资金断裂,开发商会死掉吗?

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房地产开发商自去年大规模拿地的风光持续不久，到今年，巨量土地储备已经成为房地产企业资金周转环节上最大的风险因素。有业内人士统计，由于土地大量囤积恰逢资金面紧缩，今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。

“钱荒”已经来临

在博鳌亚洲论坛2008年会上，房地产“大鳄”、专家、学者都在不约而同地讨论着这样一个命题：2008年房地产商缺钱，巧妇难为无米之炊。在银根紧缩的背景下，房地产企业将面临“严冬”的考验。

从股市来看，从极度乐观到极度悲观，股市投资者心理的转变所费时间不过数月。而这数月中，上市公司业绩增长依旧，基本面也未见任何质的转变。究竟是什么让人们的心态如此改变?其实，这就是资产市场，一个预期改变行为、涨得越多跌得越狠的由大众脆弱心理支撑的羊群市场。而下例数据透露出的信息，或许预示着我国房市大振荡时代的到来。

其一，来自潘石屹：“国内房地产上市企业，速动比率维持在健康水平的只有四家。”

其二，来自武汉一家房地产公司，该公司主动下调房价幅度达30％。

其三，来自地产企业的年报：从已经公布年报的上市公司业绩来看，只有华发股份等个别房地产企业的现金流为正数。保利地产每股现金流为-7.65元，招商地产每股现金流为-4.74元，金地集团的每股现金流为-7.52元，荣盛发展每股现金流为-2.53元，广宇集团每股现金流为-0.11元……种种数据似乎表明，国内的房地产企业正在面临资金短缺的危机。

这多少让已受“拐点论”刺激的房地产行业变得更为恐慌。就连在去年肯定楼市“无拐论”的潘石屹也放言，未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。“受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期。”

据有关消息显示，2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发，即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险，需求资金也是巨大的。

从开发量上来看，2008年全国房地产开发投资将超过2007年至少两成。央行2007年《第四季度货币政策执行报告》数据显示，2007年房地产开发投资2.5万亿元，初步估计，今年需要投入资金将至少达到3.2万亿元。

截至2007年末，全国房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7％。2008年受到银根紧缩政策的影响，预计新增商业性房地产贷款将在2007年额度上进一步缩减，缩减至少2000亿元。从公布数据上看，2007年前10个月，房企从股市融资额为1700亿元。

综合来看，由于开发惯性和囤积的土地入市，房地产总投资比2007年至少增长7000亿元；受银根紧缩影响，银行贷款预计将减少2000亿元左右；此外，2007年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资全年至少减少1000亿元。此外，2007年全年全国土地出让金收入约1.2万亿，考虑到2007年拍卖的土地余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐，这部分资金需求虽然没有公开数据，但至少也是数千亿的需要。因此，如果没有其他主要融资渠道的话，2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。

“优质客户”，银行青睐

2007年，央行六次上调存贷款利率，十次上调存款准备金率至14.5％；同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”；日前，央行已明确要求各金融机构，今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量(3.63万亿元)。业内人士分析，今年贷款增速将不会超过13.86％。

2008年4月25日，央行又一次上调存款准备金至16％。

一位房地产商对笔者说：“房地产公司资金主要是从四个方面取得：银行信贷和销售按揭；房地产企业自有资金；占有资金(预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资)；其他各种融资渠道(短期拆借、信托机构)。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。”

同等条件下，银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业，而大部分中小企业显然不在银行的“优质客户”之列。

据了解，目前房地产信贷抵押有两种形式：一是抵押土地的使用权，二是抵押在建工程。房地产企业要在交付土地出让金拿到土地使用权证和建筑规划许可证后，由银行和合作的外部专业评估机构进行半个月左右的资格评定工作。银行根据房地产企业的所抵押的土地地段、未来发展情况、开发商资质、开发商信用等方面综合条件来放款。

大型房地产企业有比较系统的全年发展计划，遇到银根紧缩、股市低迷出现了资金周转的问题，为了不停止开发的进度，就只能选择降价销售。而对于中小房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。

不只是“囤房囤地”种下　的恶果

去年下半年，中国出现罕见的楼市股市同时飙升的现象，同时出现的是“地王”现象。对中国楼市“明天会更好”的呼声让地产商四处“抢地”，等待再开发的利润。

在地价已经“炒翻”的状态下，很多房地产企业仍旧跟风“冒进”，把有限的资金投入购地，期待能够以此快速扩张。

今年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20％收取闲置费。这无疑是给了期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记沉重的打击。

经历了“跑马圈地”和政府一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。“一旦市场需求出现回落，这些后拿地开发商完全可能降低利润期望值，以较低的价格进入市场(甚至低于“天价地”开发商的成本价格)，天价地将很可能成为这些开发商的滑铁卢之战，严重的，可能导致这些开发商资金链断裂，甚至于破产。业内专家如此分析。”

另外，资本链的紧绷迫使地产商无路可选，唯一的招数就是降价销售在建房屋，以此来迅速回收资金。近来广东等地已经出现了许多原先根本不放盘销售或者是“只租不售”的楼盘开始放盘，表明一些地产商开始通过出售来回收资金。随着这种状况的延续，更多的楼盘将进入降价销售的行列，而且是谁先降谁先受益，因而从资金链上构成了房价下降的基本要素。

其实，影响房价下降的最大因素不仅仅是由于地产商的资金链断裂，还受到国人购买力下降的影响。某种程度上来说，国人购买力的下降对房价下降的影响度更大。

让我死，你也别想好活着

前些天，任志强在接受媒体采访时放出狠话：政策有拐点，房价

无拐点。“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”开发商狠话的潜台词是，银行死不了，开发商相应也肯定死不了。

一语道破银行被开发商或房地产业绑架的现状。我国银行业被房地产绑架体现在两个方面：一是体现在房地产开发方面，从拿地到项目建设，自有资金少的开发商严重依赖银行贷款。数据显示，我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款。二是体现在房屋销售方面。数据显示，个人通过按揭贷款买房的人，在全部购房总数中所占比例高达90％。

既然开发与消费两个环节的资金都严重依赖银行贷款，就意味着风险高度集中在银行身上。由此，开发商放出“要死肯定是银行先死，房地产商后死”的狠话。不过这句话如果换一个角度来理解，就是：银行肯定死不了，开发商相应也肯定死不了。由此，一个很复杂的生死问题似乎一下子变得非常简单。但事实告诉我们，问题远没有这样明了。房地产调控触动了开发商的利益，但是，他们又不能公开对抗，只能顺便提醒政府：别调控太过度，会伤害到银行。

商人谈及生存或生死问题，总是在做秀。去年年底，北京一位开发商说：“最近三年政府开始明白，解决住宅房价过高，最重要的是中央政府和地方政府共同的责任。经过博弈，现在基本上达成了政策的走向，70％的城市资源和财政的资源，会集中在保障性住宅这方面，而30％留给市场。三年后当市场就剩下30％的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。”

乍一看，开发商似乎面临着艰难的生存问题。可是，如果看看新加坡，只有5％的市场是给开发商做的，绝大部分属于保障性住房，就知道我们的开发商是多么的幸运了。莫说“70％的城市资源和财政资源，集中在保障性住宅这方面”并没有实施，甚至没有一个模糊的计划，即使真的付诸实施了，在中国目前这种机制下，还不得交给开发商去做吗?在这种情况下，开发商即使微利，也不会低于美国等西方国家房产商的平均利润。要知道，在美国，开发商的平均利润在5％以下是非常正常的。

谁能比中国开发商更幸运

开发商夸大自己所面临的危险，无非是一种情绪的发泄而已。作为一个有社会责任感的企业家，应该有悲悯之心，在政府勇于承担住房保障责任的情况下，应该予以支持而不是抵触。纵观当今世界各国，还有比中国开发商更幸运的群体吗?仅从利润率而言，就已经令其他国家的开发商羡慕不已了。

中国既有庞大的保障性住房需求，也有更庞大的对商品房的需求，这本身就决定着，开发商不仅不会死，还会过得非常好。看看富豪排行榜，哪一年不是房产商占据绝对多数?看看每年推出的十大暴利排行榜，哪一年没有房地产开发的身影?

次贷危机表明泡沫多了、大了，这个行业就会重新洗牌。当然，开发商不会死，并不意味着这个行业不会重新洗牌。在次贷危机爆发的美国，短短的一年间，美国房价就已经下跌了一成。但美国房地产研究机构在4月14日指出，加州等21个地区的房价被高估达五成，仍有下降空间。与美国相比，毋庸置疑，中国房价中的泡沫更多更大。美国商务部2月27日公布的数据显示，今年1月份美国新房销售中间价为每套21.6万美元。即使从绝对值上来看，中国北京、深圳、上海等地的房价也与之相差无几。

在紧缩政策下，许多开发商面临着资金紧张的难题，审时度势，降低房价，加快资金回收，成为理性开发商的最佳选择。王石在发出著名的拐点论之后，陆续把旗下的相关楼盘降价，及时回收资金，不仅把利润抓到了手里，也盘活了资金流，使自己不至于因资金链断裂而发生问题。这远比那些逆势硬撑，宁肯房屋砸在手中也不降价销售的开发商要理智得多。如果一些开发商因此发生资金链断裂，把自己的企业送上死亡之路，一定是自找的。

商业地产：利好时代的缺位

火　丁

“这是最好的时代，这是最坏的时代：这是智慧的时代，这是愚蠢的时代，人们正在直登天堂，人们正在直下地狱…”

我觉得用狄更斯在《双城记》这段文字形容眼下的中国商业地产状况是最恰当的。伴随着中国经济30年以来的高歌猛进，商业房地产市场积聚的能量在这两年集中爆发，许多城市这几年面世的商业房产比过去50年建的还要多：商业房地产的迅猛发展促进零售业繁荣，从1998年以来的10年时间，西方发达国家零售业历经百年发展，经过8次革命才出现的20多种业态，我们只用了短短不到10年的时间就完成了。大卖场、连锁店、折扣店、专业店…一直到了mall时代。这是最好的时代。

但我又说，这是最坏的时代。因为规划的滞后，商业网点如杂草在城市蔓延，不是竞争的你死我活，就是多少年如一日讨论“睡城”何时苏醒；因为管理、资金、市场、运营的缺位，购物中心、商业街一哄而上…

管理缺位管理缺位不是指商业场所和项目实体的缺位，而是指行业管理的缺位。因为商业地产从诞生之日起就是一个杂交混合品种，爹不亲，娘不爱，建设部门主要管住宅和建筑，商务部门主要管零售业，虽然一些名不副实的行业协会也都试图充当这样的角色，但由于要不只懂商业不懂地产，要么只懂地产不懂商业，更别谈既懂商业又懂地产还懂金融的了。而商业地产恰恰需要三者兼备的部门、机构和人才方能更好地协调、监督和管理，因此目前行业需要这样的协会组织，企业需要这样的人才。最适合的方式就是商业、地产和金融、会组织联合成立 个最高行业研究和管理组织，宏观上更好地引导和协调商业地产这个符合产业的发展和进步。微观上企业更需引进和培养这样的复合型人才或系统地整合相关专业机构，更好地操作和运营商业地产项目。

资金缺位：资金缺位不仅是指般意义上资金短缺，更准确的是指资金的错位即指商业地产主体形态真正需要的中长期资金来源如银行信贷的中长期贷款，非银行信贷的信托、基金和债券等证券化长期融资工具，特别是按照国外成熟不动产融资体系的建设，中国商业地产就更加需要套完整的资金供应和变现的模式。虽然中国的商业地产在发展的初期阶段甚至现在时，中小投资客扮演了重要的角色，当然外资基金也充当了急先锋。但是合法化的系统的长期的资金体系还为时尚远!政策的转变、行业的进步、市场的成熟和消费者的理性缺不可。实体和虚拟的，长期和短期的、国内和国际的综合配套与最佳组合是必须要经过个开放的周期化的过程。好在无论从问题的暴露角度还是从理性的行业高度，主动被动地这个新兴的复合行业都在觉醒和超越。

市场缺位这不是指商品缺位也不是指消费缺位，而是指市场的同质化、竞争恶性化和结构的混乱化，从而导致商业地产一方面的总量饱和及另一方面的结构缺失。甚至严重忽视人民生活消费的不断升级，在商业的布局、结构和业态组合等方面，习惯性地陷于传统购物和非城市功能的定位，从而导致一个新兴和旺盛的市场大大偏离城市发展的规律和市民生活提升的方向。因此市场的良性和健康发展不仅依赖于城市规划和商业网点规划的硬性调控，更取决于文化习俗和心理生理的软性调节。而且一个不断变化的市场与潜在的消费习惯也是一个博弈和妥协的过程，时尚主导和主流消费不是你死我活的斗争，更是一个交叉覆盖和互相诱导的过程。因此一个真正成熟的市场既是个细分化的差异化的市场也是主流消费确立的市场。现在的矛盾就在于主流消费市场的倾斜和差异化市场的偏离。

运营缺位：运营的缺位不是指商业经营的缺位而是指全程商业运营机构的缺位，更是指复合型商业人才和团队的缺位。因为商业地产的成功不仅是指房产销售和租赁的成功、商业经营的现金成功和连锁发展与并购的成功。还是抵押、评估、资产证券化和资本运营的成功。因此一个优秀的商业地产运营是指全程的立体的成功，因此决策者的先进意识，专业顾问机构的增值服务，特别是个分工明确有协调配合的复合型团队，是一个商业地产项目成功缺一不可的组合。尤其在地产向商业向金融的递进转化过程中，所有的职能和理想都必须战略性地前置，同时又能贯彻始终。所以真正的商业地产运营不是单一的运营和平面的运营，而是复杂的运营和立体的运营。是地产、商业和金融的分工协作和紧密结合，任何个孤立和阶段性的成功都不是商业地产运营商和投资商的终极目标和最高境界。