酒店投资,路还很长

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在国内不少城市中，酒店很多时候是一种政府行为，这或许也是一大特色。随着众多经济开发区的成立，涌现出了很多的四星级酒店。“酒店是资本密集型+人工密集型行业，这个行业的发展对中国就业贡献是很大的。所以各地政府都很支持。”

酒店作为一种投资产品，越来越多获得商业投资者的关注。尤其在一些战略性的重要城市，一些酒店项目上，买家比卖家还多。

锦江之星旅馆有限公司副总裁张斌指出，“有一些投资人在开始进入的时候非常盲目，不知道客源是怎么样的，只不过根据政府的需要或者自己投资开发的需要做配套酒店，这样的定位很模糊，对后期经营会造成很大影响。”

“在中国你必须要有独到之处。”

怎么退出是个问题

“一家五星级酒店，按500个客房计算，动用资金量需要在8-10亿。很多大型开发商更青睐去海外发债。”香港一家地产控股有限公司的经理告诉记者。

“酒店是回款要靠酒店的营业收入，酒店是靠租金回报的，时间会很长。中国人的特点，像炒股式的投资。”盛世神舟地产基金的一位项目总监告诉记者。酒店投资动用资金量大，周期长，回款慢，建设期有可能两三年。国内对酒店持有经营以及买卖交易量上相对较低。

目前的酒店投资人中有两个很明显的趋势。一个是第一代的富有阶层，有了充足的现金流后，腾挪出部分资金，投资酒店业务；另一个是第二代富有阶层对第一代产业不熟悉或者不愿像第一代辛苦创业，将资金用于购置物业进行酒店投资。

“越来愈多其他行业的人购买物业进行酒店投资，跟一些品牌合作，这是最近两年出现的一个明显趋势。”上海一家酒店管理公司的副总裁告诉记者。

相比国内散户投资者的短线操作，国外的大型地产基金运作上更偏向放长线钓大鱼。“像黑石等一些大型的房地产基金也做酒店，在城市的一个中心位置，收购一个商业地产长期持有，然后找人来经营，它们的融资的成本高，靠租金的收入。前几年都是投，后几年都是收。”北京一家地产基金的董事告诉记者。

“在建立一个酒店基金的时候，定要考虑怎么退出来，退出来的时候一定要把资产管理做好。”上海州际卓逸酒店和度假村管理有限公司发展部高级副总裁吴昌指出，“国内很多都是综合楼项目，有办公楼、有住宅、有商场等，如果酒店跟其他捆绑在一起，就很难卖掉。在前期进入的时候，一定要跟其他部分分开，其中一个好处就是在市场好的时候你可以把他卖掉。”

尽管目前现有酒店买卖交易量并不活跃，但随着更多的人更多的资金进入到这个行业，这种趋势会越来越明显。“在美国很多酒店买卖，在中国未来市场，这种买卖也会慢慢变多。” 吴昌表示。

选好酒店品牌

“经济形式不好，对高端酒店影响会大一点，经济型酒店影响还小一点。出差的人还是要出差，以前住高端酒店的现在降一点住低端，所以经济型酒店不担心2012年经济形式的变化。” 锦江之星旅馆有限公司副总裁张斌指出，“2011年第一季度经济型酒店入住率比去年还有所提升，下半年还取决于宏观经济关键的影响。”

“国内客户看产品的质量，国内经济型酒店市场非常好。经济型酒店一直是需求很满的，开业三至六个月，入住率等达到90%以上，基本都是满负荷的运营。”张斌表示。

纵观国内酒店行业，相比欧美成熟的酒店市场，人房比普遍较高。以日本酒店业为例，100间客房的人员在10个，人房比为10%，而在国内酒店这个数字普遍在30%，高端酒店的人房比还要高。随着人工成本的上升，酒店洗衣、安保、清洁等等业务的外包成了行业的一个趋势。

另一方面，随着成本提高房价也在相应提升。张斌指出，“经济型酒店在上海以前是两百块左右，现在差不多三百块左右，每年也是有较大程度的上升的空间，这个还能抵扣人工成本的上升。”相比单体酒店，连锁型酒店在应对人工成本上升的能力更强，这也是连锁酒店快速发展的一个原因。

张斌指出，在选择品牌管理的时候，第一要定好酒店的等级，如果是高端的酒店，国际品牌会考虑多一点，在中端或以下的酒店在品牌选择的时候，国内品牌对未来收益可能更有保障。第二，是关于酒店的客源，如果酒店是在一个开放型的城市，比如上海北京的一线城市或者三亚等资源型旅游城市，客源更多的是来自海外市场，会考虑国际品牌；如果酒店位于二三线城市，客源以本土为主，或者国内客人为主，如果选择国际品牌，最终的投资效益不明显，国内品牌有优势。

“目前，二线、三线城市的酒店渗透率是低，在中国有很大的机会。” 市场会有更多的品牌，而且会有更多的集团会致力于自身的扩展，会有很多的变化。不仅要关注国际的酒店竞争对手，还要关注国内的酒店竞争对手。

中端酒店起死回生

“到目前为止，中国酒店市场的现状是高端的做得很好，客源收入都不错，低端做得也不错，中端的一些酒店都是在艰难得生存。”张斌指出。

在过去的几年中，中端型酒店的运营可谓步履艰难。一方面是价格上没法跟高端酒店竞争，另一方面由于投入、人员管理机制不一样，在成本上是经济型酒店的一倍，价格可能跟经济型酒店差不多，因此一直处于夹缝生存的状态。

“但是从去年开始，这个市场在细分，在变化。”上海一家酒店管理公司的副总裁告诉记者。

过去五到十年，中国的经济型酒店重点是满足普通的消费者的基本需求。随着现在中国经济的整体发展，出现了消费升级的情况，原来经济型酒店的客户感觉到原有的服务已经不能满足需要。

“他希望档次再高点，标准再高点，他愿意承受的价格更好点，像上海北京一线城市现在当中五六百价格的酒店存在大量空缺。现在这个市场已经出来了，消费需求已经出来了。”张斌指出。

从供给方面看，随着人力成本越来越高，以及房价租金等物业成本的提高，如果还维持在经济型酒店价格，已经不能达到合理的利润回报，也需要中端酒店这个业态的出现。

据了解，目前很多国内酒店比如锦江之星、汉庭、如家等已经开始再推中端酒店。“有好几家正在建造当中，今年年底会出来，在上海一线城市定价在500块左右，二线城市在三四百。”张斌告诉记者。

“从国内供给量来讲，中端市场存在，但品牌化优势不明显。管理一个中端或低端的产品，客户满意度排在第一位，成本可能是排在第二位的。”凯莱酒店集团总裁王锦军表示。

中端市场以酒店客房为主，必须要有一定的功能配套，成本很重要。做中端的品牌管理的时候，主要的利润都是在客房里面，很多的功能包括人力资源，采购，财务等需要一个的平台支撑成本。

“中国酒店市场未来三五年应该是中端酒店的天下。谁占有这个市场谁在未来中国酒店业就处于有利的位置。”