星河湾“榜样”

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“到星河湾，看好房子”俨然成为近两年各地开发商的“必修课”。而事实上，“榜样”星河湾也在各地被借鉴、被抄袭、被拷贝。从一期到三期，星河湾传奇在北京逐渐走向尾声，而星河湾现象却值得业内深思，星河湾究竟给北京乃至中国的房地产带来了什么?

高档房产整体升温

“星河湾在北京的出现，刺激了对生活和物业品质要求较高的财富阶层的消费力。”庞博国际总经理刘东表示，星河湾出现后，北京高档房产整体标准都有了提高，开发商意识到了不是房子最大就是最好。而五合国际(Werhartl)中国区副总经理严涛也表示，星河湾的出现不光对朝青，对北京房地产整体都有影响。“以前外地人对北京楼盘项目是有质疑的，别墅项目还好些，尤其是普通住宅和公寓，在很多人眼里，都只是做概念，事实上就是塔楼、一梯多户等等。那个时期，全国化开潮初起，各路地产大军纷纷进京“赶考”，不时有人放言“北京没有好房子”。星河湾的出现实际上是告诉了很多买房人和开发商，在北京也可以做具有园林景观的高品质楼盘。因此，星河湾不光刺激了北京的高档消费力，还吸引了很多外地人到北京购房。从2006年全年购买北京星河湾的客群来看，外省个人占到了总客群的46.37％。

而星河湾的热销必然会对区域产生裙带关系，2003年前朝青板块可谓默然无闻，2004年逐步兴起，2005年后开发波澜宏大，一直到现在，朝青板块仍然是京城置业热区。《楼市》市场研究部数据显示，2005年1月，朝青板块住宅加权均价仅为6192元／平方米，而2007年10月，住宅加权均价已上涨至16200元／平方米，涨幅高达162％。

虽说朝青板块的崛起与城市发展密切相关，但是不可否认的是星河湾的出现推动其快速发展提前，星河湾带动了朝青板块甚至整个京城高档房产的升温。

房价领涨的榜样?

据知情人士透露，朝青板块一楼盘原本预算估计的价格仅6000多元／平方米。而就在其入市之际，恰逢星河湾以高达15000元／平方米的天价入市，因此，该项目水涨船高至8000元／平方米。随后在朝青板块进入有史以来房价暴涨期，该项目也一路高歌至今天的单价2万元左右。据悉，该项目专门安排有工作人员关注星河湾的动态。

星河湾在带动朝青板块房产迅速升温的同时，其一期以区域房价两倍的高价亮相，二期又以一期两倍的价格入市，目前35000元／平方米的单价仍然是朝青板块的龙头老大。众所周之，房地产项目定价在成本的基础上，主要参照市场价格。因此，不可避免，星河湾的价格给同区域楼盘起到了带动作用。

但田原在接受《楼市》记者采访时却表示，如果说星河湾带动了房价上涨，那星河湾就太冤了，星河湾更多是对品质的提升。

虽然星河湾高价有品质支撑，但其房价一旦确定之后，周边楼盘房价纷纷上涨。比邻星河湾的合生创展旗下珠江罗马嘉园2004年8月开盘，其7000多元的均价被当时认为是“高价入市”，与星河湾仅一条马路相隔的天鹅湾比星河湾晚开盘，开盘价9000元，因为有星河湾的衬托，反而被业内认为是“低价入市”了――这仅仅发生在不到半年的时间里。而目前星河湾周边楼盘价格相比较开盘价格，涨幅都在90％以上，有些项目甚至达到了200％以上。

品质的启示

记者对每位接受《楼市》采访的星河湾业主及业内专家设置了这样一个问题您认为星河湾对同行的最大启示是什么？接受记者采访的专家几乎都认为最大的启示是关注品质。

“星河湾入市之前，北京房地产市场也有开发商主打品质地产，但是开发商普遍对品质与成本的关系认识不理性。”严涛认为，星河湾让北京的开发商看到了什么是真正的投入。

实际早在2003年，黄文仔就向员工描绘2005年的目标：我们要让北京人想都想不到交楼标准原来可以这样易想不到北方的园林环境也可以做得这么美丽想不到销售原来可以是一种让人心甘情愿掏钱的服务……黄文仔试图以全部成品的房子、装修、园林、配套卖房。为此，星河湾前期投入巨大精力。

对于星河湾本身的品质，争议并不多，甚至很多星河湾的竞争对手在谈及星河湾品质时，都表示肯定。在传统概念中，顶级豪宅似乎只是奢华的别墅，星河湾在某种意义上代表着板楼版豪宅的趋向。在星河湾的带动下，泛海国际、山水文园等一批旨在追求高品质的楼盘不断面市。