健翔园:锅炉房认领引出物权之争

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健翔园锅炉件因其成为《物权法》颁布以来，京城首例因公共财产权属引发的物业纠纷案洌而备受瞩目。

4月19日一早，健翔园小区业主代表任晨光、覃明来到位于北京市知春路南里翠宫饭店写字楼的首创科技控股有限公司，就小区锅炉房权属、锅炉房配套服务内容及供热供暖、口]题与开发商“理论”。当晚，开发商予以明确答复只有小区业主委员会就是否接收该锅炉房给开发商一个明确答复，其他附加问题才能得到切实解决。

“身世坎坷”的锅炉房

一个锅炉房为何能引发业主与开发商的纷争，锅炉房到底属于谁7要回答这一问题还要追溯到健翔园小区入住伊始。

据首创集团房地产部经理刘凡介绍，首创集团开发的健翔园小区位于北四环健翔桥东北角，由一栋回迁楼和四栋商品房构成，2000年销售均价为5000元／平方米，这一价位在当时属于中档社区的代表。首创集团本着国有企业为民服务的原则，在合同中为业主们承诺将提供24小时热水这一当时只有公寓才有的配套服务，并计划在社区建锅炉房。

但在2000年小区首批业主入住之后，即开发商承诺建造小区锅炉房之时，北京市开始实施“改气”工程，该小区锅炉房建造计划因此滞后。

同时，由于健翔园小区紧邻中电第十五研究所锅炉房，且该片地区供暖，供热均由该锅炉房提供，因此，开发商连同前期物业公司――健翔园物业管理有限责任公司一起与该单位签订供暖协议，约定该单位锅炉房为健翔园小区业主提供暖气以及生活热水。

2005年4月，随着小区业主大会的成立和表决，健翔园物业公司被小区业主辞退，中电第十五研究所随即发了一份律师函至健翔园小区。该函表示：由于本单位与健翔园小区所签供暖，供热协议对象为已经撤出小区的健翔园物业公司，因此，本单位锅炉房不再承担健翔园小区供暖及供热责任和义务，并当即停止了小区的热力供应。

在小区业主联名上访至小区所在的朝阳区政府，要习之开发商解决生活热水供应和该年度供暖问题后，经北京市政府，国资委，建设部等部门多方协调，首创集团承诺再与中电第十五研究所签订一年供暖协议。

与此同时，时任健翔园小区业委会主任的任晨光代表业主委员会与首创集团签署了关于首创集团将为小区自建锅炉房的合同。合同约定，由开发商出资为健翔园小区建造锅炉房一座，建成锅炉房后将锅炉房产权归还小区全体业主所有，移交后小区热力供应将不再由首创集团承担任何义务。

“从2006年10月锅炉房建成以后，开发商多次联系小区业委会欲商讨移交事宜，但久未得到业主委员会的明确答复。”刘凡说道。

“2007年3月18日，即2006―2007年度供暖季刚结束，小区内热力供应再次停止，直到今天许多业主洗澡仍要到外面公共浴场解决。开发商对此的解释是因为业委会没有就接收锅炉房给他们一个明确答复，因此，热力供应才被迫停止。但根据2006年健翔园小区业主大会表决，小区内50％以上的业主表示愿意接收锅炉房，因此，我们认为开发商言论欠妥，才会在今天选择以群访抗议的方式来到这里。”任晨光如是说。

对此，首创集团副总经理宋晓海表示“无论是供暖还是供热服务都是由锅炉房派生出来的，因此，锅炉房归属权日不解决，业主利益就一日无法得到保障。”

公共财产属于谁?

“既然业主大会表决同意接收锅炉房，为何小区业委会迟迟不与开发商办理移交手续?”这问题令记者十分不解。

对此，任晨光对记者表示：“小区业主中有超过五分之成员为回迁居民，他们的购买合同中不涉及热水供应问题，且小区业委会成员的7人中，回迁居民代表数量超过半数，这些业委会成员不同意接收。因此，即使50％以上业主同意接收锅炉房，按照《业主大会公约》关于表决权‘双过半’(即业主大会表决过半、业委会代表表决过半，方可确认)的规定，业委会也无法完成锅炉房的移交手续。”

“业委会成员之间意见的不统一是锅炉房移交最大的障碍，这点与开发商决意移交锅炉房的初衷互相矛盾。”刘凡这样表示。

那么，在开发商决意移交、业委会无法接收的情况下，小区锅炉房归属权究竟该归谁?

首都经济贸易大学城市与区域经济系副主任、物业管理学专家谭善勇就此问题表示，在《物权法》出台之前，《民法通则》的相关规定就已经明确了小区内公共设施设备归全体业主所有这一法律，《物权法》的颁布进一步提出并明确了这一要点。

“但业主需要明确的是，由于锅炉房属于只有通过专业技能部门或公司才能为业主生活提供服务，而非直接为业主生活提供服务的设施，属于专有财产范畴。因此，按照《物权法》第六章第七十三条关于’业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务‘的规定，以及2005年双方签定的锅炉房合同的约定内容，健翔园小区锅炉房须由小区业委会自建成之日接收。”谭善勇强调指出。

据记者了解，与小区锅炉房相类似的“专有服务”设备设施还包括变电站，水泵等，它们都需要具有专业技能的政府部门或公司实施操作才能实现其服务功能。

中伦金通律师事务所合伙人、北京市律师协会物权法指导委员会主任蔡耀忠也就锅炉房归属问题发表了自己的看法。他说“既然在2005年开发商就与小区业委会签订了锅炉房建造协议，并明确指出锅炉房建造完成之后其归属权应属全体业主所有，业主委员会就有责任在锅炉房建造完成之后接收锅炉房，并以此明确该小区锅炉房的归属权。”

4月19日晚21:30，首创集团经商讨给予健翔园小区全体业主明确答复“根据2005年11月9日首创科技与健翔园业主委员会签订的协议，健翔园锅炉房所有权益归健翔园业主所有，移交仪式完全按照协议执行。”然而至本刊记者截稿业主委员会依日未接收物业。

根据专家的分析，锅炉房的归属不难界定，但谭善勇指出，随着《物权法》的出台，未来类似的社区公共财产的移交事件将越来越多，由此派生出来的其他物业服务问题如何解决，值得各方高度关注。就本案例来说，热水供应属于小区锅炉房设备派生出来的服务内容，应该由具备专业技能的政府热力供应部门或热力公司提供服务。