步在低位徘徊。然而，在需求萎缩的同时，下半年的楼市供应量有可能大过上半年，供求关系出现结构性转变的苗头。累次加息的叠加效应使购房成本上升，或许将促使部分投资型购房者离场。

买卖双方市场打“胶着战”

买不买房?房价降不降?这是眼下购房人和开发商谁率先让步的问题。

关于加息，有业内人士表示，房价将在第三季度末或第四季度开始松动。然而，程凌虚却并不这么乐观。“房价松动建立在一个前提基础上，那就是开发商活命，如果开发商降价也不能缓解压力或者保命，那么铤而走险是最佳选择。”程凌虚说，这次加息约等于让开发商的成本间接上涨6％，此前有人预计今年房价有5～10％的降价空间，但接二连三的加息把开发商拟降价的空间给堵住了。开发商也很明白，购房者完全是“买涨不买跌”的心态，倘若降价就是将自己推入无底洞，既然如此，还有谁会去降价呢?

程凌虚还表示，以目前的房价，开发商即使降30～50％，也未必有多少人买得起。也就是说，新购房者不会进场，老业主却要群起而攻之，这―幕闹剧在2008年那一波地产泡沫破裂时就上演过了。况且，如今活跃在市场上的开发商基本都是地产大鳄，远没有到山穷水尽的地步，纵使楼市再次陷入危机，他们的资金撑个一年半载绝对没有什么问题。

房价算不算高?

一直以来，不少业内人士用租售比作为衡量房价是否过高的利器之一，依据租金水准，判断房价应该根据租金下调。福建地产专家刘福泉反驳这种观点，他表示，就在本轮强力调控让成交受阻时，房价稳定了，但租金反而上扬，租金并不是一个不变的矢量。

“都说房价太高，难道真的过高了吗?每次针对房价的调控都是说抑制过快上涨，并没有要扳倒房价，很多观点就认为是调控不到位、力度不够等，但逆向思考，有没有可能是房价并没有传说中的那么多泡沫呢?”刘福泉教授告诉记者，在房价持续向上的同时，市场则没有体现价格过高的反应，反而是消费水平越来越高，那房价水平到底算是过高还是正常?

刘福泉认为，决定房价走势的主要因素在于：国民经济快速发展、迅速的城市化进程、社会安定和社会资源不断向城市聚集。如果以上四个方面都是肯定的，那房价必然不会出现拐点。显然，中国经济正在快速向前发展，城市人口仍然持续增加，购房需求旺盛，要房价下降是很难的。

“之所以市场与民众的反应会不一致，关键是产品结构失衡，在住宅市场上，商品基本上都是豪宅，几乎不提供中低端产品，也就是说现在的房价实际上就是豪宅价格。”刘福泉说，房地产市场吸收了大多数的社会资源，倘若成为购房者，那背负房价压力则是享受城市经济快速发展带来的好处所要付出的代价。