布局地产基金

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“今年我们又成立了一只60亿元人民币的地产基金。金融脱媒是行业发展的趋势，尤其是在房地产行业，机会很多。”歌斐资产管理有限公司（以下简称“歌斐”）执行合伙人兼CEO甘世雄告诉记者。

过去两年，随着国家调控政策的不放松、银行信贷收紧，为地产基金的生长创造了环境。2011年，各大房企纷纷开始成立或筹备房地产基金，复地集团、金地集团、华润地产、中海地产等都建立了房地产基金业务。

歌斐也成立了一只名为“TOP 50”的地产母基金——优选市场上最优秀的房地产企业共同发起。一方面，让房地产企业能够参与投资，介入跟房地产相关的上下游行业，比如建材行业、装饰行业、钢材行业等，相关人士也可以担任财务管理或者战略投资者；另一方面，歌斐可以通过筛选这些企业的项目，帮助其发行子基金。

“我们可以整合资源，帮助你形成一个联盟，”甘世雄说，“母基金可以对其投资，但更重要的是可以到外面去募资。目前，这样的基金我们已经成立了6只。”

诺亚筛选地产基金管理人采用的是FOCUS标准：Famous，即知名的开发商/基金公司；Objective，客观选择项目；Continuance，持续性运作；Unique，拥有独特优势；Strategy，基金战略方向。

甘世雄说：“我们选择交易对手的条件很明确，排名前50的民营上市公司，公司口碑要好，在所属领域中是龙头品牌，有好的地块，已经拿到好的项目。这类公司占基金一半以上的权重。随着中国城市化进程的加速，未来中国房地产会面临更大挑战，最后一定是优胜劣汰。诺亚财富（歌斐母公司）的观点是选择与谁在一起。优选交易对手，精选交易项目，同时还有一套严格的过程管控流程。”

在歌斐，地产基金的过程管控包括三大核心：土地成本、流动性和专业化管理。

首先，低廉的土地成本是获取较高回报的前提。如何获得优质且低廉的土地资源涉及到城市选择和项目定位。由于中国城市发展水平存在较大差异，因此，各地所产生的投资机会也不尽相同。

其次，对于地产基金而言，因为有明确的期限要求，所以在项目投资之外需要考虑流动性和投资人退出问题，比如在行业处于深度调控时，房子能否卖得掉。良好的流动性取决于地域、地段、业态、交易结构等多个维度。

最后，考验普通合伙人（General Partner，GP）的专业化管理能力。除GP的成本控制能力之外，还包括其在项目公司的资金安全、项目定位和定价等方面的能力。

甘世雄说：“我们成立了一个合资的GP对过程进行监控，比如每个环节的资金注入进去后应该如何控制成本，以及对风险的提前预见能力，是否能通过对赌条款进行制约。”

对于任何金融产品，交易结构的设计都非常重要。比如一款地产基金由另类资产管理人主导，专注于城市综合体、工业地产或旅游地产，采用有限合伙制的法律结构，那么在交易结构设计上，应该属于优先回报的基金。目前，市场上的地产基金普遍以“股+债”模式运行。甘世雄说：“海外的地产基金都是这种结构化产品的形式，我们也是。”

所谓股权方式，比如一只地产投资基金先对项目公司本身进行投资，占有49%或者51%的股权，然后设定投资收益率，约定到达一定年限后回购，或者通过银行委托贷款的方式收回。

债权方式则是大股东借款给开发企业。但想要借款需要满足一系列条件：第一，开发企业需要拿剩余的股权做质押；第二，开发企业的大股东要进行担保，一般视经营状况而定；第三，如果是私人企业，从法律角度而言，实际控制人要承担无限责任担保。而这三个条件仅是基金风险控制的一部分，其他还包括拿土地证做质押等多种措施。

至于地产基金的收益率，在甘世雄看来不能一概而论。“严格意义上讲，风险把控好的标的物，收益率就低；风险估值大的，收益率就高。未来就是市场化，价格合适就可以发行，”甘世雄说，“地产基金发展空间大，存在模式也多种多样。不过在未来3-5年内，还处于跑马圈地、野蛮生长阶段。”