地产集团借壳效应喷发

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股价高企的时候，借壳融资可以从投资者手中圈到大笔的钱，但接踵而来的是，这些地产集团也开始背负上利润压力。

“*ST金泰在上交所的公告让人看不懂，80亿股是一个天文数字，很难想象新恒基会一次性将全部资产都注入到这家上市公司。”

7月9日，得知*ST金泰将向新恒基控股集团和北京新恒基房地产集团有限公司(下称新恒基系)及不超过8家特定投资者非公开发行不超过80亿股A股。国泰君安房地产分析师张宇在电话里的反应是，“简直不敢相信”。

*ST金泰获得大股东拯救并不是孤立的现象。不久前世茂股份发出公告，将置入大股东世茂集团的多处商业地产；首开集团也表示借壳天鸿宝业整体上市。接二连三的事件发生，很可能把这些原本暮气沉沉的上市公司推向一线蓝筹股。

阶段性良机

“新恒基系把集团的资产注入上市公司，直接的原因是这些项目需要钱。”房地产独立顾问周丽君告诉本报记者。新恒基系的控股人黄俊钦是黄光裕的大哥，兄弟俩早年就擅长资本运作，而这次黄俊钦等来一个借壳上市的好时机。

沪深股市的大盘指数经过多次震荡，目前维持在3800点左右。正是持续走强的牛市行情，促发地产集团将资产置入上市公司。

张宇对记者表示：“借壳融资并不是一步到位，将资产注入后，大股东就可以在适当时机进行扩股增发，以股权换回大量现金。值得注意的是，定向增发时，定价相对低一些，之后的公开配股，大股东常常选择股票获得高溢价的时机进行。”

*ST金泰这次非公开发行的价格确定为3.18元，而在公告发出后股价连续涨停，7月11日收盘已经涨至4.59元。

和*ST金泰相似，2001年许荣茂控股的世茂集团买下万象股份的壳资源，从中置换出了万象国际广场后，再没有实质性动作。2006年集团将主要项目打包装入新成立的世茂房地产，并在香港上市，之后一度传出世茂股份要被许荣茂私有化。

6月，世茂股份公告称，将向世贸房地产等附属企业定向增发7亿股，世贸房地产等注入407万平米建面的商业地产。同时，公司的业务定位从原来的“从事内地20万平米以下的住宅项目和10万平米以下的商业地产项目”转变为“包括酒店以及住宅、酒店附带商业配套的购物中心、大卖场、商业街、购物广场、主题商场、娱乐类商业地产、写字楼等商业地产”。

联合证券房地产分析师鱼晋华的一份调研报告指出：“世茂房地产向A股公司注入资产的主要动机是利用国内市场估值较高的机会，实现融资目的。”这和新恒基系走了同一条道。

不过，世茂股份的非公开发行能否最终完成，还存在一定的变数。张宇告诉记者：“世茂股份会不会因为集团的商业地产注入跃升为地产蓝筹，要看这些项目资产评估的情况，大股东会以什么样的价格注入。目前定向增发的计划只是在董事会通过，还要等待股东大会投票。”

高成本借壳

入夏以来，地产集团频频向上市公司注入资产，给市场的感觉是，多年来房地产企业的借壳效应正在集中爆发。

“这一轮增发融资的房地产企业，大部分还是2005年以前借壳上市的，2006年后买壳的公司还没有创造出很好的扩股机会。”周丽君表示。

对于*ST金泰来说，获得此次大股东资产注入的答复，已经苦等了6个年头。2001年新恒基系借壳*ST金泰后，仅仅维持着这个壳资源，大规模的资产重组迟迟没有动静， *ST金泰一直处在退市边缘。

周丽君认为：“房地产企业买到壳资源后，证监会对大股东增发扩股的速度卡得非常紧。而且壳公司大多数主业不是房地产业务，大股东要对其重组，解决历史问题需要大量时间。”

业内人士表示，*ST金泰在济南市属5家上市公司中,经营情况算是非常糟糕的,几年来一直没有摘过帽，济南市政府曾数次为*ST金泰的重组和扭亏找过新恒基的负责人。有评论认为黄俊钦很可能已经对*ST金泰的积弊“望而生畏”。

事实上，借壳上市本身受到相关的政策限制，付出的成本也很高，壳公司的债务需要偿还，对其进行业务重组也是一道难题。

张宇还表示：“前些年房地产行业贷款不难，开发商赚钱比现在容易，并不希望股东来分享自己的利润，资产注入的动力不足，这也是黄俊钦借壳动作缓慢的原因之一。”

2006年以来，股权分置改革打破了流通股东的持股上限，包括新恒基和世茂房地产在打包入市后，可以占到总股本的50%以上，消除了他们在利润方面的顾虑。

5月23日，世茂房地产以14亿元价格收购了北京三里屯地区一综合地块，5月27日，世茂房地产在沈阳的首个项目“世茂・五里河”综合楼开工，预计投入150亿。在内地同时开发几个庞大的项目，世茂房地产前期需要大量资金投入，而借助世茂股份A股融资变得非常急迫。

硬币总有正反两面，周丽君认为：“股价高企的时候，借壳融资可以从投资者手中圈到大笔的钱，但接踵而来的是，这些地产集团也开始背负上利润压力。”

“直接上市遇阻的情况下，借壳上市这些年在房地产行业很流行。从借壳到融资的过程并不都像新恒基和世茂集团一样拖上4-5年。”张宇表示。