浅析房地产项目的成本管理与控制

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【摘 要】随着房地产市场调控力度的不断增强，产业暴利时代已逐渐离去，行业利润水平正向社会正常利润水平回归。因此对于我国房地产企业而言，要想在利润空间逐渐缩小的环境下求生存、求发展，加强成本管理与控制成为必由之路。本文阐述了当前房地产企业成本管理过程中存在的主要问题及如何做好房地产开发各阶段成本控制工作，以期规范房地产企业的成本控制工作，提高管理效益。

【关键词】房地产；成本管理；成本控制

1.引言

在房地产项目的投资中，占比例最大的是土地费用和建筑安装工程费用，基本能占总投资的80%以上。由于土地成本不确定性较大，因此，如何控制好建安成本就成为成本管理的关键，对于提高房地产企业投资效益尤为重要。

2.房地产企业成本管理存在的问题

当前，我国房地产企业“重经营、轻管理”现象十分严重，加强企业内部管理，己成为房地产企业迫切需要解决的问题，而成本管理就是在开发过程中首先要解决的问题。

（1）忽视前期成本管理工作

长期以来，房地产企业普遍将成本管理工作重点放在施工阶段，而忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用，造成了概算超估算，预算超概算，结算超预算的“三超”现象。而实际中，项目前期定位、设计和工程招投标阶段的成本控制工作对建筑成本的影响达到70%—80%左右，因此前期阶段的不重视，造成了后期成本控制的困难。

（2）技术与经济相分离

目前国内房地产项目在施工过程中只重视技术、生产，存在着技术与经济相分离的情况，现场工程人员不注重施工费用，而成本管理人员又不太懂实际施工技术，不能将优化技术方案、改进施工工艺降低建设成本列入到生产管理过程中来，造成成本的人为不可控状态。

（3）成本控制体系缺失

多数房地产企业没有完善的成本控制体系，虽然建立了较完整的成本控制制度，但实际却形同虚设，这就造成了投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、工程结算价分别由房地产开发企业、设计单位、施工单位各自管理，互相脱节，没有一个完整的控制系统，不利于成本管理工作的开展。同时，不完善的成本控制体系下，珍贵的经济技术数据随着建筑物的完成而消失，因此，企业无法对已完工程在成本控制方面进行系统评价，失去了持续改进的资源，在此方面的管理上始终在低水平上徘徊。

3.房地产开发各阶段的成本控制

房地产项目开发成本牵涉要素较多，大体可分为六类：建安成本；土地成本；水电气等公建配套费、税收及行政性收费；咨询营销费用；规划设计费；资金成本，包含项目借贷融资费用及保险开支等。结合上述房地产企业成本管理中普遍存在的问题，房地产项目开发全过程的成本可从事前、事中、事后三个方面进行管控。

（1）事前阶段的成本管理控制

① 土地购买阶段：

在土地购买阶段应遵循房地产发展周期规律，做好市场调研及项目宗地评估工作，依据公司自身的成本控制能力、未来市场预期理性评估土地价格，并在土地招拍挂前确定可承受最高地价，避免土地溢价过高造成项目亏损。

② 可行性研究和设计阶段：

通常一个工程项目的投资主要是由项目的决策阶段和设计阶段决定。据资料分析，对房地产项目而言，投资决策和设计阶段对项目总投资的影响程度为70%-80%。由此看来，有效控制工程造价，重点在于决策和设计阶段。在决策阶段，造价工程师要参与设计任务书的编制，合理确定工程的静态投资，充分预测动态投资，保证建设项目决策的资金。设计阶段，更要充分体现利用估算主动控制初步设计，提出限量设计，审查设计概预算，进行技术经济对比，降低工程造价。

③ 招投标阶段：

招投标阶段中材料采购、施工招投标两方面对项目成本、质量、进度的控制均具有举足轻重的作用。房地产企业在招标时应注意并加强以下工作：以公平、公开、公正原则为指导，严格审查投标单位资质；成本管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料，做到“知己知彼”，为此后的造价控制奠定坚实基础；避免单纯追求绝对低价中标，杜绝投标单位间的恶意竞争，应确定合理低价中标，以保证项目质量及建设工期。

（2）事中阶段的成本管理控制

事中成本管控阶段即施工阶段的成本控制。作为项目资金投入的最大阶段（除土地费用外），施工阶段是合同的具化表现，招投标工作的延伸。

施工阶段的成本控制工作包括：一是强化合同管理，成本管理人员要依据合同对项目做到全程监控、严格把关，避免投资失控；二是加强索赔及现场签证管理，成本人员应严格审核承包商的索赔资料，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。同时成本人员要经常到工地，做好现场签证记录，做到随做随签，避免一揽子及日后签证。三是合理控制工程变更，工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事，尽量减少合同外费用。四是利用经济措施有效控制项目投资，对总部管理费、现场经费编制预算，限额控制；在广告策划费、销售费使用上做到合理使用，最大限度地控制项目的投资。

（3）事后阶段的成本管理控制

在事后管控阶段，首要任务就是做好竣工结算，这是控制建安造价的最后一关，也是一项细致具体的工作。竣工结算前，必须严格履行竣工验收手续，及时收集整理各项相关资料，确保完整无疏漏；依据合同相关条款，逐步核定已确认的施工项目工程量、取费及单价等，保证结算费用的准确无误；妥善处理工程洽商签证并清理预算增减帐，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作；同时，为确保结算质量及投资收益，企业应引入工程结算复审及尾款会签制度，多重保障竣工结算无失误。其次，要重视项目的后评价工作与历史成本数据库完善工作，不断地归纳总结业务工作的经验教训，累积历史经验数据，同时学习与收集其他先进企业的成本数据，为企业成本管控的实效性提供更多的参考与对照。

4.关于房地产项目成本管控的若干建议

（1）强化全面成本控制的意识，以成本管理的科学性为依据，建立由全员参与、包含企业管理全过程的、全面的成本管理体系，并汇集全员智慧，发挥全员主动性，让各部门全体员工自主改善不断降低成本，使经营层与各部门员工具有降低成本的一致性，谋求在最低成本状态下，进行生产管理与组织运做。

（2）工程经济与技术相结合。在工程建设中把技术与经济相结合，通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理之间的对立统一关系，力求在技术可行的基础上经济合理，把造价控制渗透到各项设计和施工技术措施之中。

（3）建筑工程项目成本管控是一项在不断变化的环境中进行的话动，所以其系统与制度也应从动态的角度制定与实施。动态成本管理可保证成本处于可控状态，也能保证目标成本的实现，为提供成本决策依据。

5.结语

总而言之，房地产工程项目的成本管理与控制是多阶段的、动态的、复杂和细致的，要做好房地产项目的成本管控就要不断创新成本管理方法，树立起企业全员的成本意识，做好开发过程中各个环节的成本控制和管理工作，在不断增强设计、施工阶段成本控制的同时，还应重点关注项目评价、成本数据库建设，建立一套完善细致的成本控制管理运行体系，只有这样才能在竞争及风险中立于不败之地，最大限度地管理控制工程造价，实现预期的投资目标，为企业赢取更大的赢利空间。