福建省房地产业持续健康发展研究

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随着福建省经济的快速增长和城市化进程的加快,房地产业已成为全省的支柱性产业,在经济发展中发挥着举足轻重的作用。如何实现福建省房地产业的持续健康发展,是当前值得高度重视的问题之一,对于促进全省国民经济的可持续发展以及社会的和谐发展等具有重要的意义。

一、房地产业持续健康发展的内涵

房地产业持续健康发展是指房地产业的发展既能满足当代人的生产生活用房需要,又不危及子孙后代生产生活对土地、房屋的需求,既要达到发展经济的目的,又要保护好人类赖以生存的自然资源和环境,最后能够使房地产业与经济、社会、资源和环境协调发展。本文分别从三个方面对它的内涵进行阐述:首先从可持续发展的角度来理解,主要强调人与自然环境的关系。可持续发展是指满足现代人的需求以不损害后代人满足需求的能力。结合有关专家的观点,房地产业可持续发展可以理解为:既要满足当代人的居住需求,又要合理利用土地,保护资源和生态环境,为后代的生产和生活保留生存发展空间,达到房地产业与人口、资源、环境和社会协调发展。其次从经济领域的角度来理解,房地产业是国民经济的重要组成部分,现已成为国民经济发展的支柱产业。房地产业的持续健康发展要求:必须与国民经济的发展相适应,既不能超前发展,又要对国民经济的发展起带动作用;房地产贷款偿还率高,不良债权少、金融风险低;避免房价大起大落,不存在泡沫等。再次,从社会生活领域的角度来理解,房地产业的发展要与城市人口的增加和人们收入水平的提高相匹配,要能提高人们的生活质量水平,改善人们的居住条件。

二、福建省房地产业发展形势

(一)福建省房地产总体发展态势

1998年,福建省停止住房实物分配,房地产业进入较快的发展时期,2002年福建省政府开始采取盘活存量、激活增量,鼓励消费、促进投资等一系列措施培育房地产市场,2003年房地产开发投资迅速发展起来,房地产业在全省经济发展中的地位和作用日益突出,已成为福建省经济发展的支柱产业。据《福建省统计年鉴―2010》数据统计,2003年至2009年福建省房地产投资同比增长率都依次达到45.42%、31.96%、13.10%、45.70%和43.83%、-0.30%和0.64%,其中07年、08年和09年房地产投资额分别为1132.49亿元、1129.09亿元和1136.35亿元,1998年至2009年,全省共完成房地产投资6591.64亿元。截至2009年底,福建省商品房销售总额共6465.52亿元,商品房销售总面积共 18860.98万平方米,其中2003年至2009年这7年商品房销售额为5379.15亿元,占商品房销售总额的比值为83.20%,这7年商品房销售面积为 13341.33万平方米,占商品房销售总面积的比值为70.74%。2009年福建省商品房销售额为1477.83亿元,占商品房销售总额的比值为29.63%,商品房销售面积为2723.23亿元,占商品房销售总面积的比值为16.87%。福建省房地产业增加值在第三产业的比重由1998年的8.7%增加到2009年的13.0%,并且03年至09其比重基本都在11%以上,其中05年,06年,07年分别为13.0%、14.4%和13.6%。福建省房地产业不仅对拉动经济增长起重要作用,同时对完善城市功能、加快基础设施建设、改善居民生活等也做出了积极贡献。

(二)福建省房地产业存在的主要问题

尽管福建省房地产总体发展态势良好,但是房地产业领域中仍然存在一些比较突出的问题,主要有以下五个方面:

1.各区域房地产投资不平衡,部分城市呈现过热发展或泡沫风险

福建省房地产投资过度集中在中心城市,而其他城市则相对落后发展,各地区房地产投资发展不均衡。如表1所示,2002年至2009年,福州、厦门、泉州这三个中心城市的房地产投资额占全省投资总额的比重基本都达到70%以上,仅有2008年为68.69%,而这三个城市的常住人口总数占全省的比重仅为47.67%,这表明全省房地产投资过度集中在这三个城市,特别是福州和厦门市房地产投资明显过热发展,这势必造成房地产布局结构的不合理,不利于全省房地产业的持续健康发展。当房地产业作为国民经济的支柱行业,房地产投资额/固定资产投资额的比值在30%以上视为有泡沫①。如表1所示,从房地产投资额/固定资产投资额的比值来看,福州市从2002年至2007年都高达40%以上,很明显地表示福州市房地产发展存在泡沫风险。2002年至2009年,厦门市的比值基本上都是达到30%以上,这表明厦门市房地产发展存在泡沫风险。而泉州市房地产投资额/固定资产投资额的比值基本都在比较合理的范围之内,不存在泡沫风险,表明泉州市房地产投资比较平稳地发展(见表1)。

2.房地产市场住房供应结构不合理,造成有效供给严重不足

近年来福建省房地产市场住房供应结构矛盾突出,扭曲了住房需求,抬高了商品住房平均价格,加大了中低收入家庭的购房难度。首先,全省实际销售的商品住宅套型建筑面积大多在110平方米以上,市场上中小套型普通商品住宅供应比例偏少。据《福建省统计年鉴―2007-2010》数据统计,2006年至2009年全省套型建筑面积90平方米以下住宅的竣工面积占住宅竣工面积的比值依次为13.08%、13.32%、17.07%和23.38%,其比值虽然逐渐提高,但仍无法满足市场的有效需求,也远远低于国家政策的70%目标。2008年和2009年全省套型建筑面积140平方米以上住宅的竣工面积占住宅竣工面积的比值分别为32.23%和31.79%,都远远大于套型建筑面积90平方米以下的,其中08年套型建筑面积140平方米以上住宅的竣工面积是90平方米以下的1.89倍。其次,经济适用房供应比例偏低,而别墅高档住宅供应比例偏高,进一步限制中低收入者的购买需求。2006年至2009年经济适用房竣工面积一直比别墅高档住宅面积少,经济适用房竣工面积占住宅竣工面积的比值非常低,依次为3.42%、5.23%、1.51%和4.35%。2008年别墅高档住宅面积是经济适用房的3.87倍,经济适用房竣工面积为21.45万平方米,仅占住宅竣工面积的1.51%。06年至09年别墅高档住宅竣工面积占住宅竣工面积的比值依次为3.89%、6.67%、5.84%和4.86%,07年、08年和09年全省别墅高档住宅面积分别都达到80万平方米以上。

3.商品房销售价格快速增长,远远超过消费者的支付能力

福建省自2003年房地产市场出现新一轮快速发展以来,房价也不断大幅攀升。据《福建省统计年鉴―2010》数据统计,2003年至2009年福建省商品房平均销售价格同比增长率分别为6.74%、11.45%、23.52%、26.31%和17.28%,-6.43%和23.81%。历年以来全省商品房平均销售价格最高为2009年,高达5427元/平方米,分别是1998年的2.66倍和2003年的2.28倍,其次为2007年的4684元/平方米,再次为2008年,为4383元/平方米。如表2所示,07年、08年和09年福建省房价收入比都分别达到9.67、9.39和10.28。据世界银行考察得出的结论,房价收入比在3-6时,居民才有足够的购房支付能力。若超过6倍,居民就没有足够支付能力①。这表明近年来福建省房价收入比远远超出合理区间,商品住房销售价格快速增长,远远超过消费者的支付能力,居民对住房的支付能力是非常低的,当前商品住房价格相对居民家庭平均年收入而言,是不合理的(见表2)。

4.房地产业的快速发展,导致了金融市场风险越来越高

据《福建省统计年鉴―2010》数据统计,在2000-2009年的房地产开发投资资金来源中,平均接近20%来源于国内银行贷款,而占40%以上的其他资金来源主要为预付款,其中预售商品房按揭贷款占相当大的比重。截至2007年9月末,全省房地产类贷款余额2110.68亿元,占同期各项贷款余额的27.2%,比上年同期增长48.9%,增幅比各项贷款余额高出22.2个百分点②。据《福建省统计年鉴―2010》数据统计,2007年至2009年福建省房地产开发企业向国内银行贷款的总额依次为464.10亿元、313.56亿元和394.65亿元,2009年开发企业向国内银行贷款的总额是2003年的4倍。随着房地产业的快速发展,房地产类贷款总额越来越高,房地产开发商并没有承担太大的风险,而是将风险转嫁给银行,以高房价为基础的房地产信贷成为金融系统的一大隐患,如遇风波,则会给金融系统带来极大风险,进而影响区域经济的发展。

5.房地产产品科技含量低,资源浪费与生态环境恶化严重

福建省许多房屋的科技含量普遍较低,主要体现为:一是建筑材料的科技含量低,诸如木材、红砖等相当部分直接来自于自然环境,建筑系统、隔音材料、环境处理系统等均属于低端产品;二是结构设计不合理,需求材料数量多,资源浪费严重;三是施工技术粗糙、建筑质量不高。这样不但存在着资源的浪费,同样也存在着质量及安全隐患。此外,在开发建设过程中存在土地圈而不用,大量耕地的违规占用等现象,土地资源浪费特别严重,耕地保护压力逐年增大。同时,在房地产开发热的影响下,受利益诱惑,越来越多的地方政府不但将公共水资源周边的土地用于房地产开发,还常常以“填海造地”等破坏水资源平衡的方式进行房地产开发,给生态环境带来了严重影响和压力。

三、促进福建省房地产业持续健康发展的对策

通过对福建省房地产业发展的总体态势,以及存在的主要问题进行分析,并且结合房地产业持续健康发展的内涵,积极探索促进房地产业持续健康发展的对策。

(一)加强对土地的监督管理,促进土地合理利用

土地是房地产业发展的物质基础,集约利用土地,强化土地开发管理,是房地产业持续健康发展的前提。福建省土地资源主管部门必须从以下几个方面来加强对土地的监督管理:一是完善商品房用地供应政策。房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划,严格控制占用耕地。严格控制房地产开发土地供应总量,充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用,健全和完善房地产开发用地计划供应制度;二是科学利用土地资源,在土地利用规划中要规定土地利用类型,按“最高最佳利用原则” 进行合理配置,节约利用城市现有建设用地,优化和调整城市用地结构,提高土地资源的利用率;三是禁止炒买炒卖国有建设用地,对开发商手中囤积的土地要依照有关法规,督促其限期开发,对无力开发及闲置的土地,超过法定期限的,要依法收回或征收土地闲置费;四是实施以土地用途管制的新制度,重点是制止农用地向非农用地转化,切实保护有限的耕地资源以及城市边缘的农业用地。

(二)防止房地产过热发展,保持各区域发展平衡

第一,科学编制房地产业发展规划。地方政府应从持续健康发展的高度来编制房地产规划,以各地方国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划为依据,合理确定年度房地产开发建设规模,保持投资规模的适度增长,努力实现房地产市场的供求平衡,防止房地产过热发展。第二,健全市场信息系统和预警机制。首先,建议在省建设厅设立专门机构, 定期全省各个区域房地产投资规模、市场供求、产品开发品种构成、价格水平与走势等房地产基础信息;其次,地方政府应尽快完善统计指标体系,建立符合自己城市特点的房地产市场预警体系,定期当地商品房开发投资、竣工量、销售量以及交易价格等数据,积极引导市场的理性投资和消费;再次,政府应重视市场调研工作,对楼市进行动态监测,通过研究房地产市场的波动及其规律,对房地产未来市场的走势做判断性预测分析,以防范房地产泡沫的发生。第三,调节房地产税收制度。一方面,大幅度提高土地增值税税率,限制以转手套利为目的的土地交易;另一方面,采取降低房地产租赁税费并提高房地产再次转让税费等措施,降低投资成本,提高投机成本;加强对境外资本流入和流出房地产行业及其汇兑环节的管理,限制投机性资本的流入。

(三)调整住房供应结构,重点发展普通商品住宅

根据福建省的实际情况出发,进一步加大住房供应结构的调整力度,各地要面向市场,重点发展中低价位、中小套型的普通商品住房,努力改善大多数中低收入家庭的居住条件。各地方政府要根据目前当地居民的实际收入水平,合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准,采取措施不断增加普通商品住房的投资,改善住房投资结构,提高普通商品住宅在市场供应中的比例。省土地资源管理部门要增加普通商品住房建设的土地供应比例,控制土地价格,有条件的市、县还要划定一定区域,作为普通商品住宅的集中建设用地,同时减少各环节中的行政事业性收费项目,多渠道降低建设成本,逐步实现合理的房价收入比。要加强监督各地区新建住房结构比例的落实情况,在规划、施工、销售等各个环节认真把关,力争新审批、新开工的商品住房建设总面积中,套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重不断达到国家政策规定的70%目标。适当开发中高档商品住房,严格控制别墅、高档公寓和大户型项目建设,对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区,要控制建设用地供应量,或阶段性停止审批同类新建项目。

(四)完善住房保障制度,发展廉租房和经济适用房

建立健全分层次的住房供应保障体系,解决低收入群体的住房问题。一方面,要加强经济适用住房的建设和管理。地方政府要明确城镇低收入和住房困难家庭的划分标准,合理确定经济适用住房供应对象,并且可根据当地居民收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例。根据当地的实际情况编制本地经济适用住房发展规划、年度建设投资计划及用地计划,采取措施降低经济适用住房建设成本。尽快制定和完善经济适用住房销售管理办法,进一步完善经济适用住房申请、审核、审批和公示制度,严格经济适用住房的上市准入条件,严禁经济适用住房主管部门和开发企业的违规行为。另一方面,要加快廉租住房建设,完善廉租住房制度。省建设厅及财政厅等有关部门要尽快完善廉租住房管理办法,进一步明确补贴资金来源、补贴对象、补贴标准、廉租住房房源、准入和退出条件。各级政府结合地方财政承受能力、收入水平、住房特困居民的实际情况,合理确定住房保障水平,可从本级财政预算、土地出让金和住房公积金收益中安排一定比例资金用于廉租住房保障资金。建立并及时更新城市住房和低收入家庭住房档案,严格审查租房者或购房者的经济状况 ,建立一定年限的退出制度,对保障性住房的销售及上市交易进行限制和管理,防止投机者利用制度漏洞炒卖保障性住房。

(五)健全房地产金融体制,控制房地产金融风险

促进福建省房地产业和金融业的长期协调发展,当前最关键的是健全房地产金融体制,降低房地产过度投入带来的金融风险。第一,金融机构要强化金融纪律,对房地产信贷资金要严格把关,禁止违规经营,不能自行放宽信贷政策。第二,应在总量上限制房地产贷款的规模,抑制房地产过度投机炒作。第三,积极拓展融资渠道,鼓励企业通过发行债券、借壳上市、房地产投资信托基金、私募资金等途径进行直接融资。第四,建立房地产抵押、拍卖和信用保险制度,建立和发展专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构,以及资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构,健全房地产金融一级市场,大力发展二级市场,降低银行对开发商和居民贷款的风险,提高金融系统的抗风险能力。

(六)提高房地产产品科技含量,保护环境生态平衡

一方面,福建省房地产主管部门要抓紧制定绿色建筑标准体系、 统一的生态评价体系和产品认证标准,及时出台相应政策鼓励开发企业提高产品科技含量, 大力兴建绿色环保住宅,保护环境生态平衡。同时要鼓励企业加快高耗能建材的淘汰步伐,重视节能建材的研发与推广,在全省制定节能标准体系,加强住宅产业化的研究,结合地域特征,全面推广低耗高效的商品房,走可持续发展之路。另一方面,开发企业提高产品科技含量,保护环境生态平衡,必须从以下几个方面入手:在房地产开发选址时应尽量少占或不占耕地、生态林地,不影响风景名胜、人文景观;在房地产开发经营过程中,要保护住宅区的自然生态环境,应尽量减少对自然环境的破坏,充分了解当地的地形、地貌、气候、水文情况, 利用土地现有地理条件进行设计和施工;住宅建设应遵循节约化和无害化的原则,选择无毒、无害、无污染、可重复使用的建材,积极引进发达国家和地区的先进技术,采用新型的隔音材料、建材系统、环境处理系统以及结合本地生态多样性的生物系统。

(作者单位:福建江夏学院工商管理系)