论挤出房地产泡沫研究

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摘要：随着当前社会的不断高速发展，房地产作为中国经济增长点不是鼓励房地产炒作与投机，不是让房地产炒作者通过银行的金融杠杆把国内房地产市场的价格炒上天，并以此来制造经济的虚假繁荣或短期繁荣，而是要把房地产市场的发展放在居民自住性的消费需要上。本文结合笔者多年实践工作经验，针对有效挤出房地产泡沫做出下文阐述，与大家共同探讨。

关键词：房地产泡沫；经济增长；通货膨胀；研究

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-02

近年来，新时期国民经济不断的增长，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，产生了大量的房地产泡沫，对经济的健康、可持续发展产生了严重的影响。当前房地产在社会中的全面发展并不是一帆风顺，在发展经营的过程依旧存在诸多的负面问题以及面临影响有效发展的困境，尤其是在经济市场当中所进行的房产交易，其中房价的高低涨幅不定，由此对于房地产泡沫将会存在更多的威胁，更加的容易导致其被挤出和变小的假象。所以，就造成人们对于其所体现出来的问题没有加以重视，在疏于防范的过程中酿成大祸。

一、房地产泡沫

泡沫或泡沫经济一词， 通常指虚拟资本的过度增长，在市场经济中，通过各种手段，使得某种商品、某种资产或股票的价格猛涨，远离其实际价值。这种猛涨形成的高价，并不能够长期维持，最终会像泡沫一样地破灭，它实际上是高速度、高消费带来的高价值而产生的违反价值规律、 违背常规的经济现象。

现在我们对它的解释是：在市场经济中，一种或一系列资产在经历过连续的涨价过程后， 其市场价格远远高于实际价值的经济现象所谓房地产泡沫是指由于房地产过度投机而引起的房地产价格突然攀升， 与其使用的价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的情况。由于房地产是由土地及其附属建筑物，即地产和房产所构成，而建筑物是劳动产品，其价格相对稳定，容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地产泡沫。

房地产泡沫的破灭对于整个金融业和国民经济而言后果是灾难性的、毁灭性的。 近年来，我国房地产泡沫以及泡沫可能带来的金融危机一直是人们关注的重点。

二、防范房地产泡沫的必要性

（一）中长期内我国房地产的供求状况基本稳定

由于经融危机在社会中所造成的影响，前几年流入的生产要素在一定程度上受到时滞性的影响，因而在房屋的供给方面并不会存在立即减少的现象。但是不管是在生产成本还是相关商品的价格，以及是否存在于预期变化当中，对于商品房的供给都会相应的给以增加。所以，在经济市场当中，尽管受到了金融危机的巨大冲击，但是在短时间内，针对房屋的供给还是处于一种较为稳定的状态。结合实际情况，站在长远的角度分析，随着我国现代社会经济的不断高速发展，房地产业在社会中的不断发展，依然是我国支柱产业，房产在供给过程当中依然有着稳步上升的局面。然而在长期发展中，我国房地产价格会有着高低涨落。

（二）国家的内需扩大计划和地方政府对GDP的追逐

房地产开发商及地方政府的推动下，可以制造短期的经济繁荣，甚至可以把 GDP 描绘得更美。 但从美国次贷危机的经验中，我们可以看到，即使在美国这样金融监管严厉、金融市场发达的情况下，都会发生如此巨大的风险与危机。 中国如果任由房地产泡沫吹大，后果也将显而易见。因为，就目前的情况来看，如果房地产不是一个炒作投机的市场，对中国的绝大多数居民来说，是没有能力进入这样高房价的市场的。 一个居民没有支付能力的市场， 如果仅是通过银行的金融杠杆来炒高房价、 来制造短期的房地产市场繁荣、 来增长GDP， 那么这个房地产的泡沫一定会吹得比美国还要大。

三、房地产泡沫防范的思路与对策

（一）加强对金融机构的监管

房地产市场资金的主要来源点是金融机构，所以在房产市场当中想要有效的控制房价上涨，那么就必须要有力的控制去供给力，这才是房价控制的主要目的和有力的措施。当今社会金融创新，针对金融机构所实施的监管力度不断的进一步增强加大，然而付诸实践所采取的监管措施，通常情况却无法有效的与金融创新靠齐，由此便在很大程度上容易导致所实施的监管措施失败。所以，在实践过程当中，所采取的有力措施，只需要保证金融监管措施在具体运用的过程当中，能够有力的跟上金融创新的步伐，那么这种监管不管是在力度上，还是在方法上都是最有效的措施。

（二）完善金融体系

我国房地产在社会中不断发展，其本身的金融体系与银行制度之间有着密切的关联。我国银行业在涉足房地产信贷业务的时候，是在其本身没有健全完善的金融体制下进行实施的。我国针对个人所制定的信用制度以及低压制度还有低压保险机制，就目前而言都是处于以后总不完善的现状。然而，仅针对银行本身而言，其在发展和运营的过程当中依旧存在诸多缺陷的地方。例如不良资产过高以及资本资金充足等方面，这些不足的方面对于房地产信贷都产生了很大的风险。

我国商业银行在发展中若要有力的解决以上问题，首先就应当冲其基础设计建设着手，将自身对于金融风险的抵御能力进一步加以全面增强提高；然而在商业银行内部当中，监管部门需要从制度建设方面采取有力措施，将各种信用制度进一步加以完善，全面有力的将银行本身的资金进行有力的扩充，减少压制不良贷款率。

（三）调整货币政策和房地产信贷政策

房地产也与金融业之间有着密切相关联系，如果金融业在很大程度上，对于货币政策进行放松，并且针对与之有着相应的房地产信贷宽松政策，以此两点是房地产泡沫产生的最为根本的首要原因。所以，结合整体情况而言，当前所要做出处理的内容有两方面：其一，货币当局通过有效的货币供给以及利率和信贷等条件，针对房地产信贷的流向进行科学和合理做出有力调整；其二，针对房地产信贷管理，商业银行对其需要作出进一步加强管理，使得管理更加的趋向于科学化，对于房地产信贷所体现出来的规模，更是需要进行有力的控制和合理的做出调控，对金融风险需要更是需要做好防范措施。

四、挤出房地产泡沫阐述

当新兴市场经济领先全球经济复苏之际，通货膨胀预期也越来越高。于是这些国家开始逐步退出金融海啸时救市货币政策。尽管中国央行采取货币政策的价格工具，但是货币政策数量工具的使用也十分频繁。

对于中国来说，金融体系既不同于美国，也与欧洲不同，它是以银行为主导的政府管制下的金融体系。政府对金融市场管制，主要表现在对商业银行的利率与信贷规模管制上。中国的基准利率也与其他国家不同，中国是商业银行一年期存贷款利率，而发达国家是货币市场的拆借利率。

因此，国内央行控制了商业银行的存贷款利率，也就决定了金融市场的价格；控制了商业银行信贷规模，也就决定了整个金融市场的流动性。国内货币政策的松紧，完全取决于央行货币政策对信贷管制的放松或收缩。

对于四大国有银行以及邮蓄银行来说，存款准备金率的上调对其影响不大。影响较大的应该是股份制银行，特别是一些地方性的城市商业银行。这些商业银行不仅存贷比过高，而且是今年以来国内信贷快速扩张的主力。存款准备金率上调对国内股市的影响不会太大，因为国内房地产调控政策密集出台后，A 股市场已明显跑输国际市场。

虽然，国内房地产宏观调控政策的出台，短期内对股市会有一定的负面影响，但它其实是为今年国内股市的上行提供了充足的势能，即房市的调整可能让大量的资金流向股市。因此，这次上调存款准备金率，对国内股市的影响是短期的。国内商业银行的信贷政策收紧，尽管房价下调没有立竿见影，但是住房销售量大幅下跌已经成了事实。

总而言之，根据上文的阐述我们可以看出，在社会中针对市场通货膨胀所进行预期管理的进一步加强，是央行货币政策的重中之重，也是通过数量工具收回金融市场的流动性。然而，针对通货膨胀进行全面有力的语气管理，不仅能够使得市场物价保持在合理的区间当中，更加的能够使得广大人群接受，而且其中更加重要是针对银行信贷资金不流入房地产市场如何做出科学合理的有力控制，挤出国内房地产市场泡沫。

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