香港楼价高企的远由近因

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“我不是没试过,我试过安分守己,日搏夜搏,只挣得一万几千!……但是出面那班人,他们懂建筑、懂起楼吗?他们只是花一点点的钱、花一点点时间,炒起楼市就不停赚大钱,这叫公平吗?”

这是一出香港电视剧的对白,最近一个月被人在网上反复播放,甚至登上香港传统媒体,成为城中一时热话。一部十年前的电视剧能够死而复生,端赖历史的永劫回归,昔时的经济问题如梦魇重临。楼价高企再次成为香港的经济隐忧,成为社会的计时炸弹。

楼价高企的时代背景

香港回归前后,楼市价格达到顶峰,股市一片畅旺,真可谓遍地黄金,每人居所的一半寸都抵得上千金,那是香港最志得意满的时代。告别英国殖民时代,回归祖国,浮华梦醒只消半年,一场亚洲金融风暴就把酣睡的港人唤醒,楼市股市双双倒下,咬紧牙关的酸苦成为这一代人的记忆。只是,如今香港,太阳底下无新事,十年前的伤痛早已忘却,一座新建豪宅就以7万港元一平方英尺天价成交,成功创下世界纪录,可见市道的疯狂。历史何其相似,相异的只是小市民的反应不再一样,没有半分享受,只剩怨声载道,其中差别反映的究竟是什么?实在值得仔细研究。

今次香港楼价高企的底因,是各国的量化宽松货币政策,银根松动,投资成本低廉,投资者于市场着力寻找具价值的投资项目,保值能力强的物业自然成为市场热捧对象。除香港外,伦敦、东京、上海等大城市均面临楼价上涨的问题,可见资产泡沫并非香有。全球货币政策的大背景,加上香港以自由港自居,无任何外汇管制,市场热钱可自由流入,香港金融管理局只能注资稳定汇率,避免汇价受狙击。种种客观因素所限,一个细小、自由的经济体注定只可随时代所动,被世界大潮所推,这是香港的缺点。所幸的是,量化宽松货币政策仍会持续一段时间,而香港贴近中国的优势,令热钱暂时未会撤离香港,资产泡沫不会一下子爆破。按常理推断,资产价格纵然上涨,但只须有投资者继续投入市场,泡沫就不会爆破,问题亦未会浮现,理论上,市民的反应应该不至于如此强烈,为什么楼价高企会突然成为香港政府的一个政治炸弹?

纠结的土地结构

这问题需要放置在香港的社会脉络上分析。楼价高企,社会的声音趋向两端,一是资产泡沫未形成,一切只是按自由市场规则进行;一是资产泡沫严重,年青一代置业困难。两种不同声音,代表的是两个社会利益群体。楼价象征使香港社会的分层愈趋严重,社会流动越来越弱,年青一代缺乏资本就难藉努力向上流动。近年来,香港的地产市场向有资本优势的人不断倾斜,令矛盾愈益严重。香港政府近年已停建居屋(由香港政府建的廉价房屋,市民可自资购买),而只会提供公屋(政府提供的廉租房)给有住屋需要的市民,此举令政府在市场的角色日渐淡去。

现时政府在地产市场的角色只是土地提供者,而现行的勾地制度则是由地产发展商付出按金勾地,勾地价值需符合政府预期价格八成,然后土地在市场上公开竞投。勾地制度最大的问题是由发展商主导,若发展商不主动勾地,市场供应就会断绝。由此,政府只可利诱,无法自行调节市场。加上香港“地少人多”,土地资源愈来愈少,发展商现今售楼多选择将楼宇包装成豪宅,以提高售价,令市场新增的全是售价偏高的楼房,中低价楼宇供应大大减少。而卖地收入向来是政府的重要收入,故政府未敢轻易触犯发展商利益,只可睁一眼闭一眼,楼宇、土地的供求自然更加失衡。

由于楼价上涨,市民普遍要求政府干预市场运作,拨乱反正,重售居屋、恢复定期卖地制度和增加土地供应。前两者都是殖民地时代的政策,曾经行之有效,唯政府认为与现行理念不符,且不宜因短期的市场波动,改变长远的政策,毕竟过份干预市场的风险很大,谨慎执行无可厚非。因而政府偏向以小修小补来调节市场,如收紧豪宅按揭等,短期内虽可以减慢楼市升温,但无助长远改变市场结构。接下来,政府最可能的是增加土地供应,但执行势必困难重重,因为涉及另一大利益团体──原居民。本地市民惯以“地少人多”形容香港,事实上香港现时可运用的土地只有三至四成,一来因为地形问题,平地不广,开发成本高,二来因为新界有不少原居民,涉及复杂的收地赔偿问题,而且原居民建造丁屋的权利难以触动,令新界与其它地区的发展程度不成比例。

香港土地的问题复杂,利益结构纠结。要理顺香港的土地问题,必须大幅改变社会经济结构,解除土地的垄断状况,把发展商与原居民的权力弱化,这需要一个强而有力、勇于触犯既得利益者的政府。只望政府能够理解市民感受,勿言楼价高企与市民无关,勿以昔日的价格峰值为泡沫与否标准判断,就于愿足矣。