从马头围道塌楼看香港旧楼维修制度改进
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇从马头围道塌楼看香港旧楼维修制度改进范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
马头围道老楼垮塌
2010年1月29日，香港红磁马头围道一幢55年楼龄的旧唐楼几秒之内完全倒塌，造成4死2伤事故，震惊整个香港社会，各方对楼宇失修问题非常关注。
根据香港政府屋宇署资料，现时香港有逾1.7万幢楼龄超过30年的私人楼宇，其中约4,000幢楼龄超过50年。本次意外发生的马头围一带，就有不少楼龄超过30年的“四无”旧楼，即无法团、无保安、无维修及无管理。按理说香港不乏楼宇保养维修的法例与技术，大厦普遍也已成立业主立案法团。民众的物业管理意识不能算低。那么此次悲剧究竟是人为错误，或是法律漏洞?是政府监管不善还是业主维修意识不足?要了解事件背后的起因，必先认识香港现存的楼宇维修机制。
香港的楼宇维修机制
建筑物条例的修订
香港特区政府于2007年11月开始就“简化小型工程申请手续”进行咨询，分开处理结构性工程与小型装修工程的申请手续，让业主以简单方便的途径进行小型工程，促成更多业主安全地进行楼宇维修。此条例经修改成为《2008年建筑物(修订)条例》，于2008年6月获立法会通过。紧随此条例的实施，屋宇署于2009年12月展开了小型工程承建商的注册工作，由注册人士统筹和进行工程，维修质量更有保障。在2010年1月马头围道事件时，立法会正就强制验楼及强制验窗的计划进行咨询及辩论。事发之后，议员也呼吁立法会尽快通过强制验楼条例(即《2010年建筑物(修订)条例草案》)。
楼宇更新大行动
2009年特区政府与香港房屋协会及市区重建局合作推出了“楼宇更新大行动”，该计划是一项单次、综合性、为期两年的维修资助计划。由政府拨款10亿元(注：均指港币，后同)，协助约1,000幢旧楼的业主进行楼宇维修，在短期内为建造业界创造更多的就业机会，并达致改善楼宇安全和美化市容的双重目标。“大行动”中包含有香港房屋协会(简称“房协”)、市区重建局、屋宇署等部门开展的各项资助扶持计划。
香港房屋协会
香港房屋协会开设“楼宇管理维修综合计划”，包含四个范畴：教育及宣传、提供指引及专业意见、鼓励及协助、贷款计划。房协定时举办各种宣传教育活动，包括研讨会、物业管理课程、广告等，推广楼宇管理及维修的知识。房协已在全港各地开设物业管理咨询中心，每个中心均由拥有楼宇管理及维修专业资格的职员驻守，为市民提供意见。咨询中心内亦备有楼宇维修的刊物供市民参考。房协除了担负起教育、宣传及技术上的协助，亦以提供两种资金上的援助：-
“楼宇管理资助计划”资助仍未设有业主立案法团的大厦成立法团。根据《建筑物管理条例》妥善筹组业主立案法团的大厦，可获3,000元资助筹组业主立案法团的费用，亦可获资助楼宇公共地方第三者风险的年费，以每年6,000元为上限，为期不多于3年。
“楼宇维修资助计划”资助符合资格的法团维修大厦的公共部位。资助额因单位数目而异，如20个单位或以下的工程可获资助总额的三成或上限150,000元。此计划针对的是楼龄20年及以上的私人住宅或综合用途楼宇，并位于市区重建局“楼宇复修计划”服务区以外，使本来被忽略的住户能于此计划中被优先考虑。“楼宇维修资助计划”的一大特点是，集中改善大厦的公共部分，例如楼宇的安全、环境卫生及环保的工程，细项如维修外墙、混凝土剥落、更新喉管(编者注：此处特指洁具冲洗管和洁具排水管，下文同)或消防系统、加装节能装置及园林绿化等。为保证工程质量，法团必须委任认可人士或专业顾问(如建筑师、工程师及测量师)，香港房屋协会会资助法团聘任这些专业人士的费用，以20,000元为上限。
除针对大厦法团和公共部分的维修资质计划之外，也有专门针对业主自有部分的资助计划。
“家居维修贷款计划”在于协助业主在其单位内进行的维修工程，如有关家居安全、环境卫生、更换电线及排污装置或清拆违建物等。申请大厦必须为住宅物业，楼龄20年或以上，免息贷款上限为50,000元，可分36期摊还。
香港特别行政区财政司司长在2008--2009年度财政预算案中公布，政府会动用10亿元推行“长者维修自住物业津贴计划”，并委托香港房屋协会负责推行。该计划为老年人自住业主提供财政资助，维修保养物业及改善楼宇安全。申请人须持有香港身份证、年满60岁、是楼宇或单位的业主，居住在有关物业，并符合每月入息限额及资产限额，合资格者在5年内可获批最多4万元津贴。津贴亦可用作偿还申请人在屋宇署、市区重建局或房协的楼宇维修贷款。而此项津贴计划的服务范畴包罗万有，并不如以上的资助计划般局限于某方面的维修。
市区重建局
市区重建局的其中一项工作重点，是促进及鼓励复修残旧的楼宇，防止市区老化。市建局推出的“楼宇复修计划”提供两项资助，分别是“楼宇复修贷款计划”和“楼宇复修物料资助计划”，供位于油麻地、旺角、大角咀、马头角、深水炒、荃湾、观塘、湾仔及中西区的人士申请。前者是毋须进行任何入息及资产审查的免息贷款，最高贷款金额为10万元，最长还款期为60个月及每月还款额不低于100元正。后者是具体的复修物料及服务的资助，市建局职员会提供免费专业技术支持，提供内，外墙漆油、排污、冲厕及公共饮用水喉管、天台防水物料、防火物料(现有提供：防烟门、紧急照明系统、灭火筒)、环保推广物料(现有提供：盆栽、废物分类回收筒、节能照明灯泡)。既能保证维修物料的质量及规格，更省却了业主自行选购的步骤，加快维修的步伐。
屋宇署
屋宇署主要的工作是执行《建筑物条例》的规定，向市民推广修葺和保养旧楼、排水渠及斜坡的知识。因此其“楼宇安全贷款计划”包含的资助项目范围最广：楼宇及斜坡的修葺、消防装置、升降机、电力装置及煤气竖管的维修和改善工程、斜坡的经常性维修工程及清拆违例建筑物等。个别业主可向屋宇署申请毋须接受经济状况调查的贷款，贷款额由屋宇署署长按有关工程所需的费用总额和承担改善工程费用的业主人数厘定，每个单位的贷款额上限为100万元。
旧楼失修未能根治的原因及补救
以上众多的资助计划，包括了资金、物资、专业咨询，独居老年人至业主立案法团皆可自由申请，基本上已提供了极为完善及全面的协助。但为何马头围道塌楼悲剧依然会发生?
原因一：政出多门。前文所提及的香港房屋协会、市区重建局、屋宇署等部门互不统属，所推行的资助计划亦是各自营运。一直到2000年11月开始，屋宇署联同民政事务总署、消防处、机电工程署、食物环境卫生署、水务署及环境保护署等政府部门，在全港各区推行“屋宇维修统筹计划”，这是六个政府部门首次联合处理旧楼事
务。然而此统筹计划并未取得明显成效，大部分建议都停留于咨询阶段。事实上，六个政府部门各施其职，统筹旧楼维修事务，碍于职权难以界定及内部协调的困难进展缓慢。因此，部分立法会议员建议设专员处理，或成立一个旧楼管理局，统合各相关部门直接处理旧楼的维修安全问题。
原因二：屋宇署无法进入业主单位巡查。虽然《建筑物条例》赋予建筑事务监督权力机构进入任何处所及土地，但需先认为有危险建筑物或正进行会构成危险的建筑工程。然而，除非有市民投诉并提供充足证据，屋宇署不能进入业主单位巡查，否则根本不会知悉有这些个案。因此，日后审议《2010年建筑物(修订)条例草案》时，应规定强制验楼范围包括单位内的建筑物结构，并给予屋宇署进入单位巡查的渠道，以确保影响大厦结构的私用及公用部位亦受法例规管。
原因三：住户不合作。按照普通法，每一名楼宇业主都有责任维修及管理其物业，包括楼宇结构、墙身及设施的保养和维修。《建筑物条例》仅列明所有私人楼宇皆受该条例监管，以确保楼宇达到基本安全标准，检查工作则由建筑事务监督负责。但香港至今仍未有强制业主履行上述责任的法例，因此业主一般都只会待问题恶化到不得不正视时才会主动维修。而且，现时居于旧楼的居民多为基层租客，他们一般无法应付验楼及维修开支。即使政府各部门提供种种资助计划，响应者也并不多。归根究底，仍因香港物业的租售频密，业主名册变动大，当中不少心存侥幸者尽量拖延，希望把楼宇维修的责任丢到下一任的租户或业主身上。而不打算出售物业的业主，因钉契(因物业违反某法律规定而被禁止转让)对他们毫无影响，更对修葺令视若无睹。部分业主则力图政府着急全助，他们就能坐享其成。马头围道倒塌大厦在2004年前就收到修葺令，拖延了六年仍没有落实执行，就是各种心态综合的后果。
马头围事件发生后，屋宇署立即全面巡查全港所有约4,000幢1960年以前建成的楼宇。如发现有任何不寻常迹象或状况，专业人员会作出进一步跟进措施，包括进入大厦单位内视察。屋宇署人员若发现大厦个别单位内到有明显的不寻常改动，亦会作出跟进。立法会随即就《2010年建筑物(修订)条例草案》法案讨论，以求尽快推行强制验楼及验窗计划。
香港在楼宇维护上早有过惨痛的经验，1994年香港仔添喜大厦事件中，檐篷塌下致一死十三伤。添喜大厦案发生后，业主们皆从事件中了解到成立业主立案法团的迫切性而纷纷组织起来。马头围的意外警醒了很多旧楼业主，要求验楼的大厦激增。香港房屋协会承诺向合资格的业主提供首次验楼费用津贴。香港测量师学会亦自发成立20多人的义工队，为旧楼免费验楼。还望香港社会各界亦能吸取这次的教训，切实地解决旧楼失修的问题，杜绝任何悲剧重演的机会。
(本刊香港特别供稿)