年末再现并购潮

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2012年12月下旬，关于“房企第一大并购”的传闻沸沸扬扬。就在国土部针对地王和“市场异动”进行监督调控后的第七天，天津产生新地王，鲁能以46 .2亿元将天津天塔道地块收入囊中。而保利地产开拍前临时退出，令此前“保利欲200亿元收购鲁能地产”的传闻再起，尽管双方都坚决否认，还是让业界的焦点再次聚焦到房企收购上。

2012年下半年以来，房地产业内出现了不少股权收购的知名案例。包括九龙仓入股绿城，以及在年底两次增持龙湖地产股权，持股比例由5.99%增至6%。此外，内房企探路海外融资，包括龙头万科收购南联地产及金地集团收购星狮地产逾五成股权。

“大吃小”收购扩张

实际上，这并非首次传出保利要收购鲁能集团旗下房地产业务。早在2012年10月，就有市场消息指出，由于鲁能集团不能再继续经营房地产业务，故正计划把旗下地产项目转让给另一央企保利集团，而有关项目转让价值连同债务等，估计介乎100 亿至200 亿元。当时资深地产评论人的李宗苗微博称：“市场风传有近2000万平米土储的山东鲁能集团计划把旗下地产项目作价超过100亿元人民币转让给保利集团。”

“没有这回事。”保利地产相关负责人表示，此事只是外界传言。而近期鲁能并未对外公开表态，但有鲁能集团内部人士在微博上称此事不实，并称：“鲁能并不缺钱”。另据了解，鲁能旗下房地产平台鲁能置业已于2011年出售给山东青岛海信，目前鲁能总部及地产业务都已放在北京。

但有业内人士对此事表示，鲁能出售地产业务不见得是空穴来风。“未必没有可能。”海南三亚一名开发商负责人表示，之前鲁能在三亚拿的地听说就是保利的，再加上这次进入天津拿地做综合体，多少让人有些联想。

记者发现，一些抓紧在全国扩张的区域型品牌房企近日频频进行相关股权交易，以进行区域优化布局。2002年12月20日，冠城大通在宣布出售旗下深圳冠洋的同时，还将以4800万元价格受让上海诚盈一期持有的丹龙置业常州有限公司80%股权，以2200万元价格受让丹龙置业（北京）有限公司持有的丹龙置业常州有限公司20%股权。

在此之前，新华联不动产将旗下的惠州市国力房地产开发有限公司100%的股权作价2.86亿转让之后，又着手在北京进行股权收购。同天，新华联全资子公司北京新华联置地有限公司，拟与北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司和山东永隆集团有限公司签订股权转让的相关协议，计划收购股权出让方共同持有的北京新崇基置业有限公司100%股权，交易金额为1.7亿元。

绿城集团董事长宋卫平在此前接受记者采访时，表达了对房地产企业的担忧，在他看来当前的市场不适合做大，除了少数大房企生存得比较好外，“绝大多数企业仍在垂死挣扎”。从前年底开始，绿城不得不通过转让项目股权来救急。一年多时间内，转手的项目20多个，直到今年九龙仓入股和融创接手9个项目50%的股权后，绿城才度过了资金危机。绿城集团行政总裁寿柏年还对记者表示，未来绿城仍然会继续出售旗下部分项目和土地。

实际上，进入去年年底以来，一些业绩下滑的小型房企正遭遇生死劫，资金链断裂、卖地求生、转让股权，纷纷成为收购标的。如今年业绩全面下滑的广东世荣兆业即出售旗下珠海市世荣房产开发有限公司50%股权。此外，近日浙江房企荣安地产和福建房企阳光城等上市房企也都公开出售公司股权。在业内人士看来，当前收购方多为由地方向全国辐射的品牌房企，而被并购方则多是有项目或土地但体量小、融资渠道少的小型房企。

据清科研究中心统计，房地产领跑2012年三季度的中国并购市场，共发生23起案例，披露交易资金为14.43亿美元，占第三季度我国并购市场交易总金额的22%。三季度房地产行业并购交易总额超过前两季度之和，这一趋势将持续至四季度。而根据北京中原最新统计数据显示，2012年1-10月，房地产市场股权交易累计已达93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿的规模。

曲线拿地

不少开发商此前都对记者表示，在当前环境下拿地会优先考虑股权收购。华侨城近日在京的一项收购，几乎可以成为当下房企收购的一个典型样本。2012年12月12日，华侨城旗下香港控股公司华侨城亚洲公告称，其全资附属公司华京与北京招商地产及九龙仓全资附属公司大连盈致订立增资协议，三方将向北京广盈作出现金出资，分别注资4154.03万元、125.88万元及28元。

完成注资后，北京广盈的注册资本将由1000万元增至1515.16万元，股本权益则由华侨城亚洲、北京招商地产及大连盈致分别拥有33%、34%及33%。据了解，目前北京广盈的主要资产就是位于来广营乡的A4和B4地块，该地块此前由九龙仓和招商地产以底价23.7亿元联合竞得，土地总面积约7.27万平米，计划开发为住宅。

据华侨城亚洲相关负责人介绍，完成注资后，项目由第一大股东招商地产主导操盘，华侨城亚洲和九龙仓则更多是作为财务投资者的角色。此前，华侨城亚洲主席王晓雯曾明确表示，今后会以各种灵活的方式向市场直接拿取项目资源、收购项目资源，且均会处于经济发达的城市。

与华侨城一样，多数房企的收购目的直指土地。在新华联的此次收购中，北京新崇基主要实物资产就为土地，为北京市顺义区李遂镇宣庄户村西侧一块占地面积超12万平方米的地块。

新华联相关负责人表示，此次股权收购涉及的土地性质为旅游设施用地，符合公司进一步投资开发旅游地产类产品的战略转型需求。而新华联不动产董事总经理苏波在多次接受记者采访时，均表示公司已经开始在旅游地产上的转型，拿地时不排除使用收购手段。

此外，花样年近日联合上海誉星收购至卓香港全资附属公司至卓深圳的61%及9%股权，也将其在蛇口的土地和物业卷入囊中。

同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，在房地产持续调控下，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态，拥有资金优势的房企通过收购房企股权或土地，以起到优化布局的作用。

信托“入局”

与往年公开的房企之间股权转让交易不同的是，此轮房企股权交易潮有部分正以信托交割方式隐秘进行。据了解，自2011年以来银根收紧，信托平台成为中小房企融资的主要途径。

“2012年以来，信托收购房企股权和资产的案例确实增多了。”四川信托北京财富中心投资银行部总经理司凤朝表示，现在中小房企亟需融资，而相比之下信托市场发展迅速，很多实力信托公司抓紧扩张。

据Wind资讯提供的数据统计，截至2012年12月21日，上市公司共进行股权质押1844次。从行业来看，股权被质押次数最多的是房地产上市公司，不到一年就出现了233笔股权质押情况；房地产涉及股权质押的有61家上市公司。其中股权质押最频繁的是新湖中宝和阳光城，这两个公司被质押次数在总排名中分别位居第一和第三。

值得注意的是，随着兑付高峰的来临，房地产商无法按时兑付后，信托公司将获得相关股权甚至公司所有权。司凤朝表示，一般房地产企业和信托公司签订协议的时候会商定好折让率，比如三折到五折较为常见。如果项目兑付困难，就以事先商定好的折让率收购。显然，部分自身条件不佳、开发实力不强的项目，容易成为股权交易的主要对象。

张宏伟认为，房地产信托兑付危机出现之时，正是低价收购相关房地产项目的好机会，未来包括房地产私募基金和国内险资的收购都会显现增长趋势。但相关业内人士也指出，实际上部分信托公司收购房企股权的案例，其背后不排除“站着的”是有意于扩张的实力房企。