城市高压线走廊带下居住用地价格评估研究

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摘要：本文运用缺陷土地价值评估的方法，建立城市高压线走廊带下居住用地价格评估模型，并结合实证对该模型进行验证，分析高压线走廊带对居住地价的影响，指导政府及各市场参与方合理利用这些土地，使这些土地能够被有效的、合理的开发利用。

关键词：地价评估；半对数模型；高压线走廊带；居住用地

随着大规模的城市建设和房地产开发，城市上空的高压线路和电力传输发射中心等设施，也逐渐多起来。出于心理上的因素，人们对高压走廊下的用地仍心存余虑。虽然已有部分城市计划或正在实施将高压线埋入地下，但高压电线入地的成本要比架空高出七八倍，这对于我们经济尚不发达的国家来说，全部将高压线入地是不现实的。而高压线下的土地，因其受高压线的影响，使得土地用途受到限制，同时也受高压线与住宅之间的安全距离限制，土地的价值也受到一定的影响，如何应用基本估价方法对高压线下的土地进行合理估价，对政府及相关企业确定土地价值就显得尤为重要和迫切。本文通过构建基于对数的回归分析模型，分析高压线走廊带对居住地价的影响。

一、国内外研究述评

国外在地价理论研究方面，西方地价理论经过不断的发展和完善，已形成一套理论体系。西方地价理论可分为总体地价理论和个体地价理论；对于地价量化的研究方面，引入了边际分析、均衡分析、供求曲线等一系列的数学分析工具和方法，较具体而详细地分析了地价确定原则和方法及相关因素，具有重要的研究和应用参考价值。但由于研究的局限性，西方地价理论也存在一些问题，如宏观经济环境考虑不够，尤其没有注意通货膨胀和企业利润率的影响，对市场的分析近乎苛求，同时对地租地价的描述不尽完善；在对土地价格评估的方法上，国外也进行了大量的研究工作，建立了较多的土地估价模型，主要有收益还原估价模型、土地估价的倒算模型、市场比较估价模型、路线价估价模型和余值估价模型等；在缺陷地价（城市高压线走廊带下居住用地价格评估）研究方面，目前主要是通过主要是通过考虑高压线走廊带对居住用地造成的土地价值减损来进行研究的，比较典型的是日本东京对高压线下土地价值的减价率的研究，主要是通过电压的大小来计算减价率。

我国对土地价格理论基础的研究起步较晚，尚属探索阶段，目前，从国内研究的现状看，大致可以分为两种：一种是准劳动价值论；一种是市场均衡价格论；在土地价格的评估方法上，近几年来，我国一些大中城市己陆续开展或初步开始地价评估方法的研究，已形成了一些测算方法；在缺陷土地估价方面，如湖北永业行评估咨询有限公司于2008年进行了缺陷土地价格评估技术研究，对缺陷土地价格评估理论及方法进行了研究；在高压线走廊带下居住用地地价评估方面，虽然国内城市范围内高压线走廊带普遍存在，但在理论上还是评估方法上都没有专门针对该类型土地评估进行研究，目前国内并没有与特殊土地估价相关的技术规程。

二、模型构建

（一）模型形式

高压线走廊对居住用地的影响，表现为土地利用效率的下降，居住用地地价水平值的下降。特征价格方法揭示了商品的各项属性与价格之间的关系，但至今还没有一个统一的适合特征价格法的函数模型。用于研究高压走廊对资产价值的影响的特征回归函数模型主要有线性、对数、半对数等几种特征价格模型，其中线性函数模型是最为常用特征价格模型，适用于区域环境清楚，核心商务区界线明显，道路的情况比较简单，而且区域房价受国家的政策影响比较小的区域；对数函数模型适用于道路条件比较复杂，存在多个商务区，而且商务区之间的界线不明确的区域，此外，该模型还适合于存在正在建设大型市政工程的区域；半对数模型则是自变量采用线性形式，应变量采用对数形式，其回归系数对应的特征变量每变动一个单位时，特征价格就表现为随之变动的增长率。

模型的选择将直接影响计算结果，具体选择哪个模型更合理，则需要根据调查获得的数据，分别运用几种模型求解并进行各项回归评估后才能确定。在选取模型时选取了武汉市五十个样点，分别分部沌口、东湖开发区、洪山、汉口、武昌。对选取的样本数据分别使用SPSS统计软件中的向前回归、向后回归和逐步回归等多种方式反复试算进行各项假设检验，综合比较三种不同模型的回归结果，通过结果分析，半对数模型回归效果最好，因此将回归效果最好的半对数模型确定为本文分析的模型。特征价格模型建立如下；

公式（1）

式中：P为住宅每平方米的地价； 为常数项； 为自变量； 为自变量的系数；n为变量的个数； 为误差项。

（二）变量选择

将各居住土地单价作为因变量。自变量选择上，根据影响住宅地价的各项属性，大致可以分为区位特征变量、结构特征变量和邻里特征变量三种类型。

（三）模型假设

1.本模型中仅考虑某居住用地距离高压线走廊的水平距离因子对地价的影响1。

2.假设所有高压线走廊带下或附近居住用地，在土地利用、空间规划等方面，均符合《电力设施保护条例》中安全距离的要求。

3.所有地块售价采集均随即采取，符合构建模型样本的要求。

4.假设高压线走廊带对居住用地小区的影响程度表现形式定为该住宅用地地价的贬损。

5.假设高压线走廊带对居住用地地价的影响与居住用地地块形状无关。

6.本模型中的高压线走廊距离居住用地的距离为高压线走廊边线距离高压线走廊的距离，依据《电力设施保护条例》第五条规定：架空电力线路保护区，各级电压导线边线在计算导线最大风偏情况下，距建筑物的水平安全距离66KVV-110kv为40米。而依据有关规定，高压线与住宅楼应距离20米，因此，高压线走廊边线距离居住用地距离应大于20米小于1000米，即20

（四）减值计算

由于本文主要研究城市高压走廊带对周边居住用地价格的影响，故需要分析在其他变量一定的条件下，某地块距高压走廊的距离（d1）这一变量对地价的定量减值效果。

将公式1 转变为指数形式为：

公式（2）

用 d 表示地块靠近高压走廊的单位距离，则由此引起的房价变化为：

公式（3）

引起的房价变化的百分比为：

公式（4）

则在一定区域内，由于高压线走廊的存在引起的居住用地地价的减值为：

公式（5）

以上公式中， 为变量 的系数； 为房价变化的百分比；k为容积率；r为高压走廊对周围区域的影响半径；P为平均地价，其余符号意义同前。

三、结语

通过综合比较选择回归效果最好的半对数模型，建立了高压线走廊带附近地价与影响因素之间的特征价格模型，并基于该模型对武汉市洪山区关山大道高压线走廊沿线进行实证分析，计算结果表明，与高压线走廊带距离接近25米，住宅用地价格下降13.85%，平均减值357.31元/平方米，接近200米，住宅价格下降6.70%，平均减值175.38元/平方米，接近500米，住宅价格下降1.31%，平均减值34.29元/平方米。

通过收集样本片区近3年内成交的交易资料，并将各交易样点地价修正到估价时点，然后将修正后的地价与地块距高压走廊带距离一一对应，通过分析并与本次测算得到的地价进行比较，得到本次测算得到的地价与土地交易情况下的地价基本保持一致。

由此可见，引入特征价格法可以较精确地定量估算城高压线走廊带对沿线住宅价格的影响，从而为高压线走廊带沿线房地产开发效益分析，优化房地产开发规模，规划小区内公共设施建设提供理论依据和数据支持。

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