海外置业十大关键词

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中东的政局动荡，发生在日本的强震，两年之前澳大利亚的汇率剧烈震荡，甚至更早一些发生在美国的次贷危机……这一切都会影响到海外房产投资。

对于海外房产，用什么标准来评判其优劣呢？如何确定其到底是否具有投资价值？为此，我们采访了内地对海外房产投资具有丰富经验的资深业内人士，通过他们对一些关键词的解读，来探究投资海外房产的真谛。

关键词一：土地价值

投资海外房地产市场，投资者总是被完美包装的精美房屋图册、照片和风光所吸引，却不知房子本身是随时间推移而贬值的，而增值的只是需求旺盛的土地。所以，在内地投资只能说是投资房产，而在海外市场，投资的则是稀缺的土地。

那么，什么样的土地才能算作是稀缺的土地呢？北京傲丰置业投资集团房产策略分析师刘磊解释说，主要是根据政府的投资动向来综合判断。如果政府在此地大力改善交通设施，并兴建医院、学校、商业设施等，说明所在地区的土地已具备较大的升值潜力。

另外，土地的升值潜力还与当地就业形势有着极为重要的关系。比如在美国二线城市西雅图，自从微软公司进驻之后，带入大量的就业人员，住房需求激增，从而促使当地的房价在此后一段时间内大幅飙升。

关键词二：产权期限

内地的产权是70年，海外房产号称永久产权，但其实也不尽然。英国的产权期限分为好几种类型，从房产产权保有的期限来看，分为自由保有、租赁保有和份额保有三类。大多数人选择租赁保有或者份额保有这种形式，租赁保有租期从0到999年不等，而份额保有大多数为25%～75%之间。再比如澳大利亚的房产，基本上拥有永久产权，子孙可以继承。

产权的期限其实对投资者来说也非常重要。刘磊表示，对于拥有永久产权的房产来说，因为土地属于自己，因此在办理抵押贷款时要容易得多。同时，未来

土地升值，还可以进行再抵押。

关键词三：长期持有

内地的投资者喜欢通过短期炒作和房价的快速上涨来获得资本利差。但在海外成熟房地产市场，房价暴涨的可能性极小，因此须秉承长期投资理念。就比如英国，统计资料显示，从1996年到2007年，其经济发展经历了十余年的繁荣期，但房价涨幅不过240%。如果扣除通胀因素，涨幅只有155%，年化平均涨幅不到15%。由此看来，如果短炒，无疑是难以获得理想投资回报的。

对此，专家表示，投资者应该在综合考虑自身需求的前提下，坚持理性的投资理念，长期持有。

关键词四：文化差异

文化差异也是投资者需要关注的一个重要因素。

香港美亚置业集团董事长梁健立在接受本刊记者采访时表示，内地投资者喜欢根据自己的喜好来选择海外房产，比如是否具有封闭式的厨房，或者是否可用围墙包围起来，这些要求在内地人看来，完全可以理解并接受，但在海外却完全是另外一回事。对此，梁健立建议投资者应该主动融入当地的社会，多了解所在地区的风俗以及人文等。

关键词五：资产安全

资产安全是每一个投资者必须特别注意的问题。梁健立表示，内地投资者普遍具有赌徒心理，总喜欢购买便宜的物业“赌一把”，但往往有可能会连本带利贴进去。因此他建议一定要选择在经济稳定、法律成熟的国家投资，这样会更为安全。对于地理环境的考察同样重要，梁健立建议选择远离火山、地震频发的国家和地区进行投资。当然，容易遭到海啸袭击的海岸线最好也要避开。

关键词六：汇率风险

专家表示，汇率的变化会极大影响到投资收益。

汇率的波动如何影响投资收益？澳币曾经出现过剧烈波动，2008年下半年开始的剧烈下降，由2008年7月份1澳元兑6.5元人民币下降到2008年12月份的4.2元人民币，如果在这段时间投资澳洲房产，即使当年澳洲房价上涨10%左右，不仅没有带来收益，反而由于汇率的下降，投资者以人民币结算还会亏损近三成。对此，刘磊建议投资者尽可能多地利用银行贷款来进行投资，这样即使用本币来还贷，风险也会转嫁给银行。另外，专家表示还可以购买期货进行对冲，但这对于普通投资者来说，因为太过专业而无法实现。

关键词七：银行贷款

利用银行贷款进行投资，除了前面提到的能够转嫁汇率风险之外，还有另外一个好处，就是能够以小博大，利用杠杆作用让投资实现最大化。刘磊介绍说，目前买房提供贷款的国家和地区并不多，澳大利亚比较宽松，一般可申请到70%的贷款，中国香港地区也可以申请到50%的贷款。此外，新加坡虽然也可申请到70%的贷款，但对资质要求较高。美、英、法、加等国家都比较难以申请到贷款。

关键词八：逆城市化

内地城市离市中心越近越值钱，但海外却有所区别。

刘磊表示，海外的城市化进程早已完成，目前已处于逆城市化阶段，即市中心区域发展已处于饱和状态，而的卫星城市则迎来更大的发展机会。正是因为如此，刘磊建议投资者可以关注城市最新规划情况。如果区域有新的拓展计划，同时市政建设已经开始，那么意味着所在区域具有不错的发展潜力，在这样的区域置业，会因为后续大量人口涌入而形成新的需求，并推升房价。

关键词九：市场周期

了解关注地区的经济发展情况及房地产市场，如市场周期就比较重要，如果正好进入当地房产市场下跌周期，即使投资顶级地段，不赚钱也许还会亏损。

刘磊表示，目前很多机构宣称去海外“抄底”，其实这样的说法并不准确。要准确预测市场底部，犹如判断下跌过程中的股市何时到底一样困难。投资者要做的就是准确掌握市场的周期。

关键词十：隐性成本

买卖以及养房成本较为直观，所以一般能够引起投资者的注意。但在海外投资房产，有诸多隐性成本同样也需要引起投资者的注意，以免因为此类成本过高而导致投资收益锐减。

首先要留意的就是保险费用。在内地买房，仅有按揭购房保险，而在海外，除了要支付包括按揭购房保险，另外还有建筑物保险、公众责任保险、装修保险、租房保障险等，这也是一笔不小的开支。

另外就是房屋的维修费用和空置期。房屋用于出租，不可避免会出现破损情形，因此上一家租客搬出后，还需经过重新维修方能出租给下一个租客。另外，租客搬出后会出现一段时间的空置期，这也会影响租金收益。