别墅投资“陷阱”

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据权威调查机构调查显示，超过五成以上的富人将不动产作为投资首选，已经超过了银行储蓄上升为第一理财方式。去年的一纸“别墅5年之内禁止开发”令，更是在各大城市掀起了一股“别墅投资热”。

但这一富人的投资“专利”并不意味着能得到理想的投资回报，没有平和的心态和专业的知识以及一定的投资眼光，你的固定资产就很有可能成为“陷阱”，慢慢吞噬掉你的财富。

地域陷阱：高价别墅难出租，使用率低导致资金流失

随着年龄的增大，在生意场上打拼多年的王东有些疲惫了，总想着找个机会靠一些投资来获利。2003年正好是北京别墅卖得最火的时候，于是有朋友建议他买几套别墅出租，还说现在北京的别墅租给老外每月仅租金就是好几千美金。

王东也听说最近国家刚颁布法令禁止别墅用地的审批，觉得这确实是个好机会。经过一番筹措，他在八达岭高速公路附近的“宽HOUSE”项目花300万一次性购买了两套双拼别墅。年底交房后，王东又花了几十万元把自己的两套别墅装修了一下，便在中介机构和网上贴出招租通知，只等着每月几千美元的主儿上门了。

让王东没有想到的是，几个月过去，几乎没有一个人求租，更别说老外了。眼看着自己的两套房子空着，还要给开发商交管理费，王东只能干着急。最后他只好自己一家住了一套，但是另一套还是空着。

其实王东的投资选择本来没有错，投资的时间应该说也比较适合。据2004年最新的北京别墅指数报告显示，到2008年，在北京的外国使馆和机构将达到200家，外资公司达2万多家，外国雇员共有10多万人。这些人大部分以租住房屋为主，房租补贴从每月1000多美元至CEO级的逾万美元不等。按照这个数字，高档别墅出租获利的投资前景十分看好。

但是，王东忽略了一个重要情况：这些人租赁别墅是非常注重区域的，除了要求交通方便之外，他们还注重一种群聚效应。老外租房的热点区域大多在商圈内或与商圈相连，诸如国贸、燕莎、亮马、亚运村商圈、使馆区等，紧邻机场的京顺路沿线温榆河一带的别墅里也聚集了众多老外家庭。因此，有很多外国人租房的顺义区就成为老外租别墅的首选之地。而温榆河地区高档别墅的回报率因此得到了保障和稳步提升，目前这里的年投资回报率大约在10%～12%左右。以这一地区二手别墅主力户型面积为300平方米为例，月租金价格一般在2000~4000美元之间；面积在350～500平方米左右的高档别墅，月租金价格在6000～9000美元之间。

王东购买的“宽HOUSE”位于八达岭附近，很少有老外跑到这里来租别墅，根本没有形成“群聚效应”，而国外人员也不会跑这么远来租一套昂贵的别墅。王东的别墅租不出去也就不足为奇了。

套现陷阱：急需现金，低价出手不赚反赔

范天云是一个在北京做服装生意的温州商人，在2003年颁布别墅禁批令之后，凭着温州人天生的直觉，范天云认为别墅的投资机会来了。当时范天云的生意非常好，手上闲钱也多，他便在北京香山风景区附近的“半山枫林”一次性付款420万拿下一套340平米的独栋别墅，准备等着明年甚至后年别墅升值之后卖出赚取差价。

可惜，人算不如天算，快到年底的时候，范先生的服装生意出了一个意外，一下子损失了几百万元，大大伤了元气。为了东山再起，他不得不提前把别墅卖出去筹集资金。可是香山风景区由于被媒体曝光破坏了风景区的环境，传言有些别墅要被拆除，造成很多买家都持币观望，不敢贸然下手。无奈范先生只好以350万元的超低价格转手。半年不到亏了70万。

像范天云这样，或是因为急需现金，或是因为工作调迁，种种原因使一些别墅投资者只能将别墅低价转手。这种情况下，待价而沽显然不现实，他们只能将别墅选择尽快出手，这时候正如股市的“割肉出仓”一样，低价就成为唯一的选择，从而导致自己的资产出现一定的流失。

由于中国银行通知，表明要严格控制豪华别墅及投资用住房的贷款，将重点扶持中低档自住房按揭贷款。很多投资者就只能选择自己掏巨额资金去投资别墅，这种情况下，投资必然要做好长期持有的思想准备，这对个人资金情况就是一个考验。

如果没有充足的资金储备（最起码保障自己两年内不会急需大笔资金）最好不要去投资别墅，可以选择一些别的短期投资产品。不动产的升值不是一天两天的事情，投资之前一定要三思而后行。

折旧陷阱：入不敷出，别墅变成负资产

早在1997年，广州的陈先生慧眼独具，在周围朋友怀疑的目光中果断花费600多万元，购买了白云区某别墅楼盘中一套别墅。他的理由很简单：一是在广州落户的跨国企业越来越多，“老外”们很需要高档别墅；二是白云区的环境在广州市区是最好的，而且离机场也很近。

果然，几年下来，他的这套别墅几乎没有空置过一天，先后成为他房客的全部是欧洲籍、美籍等大型跨国公司的高级管理人士。看着陈先生每月收到的不菲租金，他周围的朋友也纷纷打起了投资别墅的如意算盘。

但是2002年以后，随着广州别墅的大量问世，租客纷纷外流至环境更加优美的海珠区、番禺甚至中山等地。如今的陈先生只能靠调低租金来吸引租户了。2004年以来，每月不但没有进账，陈先生还要自掏腰包交纳高昂的物管费用。

人算不如天算。由于近年来国内别墅开发的持续热潮，各大城市高级外籍客户群的选择层面在不断增大。尤其在广州市区，广园东、滨江东一带的豪宅又开始成为他们的新宠，再加上有些外籍客户租房的福利津贴开始划入他们的薪金内，因此，现在的外籍客对租房的要求也变得越来越实在了。

陈先生的别墅本来就修建得早，从设计管理和配套等方面与新上市的别墅都有一定的差距，逐渐被能够承担高额租金的外籍客户所摈弃，于是别墅高昂的管理费用就成为一个巨大的负担。

类似陈先生这样的投资者不在少数，他们目前的情况最好是能够将别墅卖掉，重新购买其他不动产。别墅占据的资金是巨大的，如果无法出租其压力可想而见。陈先生如果能在一个合适的价位果断出手，得到大笔现金再投资别的不动产，不失为一个好的办法。