我国小产权房合法化问题探析

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【摘 要】众多城市的房价居高不下，使低价位的“小产权房”应运而生。“小产权房”是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，它是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅，部分或全部销售给城镇居民的住宅。虽为现行法律所禁止, 但很多民众仍然冒险购买“小产权房”，使小产权房有愈演愈烈的趋势。本文通过分析小产权房合法化的必要性，提出了小产权房合法化的路径安排，以期促进小产权房的合法化。

【关键词】小产权房；集体土地；合法化

小产权房并不真正构成严格法律意义上的产权，尽管政府一再告诫购买小产权房有风险，但小产权房并未随着有关部门的整治处理而销声匿迹，反而使小产权房交易进入了一个空前的繁荣时期。我国农地产权流转市场的局限性是限制小产权房合法化的关键因素。因此，研究我国小产权房的合法化具有十分重要的现实意义，鉴于此，笔者对我国小产权房合法化问题进行了初步探讨。

一、小产权房合法化的必要性分析

小产权房合法化将缩小城乡在制度上的差异，使农民以及城市中的低收入者直接受益。小产权房合法化的必要性主要体现在四个方面，其具体内容如下：

1. 有助于实现物权平等

实现小产权房合法化的关键是在于农村非农用地流转的法定化。《物权法》明确了平等保护国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权，对国有土地和集体土地所有权的保护是平等的,在平等观念支配下, 集体土地与国有土地享有平等权益，农村土地制度改革为小产权房合法化铺平了道路，因此,实现小产权房的合法化,必然应在物权平等原则的指导下解决小产权房问题。

2. 有助于增加农民收入

现有农村土地进入土地市场,是通过土地征收而加以实现，小产权房开发，相对于土地被政府征收，有助于增加农民收入，农民能够充分地享受到土地商品化带来的收益，实现农村“城市”化。如果农村土地可以进入市场,农民与其他主体处于平等位置,其土地财产权能够得以充分实现。另外，小产权房的合法化,给农民带来的收益将能够提高农民生活水平。

3. 有助于减少社会纠纷

无论政府是否认可,“小产权房”已成为普遍存在的事实。小产权房合法化能够减轻司法部门、行政机关的压力。简单地认为其非法,粗暴地拆除小产权房,不仅极大地浪费了社会资源,而且将引发巨大的社会纠纷。毕竟小产权房牵涉太多人的实际利益，可以缓解社会保障性住房不足的现状，这在当前社会矛盾集中的情况下,是不合适的，只有让小产权房合法化, 才能减少社会纠纷，避免问题的极端化。

4. 推进城乡一体化进程

小产权法合法化对推进城镇化建设，缩小城乡差距，改变我国的城乡二元结构具有重要的意义，有利于推进我国城乡一体化进程。小产权房的合法化不会造成农用地减少，农村土地实现自由流通后, 不仅促进城乡之间人口的自然流动，而且使得城市可以获得稳定,促进城乡一体化进程。小产权房合法化，使城乡土地一元化,城乡人员的相互交流，将有助于缩小城乡差距,实现城乡一体化。

二、小产权房合法化的路径安排

为了尽快解决小产权房问题，完善我国的农地流转市场，小产权房合法化可以从三个方面入手，下文将逐一分析小产权房合法化的路径安排。

1. 恢复集体所有权的民法属性

因房地产开发经营而需用农村土地时，由农民集体经济组织与开发商就集体土地所有权的移转问题进行协商，其行为是市场交易行为，理应受我国民法的调整。从民法的角度考虑小产权房现象的存在，小产权法弥补了我国集体所有权制度的缺陷，恢复了集体所有权的民法属性。使我国的集体土地所有权拥有更加充分的权能，在一定程度上才可以得集体土地所有权的民法属性得以实现。

2. 重构土地使用权的权利属性

小产权房合法化的法律制度建构，重构和彰显土地使用权的权利属性和财产属性。明晰集体土地产权关系，确定集体土地使用权的财产属性，实现土地使用权与国家所有权利益衡平的关键在于在用益物权的框架下，根据我国的实际情况，通过物权法定原则赋予土地使用权以恰当的权利，重构土地收益分配关系，从而体现我国土地使用权对传统用益物权的创新。

3. 确立我国农民地权流转体制

小产权房合法化应在立法上确立我国农民地权的流转体制，通过政府的合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地，而使小产权法走向合法化。从经济学意义上讲，资源的有效配置需引入市场竞争机制，通过土地市场价格的调整，循序渐近的将小产权房合法化，产权的流转才能实现。尽快在立法上改变我国的“房随地走，地随房走”的立法模式，完善相关配套改革，可以解决我国小产权房现象。

结 语

总之，农村土地制度的健全将是一个必然的趋势，小产权房的合法化也是大势所趋。小产权房合法化不仅有利于维护农民的利益，而且也关系到和谐社会的构建，如何在立法层面和制度层面使小产权房尽快合法化，具有其长期性和复杂性，希望通过不断探索小产权房合法化的路径，结合小产权房与经济适用房制度，重新树立法律的权威，保障司法的有效运行，能够最终解决小产权房的合法化问题。

参考文献

[1]薛筠.小产权房的合法化问题研究[J].重庆科技学院学报.2011,（05）.

[2]张晶.论小产权房的合法化[J]东方企业文化?策略.2010,（04）.

作者简介：

丁乔颖，1991.2，女，甘肃省兰州市，本科在读，研究方向:房地产法