价值工程下房地产项目规划设计研究

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摘要：价值工程作为一种先进的管理技术，很好的满足了房地产业降低成本、系统规划建设工程、增大利润价值的多项需求，因而研究价值工程下的房地产项目规划设计便具有了重大的实际意义。下面本文将首先对价值工程进行简单概述并阐述价值工程在房地产项目规划设计中实际应用的意义，并在此基础上探寻价值工程下房地产项目规划设计研究的内容以及设计方案优化的建议，以期将房地产业的项目规划提升到一个崭新的水平，促进房地产业的蓬勃发展。

关键词：价值工程；房地产项目；规划设计

价值工程作为一种前沿的规划、管理技术，有效的满足了制造业降低成本、提升企业利润价值等需求。随着房地产业进军新世纪国民经济的支柱产业步伐的加快，价值工程也日益渗透到房地产业的项目规划中。对于房地产业项目规划而言，制定一套系统科学、操作性强的前期规划设计所赋予的实际意义是非常重大的，这对于指导房地产的开发、增大竞争筹码、切近市场需求具有重大实用价值。下面本文将在此背景下，具体来分析价值工程下房地产项目规划设计的要求、内容以及设计方案优化的建议，促进房地产业项目规划能够更科学、价值性更高。

一、价值工程理论简介以及价值工程在房地产项目规划设计中的应用意义

（一）价值工程理论简介

价值工程是一种新兴的技术经济方法，它的基本原理，即提升产品或作业价值的途径，具体阐述如下：首先，第一途径是在保持产品或作业成本不变的情况下，增加或提高产品的功能来满足消费者的预期需求；其次，在产品功能不变的情况下降低产品成本，来迎合消费者“物美价廉”消费心理；再次，在前两条途径的基础上增加变量，产品功能与成本实现不均衡增长。即通过提升较低成本来获得较高额度功能的提升；此外，满足购买力稍低消费者群的消费需求也是非常重要的一个方面，毕竟绝大多数消费者的购买力还停留在一般水平，为此，应该注重产品成本大幅度降低、产品功能略有下降的情况，适当生产价格低廉的中档品来获取较大的经济效益；最后，提升价值最为理想的途径是生产大规模“物美价廉”的产品，企业既能获取高额利润，又能节省生产成本，是本利结合的最佳点。

（二）价值工程在房地产项目规划设计中的应用意义

1、可以强化用户第一的观念，更好的满足社会需要。对于交易市场而言，买方市场最终会战胜卖方市场赢得最后的话语权，这是我国商品经济高度发展的必然趋势，房地产业也不例外。因此，价值工程理论的运用，可以强化用户第一的观念，使得房地产品更好的满足用户的功能需求，实现功能与成本的完美结合。

2、可以有效控制目标成本，实现投资效益最大化。价值工程提升产品价值的最直接途径是降低目标成本，实践证明价值工程在控制房地产业成本方面的作用是巨大的。建筑业中运用价值工程理论进行建筑业开发前的项目前期规划建设，可以有效控制项目投入成本，毕竟，建设项目成本节约的最大可能阶段就是建设项目设计阶段。随着项目额逐渐进展，可以优化的目标范围将越来越小。

3、有助于改变房地产业投入高、浪费大、质量差、造价高的畸形发展态势。提升房地产业的经济效益。投入高、造价高、浪费大、质量差是房地产业普遍存在的顽固难题，价值工程理论的运用可以在一定程度上有效克服这些问题。价值工程可以有效糅合传统成本管理与质量管理的优点，使得成本与功能达到最佳结合点。

二、价值工程下房地产项目规划设计研究的内容以及设计方案优化的建议

（一）价值工程下房地产项目规划设计研究的内容

首先，是建筑群体组合即是通常所说的建筑平面布局、立面处理等内容，它是依据地面容积率、地面规模、形状等来确定建筑布局、间距、朝向、高度、大小、个数等等。它是住宅小区规划设计的最主要部分，需要遵循三个原则，功能原则、经济原则、美观原则。其次，是公共空间规划，即对没有建筑覆盖的集体公共空间的规划，它的规划对象有两部分，一是像围墙、地面之类的硬性方面，再次是指树木、草坪等软性方面。再次是道路规划，道路规划应该在方便原则、安全原则与经济原则的基础上进行规划，设计一个合理、经济的路网。为此，需要对小区的地形地貌、气候、地形规模、位置、出入口有一个详细的了解。最后是绿地规划，绿地规划的对象具体包括住宅旁绿地、公共绿地、道路绿地、配套公共建筑绿地四部分，良好的绿地规划有助于创造一个优美的环境，因此应该坚持方便生活、保证安全、设计独特的原则。

（二）价值工程下房地产项目规划设计方案优化的建议

1、增加成本，准确把握功能，满足用户需求。在房地产项目规划设计的过程中，成本与功能之间的关系是一个非常重要又很难把握的问题，很多房地产开发存在着高成本、低市场的现象。为此我们要重视购买者关注的功能，要正确分析功能。可以说，功能分析的准确与否，直接关系到房地产价值回报的大小。实际规划中存在着现实成本偏低、功能不够齐全的现象，因此，我们应该加大现实投入成本，注重基础设施的建设，保证各项功能的达成，满足用户的各项要求。

2、注重环境设计，增加环境建设投入，提升环境效果。对于环境工程而言，投入的现实成本偏低，环境建设的投入相对来说是比较低的，因而所达到的环境效果也是很不理想的。当代追求高质量环境的心理还是非常普遍的，但是房地产业对于环境工程给予的重视不够，没有切合消费者的实际购房需求。为此，应该注重环境设计，增加环境建设投入，提升环境效果，满足用户环保养生心理。

结束语：

房地产业的发展速度如此迅猛，如何在价值工程理论下更加准确的进行房地产项目规划，使得房地产开发商能够在可接受的资金压力下推行具有完善功能与合理价格的优质住宅是一个非常关键的问题。通过上述分析，笔者在对价值工程理论进行简单阐述的基础上，进一步分析了房地产项目规划的具体内容以及设计方案优化的两点重要建议，以期能够促进房地产业真正打造出“以人为本”的优质居住环境，从而实现房地产业的最大价值。

参考文献：

[1] 胡传昶，房地产开发中规划设计管理的两点意见. 产业观察，2010～11：90～91

[2]杨柏坤.基于价值工程的房地产开发项目设计阶段成本控制研究[D].东北大学，2010.

[3]张琳.基于价值工程的房地产业的现状管理的研究[S].黑龙江科技信息，2009（27）：252一253