“城中村”改造必须遵循的两个基本原则
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇“城中村”改造必须遵循的两个基本原则范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
摘要：“城中村”是我国城市化过程中的一个普遍现象，目前，我国各级政府在建设文明城市、生态城市过程中，正在对此大力加以治理改造。我们认为，在改造过程中，一是必须紧紧抓住马克思主义级差地租理论的指导原则，既能体现保护群众利益，又能体现使“城中村”改造有理有据；二是必须紧紧抓住科学发展观的指导原则，既能做到统筹兼顾，又能充分体现以人为本。
Abstract:With the urbanization of china, “the village inside city” is becoming a normal phenomenon. Currently，with building civil city and ecological city, governments at all levels are remedying “the village inside city” strongly. We remind that in the process，in one hand, we must hold on the guiding principles of Marxism, not only protect mass’s benefits, but also make the remedy based on it; in the other hand ,hold on the guiding principles of the scientific outlook on development, not only reflect integration but also people-oriented.
关键词：“城中村”改造 马克思级差地租理论 科学发展观
Key words:the remedy of “the village inside city”; hierarchical rent of Marxism; scientific outlook on development
作者简介：牛宏艳 性别：女 出生年：1986年 籍贯：河北保定 学位：硕士研究生 单位：南开大学马克思主义教育学院 研究方向：马克思主义基本原理（马克思主义地租理论与土地问题）
“城中村”即存在于城市中的村庄，有的学者认为是指位于城市规划范围内或城乡结合部，没有农用地或有少量农用地，居民生活方式已经非农化的村落。 “城中村”是由于城市的快速发展导致的直接后果。在城市化过程中，由于农民宅基地的拆迁费要高于耕地，所以政府或开发商绕过宅基地而占有成本较低的农用耕地，日积月累，便形成了一块块农村住宅夹在城市中间这种特殊的现象。
一、“城中村”改造普遍存在的问题
“城中村”具有既不同于城市又不同于真正农村的特殊性，这就使其在城市改造中存在许多难以解决的问题。
首先，形成“钉子户”现象。“城中村”往往寸土寸金，许多村民为以地生财，就在原有住宅基础上将房子扩展或建成多层用于出租，单收租金就是一笔不小的财富，当城市建设绕不开这些农民土地及其建筑时，就极易形成农民要求过分的高补偿，演化为城市建设和公共事业发展不易协调的严重阻碍。
其次，形成格格不入的“疤痕”现象。城市建设是纳入统一规划和科学布局的，而且城市的建设风格也是通过设计院等专家学者们经过研究设计的，是现代文明发展的结晶之一。“城中村”的建筑是历史遗留或者是文化水平不高的农民根据财力、效益、环境、邻里格调等形成的，没有统一的和科学的规划，因此与周边的城市建筑反差极大，犹如健康肌肤上的疤痕，影响城市景观和外在形象。
再次，形成“犯罪”高发区和环境脏、乱、差难于治理的“高地”。大量外来务工人员和流动的社会闲散人员往往最初落脚在这些地方，因为这些地方能租到廉价的住房，又是社会治安管理的交叉区，有进行废品收购和小本经营的场所，所以对于治安管理、流动人口管理、环境治理、产品造假和违法经营管理等提出挑战。
一是以马克思地租理论为基本原则的“城中村”改造
“城中村”改造，首先遇到的就是农民利益补偿问题。因为改造过程会与农民的宅基地或已建房屋就拆迁或者异地安置问题发生资产方面谈判，包括资产转换的方式和补偿标准等，牵涉到利益问题往往最难解决。在有些地区，“城中村”长期不能改造，很多就是这方面的原因令具体部门“头痛”。当国家、集体和个人利益发生矛盾，实际中并不像理论上个人必须从服国家或集体利益那样简单，相反有时会出现国家服从集体、集体要服从个人利益情况，出现利益“僵持”现象，造成改造迟迟不能进行的局面。
可见，要进行“城中村”改造，解决好国家、集体、个人之间的利益关系是关键。那么，怎样解决这个问题呢？我们认为必须依据马克思主义的级差地租理论来解决这个问题，才比较科学可行。根据马克思地租理论，土地所有权本身产生地租，绝对地租就是由于对土地所有权的垄断而产生的地租。级差地租是由于对土地经营权的垄断而产生的地租。级差地租是指优等和中等地的个别生产价格与劣等地的一般生产价格之间的差额。级差地租由于形成的条件不同又分为两种形态，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是由于土地肥沃程度和地理位置不同而产生的级差地租；级差地租Ⅱ是由于集约化经营所产生的超额利润，即由于在同一块土地上连续追加投资的资本生产率不同而产生的级差地租。在对“城中村”土地进行改造时要坚持以马克思主义地租理论为基本原则。
首先，补偿前，把土地价值显化，制定补偿措施。依据马克思主义地租理论，制定补偿费用，对农民进行合理补偿。村集体凭借对土地的所有权，享有对“城中村”宅基地的绝对地租和级差地租Ⅰ的补偿。村民凭借对土地的使用权享有由于其在土地上进行的投资而形成的级差地租Ⅱ的补偿。补偿后转变土地的所有权，将“城中村”的集体土地全部统一转为国有性质。村民宅基地转变为国有房地产后，政府把营收的土地收益大部分返还集体。就是说，明确土地的集体所有制和农民占有权、支配权、使用权的实际，严格按照马克思主义级差地租理论中各部分的补偿划分，不仅有比较充分的理论依据，而且补偿也会比较合理。
其次，补偿中，思考存在的两大问题。一是有些地方政府成为最大收益者，他们征地进行改造“城中村”的积极性特别的高。这种收益体现为管理权和决策权的收益，于法于理都不相符；而且在实际操作中，往往转包给中介机构或者工程公司，这些企业在农民的土地上也要大捞一把，在加价转让土地中土地改造成本大大增加。二是农民得到的补偿不能维持长久生计和可持续发展，“失地与失业”相伴随，或者表面看农民得到一笔不小的补偿，但是由此就在今后的现展中没有增加福祉可期待性，了断了本地发展再获利益的关系和希望，形成实质农民在“城中村”改造中“吃亏”问题。不能让农民吃亏，就不仅要考虑土地的商业升值空间，也要考虑农民的长远生计和就业出路等问题，包括社会保障和医疗体制的方面。所以，通过以马克思主义级差地租理论作为补偿依据，能较好地解决补偿标准科学、减少集体土地利益流失、实现农民利益的可持续受惠。
再次，补偿后，提高土地利用率和价值。置换后的土地一部分用于服务卫生、环境绿化、公共设施的建设，剩余土地以招标、拍卖、挂牌的方式出让。根据土地不同的地理位置，采用招标方式，政府收取土地出让金。土地出让金中包括绝对地租和级差地租Ⅰ。土地用途改为工业、房地产、旅游等的，政府收取较多的出让金，大部分用于“城中村”的改造；土地用途改为农村新换的住宅，给予办理房屋所有权证书，明确可以继承但不可以转让；对已改造的“城中村”若再发生违法占地行为的，政府坚决予以查处，加强执法的力度。总之，运用马克思主义级差地租理论，要把这块生于斯长于斯的农民利益落在实处，在他们失去土地的依托之后，真正把他们“送进”现代都市，成为标准市民的一员并融入现代生活方式之中。
二是以科学发展观为基本指导原则的“城中村”改造
“城中村”改造的第二个基本指导原则就是以科学发展观为指导。从目前改造的实践过程和先期改造的主要经验来看，该改造中缺乏长远规划、统筹兼顾、合理布局，工程反复进行和不协调的问题较多，问题集中在对科学发展观的认识不够上面。要以科学发展观为基本指导原则，我们认为关键是坚持以下三点。
首先，改造思路要科学。各地在实践中都有一些值得借鉴和继续探讨的好经验。如昆明市就采取强化土地征收过程中社保基金的征收，原农村集体征地补偿款预留部分用于解决原村民的社会保障问题，将原村民纳入城市统一的社会福利保障体系，参与昆明市医疗和养老保险，享受城市居民的最低生活保障。济南的做法是，“城中村”改造，除了改善城中村居民的居住条件外，还合理利用了城市有限而珍贵的土地资源。在增量土地开发有限的情况下，更多的是对存量土地进行开发和利用，分清楚哪些配套设施由相关开发商来进行建设和管理，哪些又由政府来进行。广州市的思路是，“城中村”改制后，农村集体经济组织全部成员转为城市居民，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有，凡是能给村民利益的，都要毫无保留地一次性给到位，让村民实实在在地感觉到改造比不改造好。海口市的思路是，“城中村”的改造坚持高起点规划、高水平设计、高质量建设等，结合本地特色及环境区位进行改造。太原市的思路是，“城中村”改造坚持建新和拆旧相结合的原则，实行建一片、拆一片的滚动式改造。新建住宅必须优先保证本村村民安置，对改造中所涉及的城市规划道路、绿化等公共用地上建筑物的拆迁安置也要优先给予保证。郑州市“城中村”改造的思路是，通过省国土资源局把城中村集体土地全部变成国有土地，但土地使用权不改变，仍是村民集体组织，由全体村民参股成立股份公司经营，在此基础上进行改造。总之， “城中村”改造，必须集中科学发展的经验和思路。
其次，改造目标要科学。充分体现城乡统筹和全面协调的原则，让现代文明的光芒照亮“城中村”，使这部分农民融入到城市文明的生活方式之中，共同进入小康社会。要做好城市规划，“城中村”的改造要具有前瞻性，从城市的整体层面考虑，科学规划城市的建设用地、基础设施用地，确定城市的发展水平和城市的可容性，增强政府经营土地的计划性。让政府在宏观层面做到对土地的指导性、引领性。对城市市区、“城中村”的改造要有明确的计划和目标，改造的目标一方面使城市规划更加合理，城市整洁有序、环境优美；另一方面，实现农民从居住方式、生产生活方式和心理的全体转变，使农民真正融入现代文明。改造的另外一个目标还要控制新的“城中村”的再生。
再次，改造方式要科学。充分体现可持续发展的原则，体现创新思路和创新体制，让改造完成之后的“城中村”经得起时间的考验，不留任何的遗憾和“尾巴”。“城中村”改造通过政府宏观调控与市场调节结合的运作方式，结合新农村建设的方式。政府坚持做到有所为有所不为，政府制定相关政策，对改造起到政策引导作用。政府一方面要与房地产商合作增大廉租房的供应量，缓解房地产的供不应求关系；另一方面，政府要加强对城中村私房出租的监管与整顿，加强对城中村违法建筑的执法力度。政府可以适当缩放其他土地的供应量，让“城中村”土地价值得到提升，就会有大量开发商看好城中村土地的利用价值，那么“城中村”土地用于工业、房地产等商业用途的收取较高的土地出让金，用于平衡“城中村”改造资金的不足。改造后将农业地租上升为城市地租，将“城中村”土地地租与城市地租调和，纳入正常的竞争轨道，使整个城市的地租分布有序。这样政府对城市的管理更有计划性，有利于城市的可持续发展。
“城中村”改造后，实现了三个方面的转变。变“村”为“区”,变农村户口为城市户口，变集体土地为国有土地。相继就会进一步改变了城中村的环境卫生面貌，改变了农村孩子教育不公平的问题，改变了农村土地规划不合理的问题。真正体现了以人为本和可持续发展的思路。城市化是历史发展的必然，城市化的过程是痛苦的，但结果往往是值得憧憬的，城市化的初衷和结果都是希望农民能从中获得真正的利益。
参考文献：
[1] 马克思恩格斯全集第46卷[M].北京:人民出版社,2003:731-772.
[2] 赵新海.经营好“城中村”土地[J].中国土地,2003(11):40-41.
[3] 丁杰.坚持“以人为本”实施“城中村”改造―兴化市“城中村”规划改造的实践与启示[J].江苏城市规划,2008(7):21-23.