缘何由富而贫

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入刊理由：

为何很多老百姓会有从贫穷走向富裕，又从富裕走向贫穷的过山车式的经历？为何很多人愿意租房住也不愿买房？从经济学的角度看，兜里的钱应该投资到能真正产生收益的地方，如此才能获得最大的回报。笔者认为，盲目攀比建房，只会造成投资资本的浪费，最后成为“负翁”。

理性建房 规避因房致贫

自改革开放以来，上亿的农民通过打工或小本创业一度走上了富裕的道路，但其中一部分人却因为缺少基本的经济学常识和理财知识，盲目攀比建房，最终富起来的农民又成了“负翁”。最近十多年来，我在全国十几个省抽样调查了解的上千个新建房的农民家庭中，因建房而重新“致贫”的比比皆是。

就拿我的亲姨父来说，在1998年之前，他就通过当小包工头赚了10万元钱，在当时的农村，拥有10万元现金的人算是有钱人了。但他不听我的劝告，按18%的年息又借了10万元在湖南冷水江市的农村老家建了一栋造价20多万元的房子，在以后的十多年里，他赚的钱就是用来还债和对房子进行简易装修。因为建房，他错过了多次很好的投资机会，而那个房子呢，他们全家只有在过春节的时候才回去住一下，停留时间不到一个月。这是多么大的浪费啊！

因为有了这个房子，他们家至今都是穷人。在接受调查的50%以上家庭的情况基本相似：靠打工积累了10―20万元存款时，再向亲戚朋友借10―20万元，建一栋造价30多万元的房子，而绝大多数房子都没有搞好内装修，外表虽然漂亮但里面乱七八糟的。这些人在建好房成为“负翁”后，家庭生活水平开始急剧下降，全家省吃俭用还债，成年人为了还债又继续外出打工，每年只有春节前后回家住20―30天，平时房子里就住一两个老人，再有一个小孩，多数时候房子都是空置着。

在调查中，当然也不乏情况好的案例：1996年，湖南冷水江市禾青镇双星村因城镇扩张，每个有点积蓄的村民都借钱联合起来建了五层楼的房子，在起初的5年时间里，多数村民的房子一楼都是用来堆藕煤或堆杂物，二楼、三楼自己住，四楼、五楼空着或用来出租，但因为当时房子严重供过于求，租金便宜得离谱，一套有简易装修的房子年租金一般在500元左右。如今17年过去了，那个地方成了高速公路的出口，但即便如此，当年造价30多万元的房子一楼的门面只能以400元/月出租，二楼以上的套间的租金也只有130―140元/月。照此情况来说，即使按17年前的造价30万元来计算，这里一栋5层楼（含2个门面和4套住房）的房子的年租金也只有16000元左右，年收益也只有5%。

在农村建房子年收益能有5%已经是很不错的了。我的助理何衍奎是湖北竹溪县人，其岳父家在山区的房子坏了之后，小舅子力图说服他回家给岳父投资二三十万元建新房。但因为学了投资理财知识，他坚决反对了小舅子的提议，而选择在靠近县城的城乡结合部，给岳父租了一栋造价15万元以上的两层的楼房，房子带简易装修和家具，有自来水，年租金为1600元，每天的租金只合4.38元。

合理投资 让收益最大化

在1984年时，我的父母负债累累、辛辛苦苦建了一栋大约600平方米的房子，按照农村的习惯，于1999年他们给我们三兄弟分割财产。因为我自己善于理财，也知道这个房子将来对于我来说是一文不值的，所以尽管那栋房子按1999年的成本价计算应该不低于18万元，也就是说我应该占有1/3的份额即6万元，但我对两个弟弟说，我那一份就卖给你们吧，随便你们出个价，我绝不会加价。没想到商量了一下之后，他们一共只愿出价5000元，最终我还是将自己的一份作价5000元卖了。

其实，做投资是一定要考虑机会成本的，当有两种以上选择时，我们只选第一好的，不选第二好的。如果把机会成本应用到实践中来，也就是说，只要你的钱能得到年息12%时，那你所有的开支和投资都要假定里面含有12%的年息；当你按年息18%借别人的钱时，你的所有开支和投资都要假定里面含有18%的年息。

有了这个机会成本做比较，很多犹豫不决的选择马上就变得清晰起来。就拿我按5000元卖了老家当时造价60000元的房子来说，虽然所有人都认为我卖亏了，但我知道我自己捡了大便宜。为什么呢？

因为，我卖房所得的5000元按年息18%的机会成本来计算，14年已经变成5.0736万元（5000乘以14年的复利系数10.1472）了，特别是2004年我家经济条件好转，在父亲的提议下，两个弟弟又投资了18万元左右将房子进行了改建和内外装修，如果我当年没卖掉的话，我也必须要承担三分之一的费用即6万元，这6万元乘以9年的复利系数4.4355现在已经变成27.213万元了。也就是说我1999年按5000元卖掉的房子至今已经至少变成了5.0736+27.213=32.2866万元（其实我的收益远不止这些），而我的两个弟弟拥有的依然是那栋几乎没有用的房子。如果继续按18%的年息的复利系数计算10年，我今天的32.2866万元将变成169万元（32.2866乘以10年复利系数5.238），而到那时，我两个弟弟的房子可能卖20万元也没人要了。

当然，不是每个人都可以得到年息18%的投资机会的，但每个人都可以花一点点时间和精力去学一学，在中国这个金融业不发达的国家里，在城市通过金融中介公司找到年息12%的有抵押的投资机会是非常容易的。正因为如此，我建议那些还没过上好日子的农民朋友，别再轻易在农村建新房子空着了，即使没地方住，也可以解放思想在农村租房子住，因为在农村只要每月花100―200元就可以租到一套很漂亮的房子。把不建房子省下来的钱花1万元做学费去学习怎样寻找安全的金融中介公司，学习怎样设定担保和抵押，这样在中国得到年收益12―18%还是非常容易的，并且风险非常小。

为了带领更多的普通老百姓早日解放思想过好日子，我自己就是以身作则，在长沙花8000元/月租了一栋市值600多万元的带精装修带名牌家具的别墅，如果按年息18%的机会成本计算，我只要借出45万元就可以住上600多万元的别墅了。有这样的好事，我为什么要自己买房子呢？