我国房地产调控经济法研究

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作者简介：杨迅，女，西南交通大学2012级法学研究生。

摘要：目前我国房地产的商品房市场已经得到了较好的发展，但保障性住房建设明显偏弱，导致大量的住房需求只能从商品房市场寻找出路，这种需求一方面抬高了房价，另一方面形成了非理性预期，使房地产市场秩序受到干扰。现阶段，我国正在以加强保障性住房的建设为手段之一对房地产市场进行调控来一对......，但是在建设的过程中我们理性的看到我国的保障性住房存在很多问题，本文主要针对这些问题进行分析梳理并给出自己的几点建议。

关键词：保障性住房；控制房价；资金短缺.

一、保障性住房的概念

保障性住房指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。目前，我国保障性住房主要有四类，两限商品住房，即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”；经济适用房；廉租房和公共租赁房。同志在十报告中指出，“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”保障性住房建设首次写入党代会报告，由此可见，未来一段时间，保障房建设仍将是中央政策重要着力点。

我国的房地产业一直以来给人一种“高房价、低质量”的印象，同时其超前、畸形的发展受到广大民众的诟病，民众希望政府能够抑制住一路飙升的房价，提供更多优质价廉的保障性住房以满足需求群体的基本住房需要。但是，在国家加大力度推进保障性住房建设的过程中，由于地方政府过于看重建设而轻视了管理的现象非常普遍，使得保障性住房面临着几个突出问题。.

（一）资金短板

目前，保障性安居工程建设的财政资金渠道主要包括中央财政专项补助资金、地方各级财政公共预算安排资金、住房公积金增值收益安排的资金、从土地出让收益中安排的资金和地方政府债券收入安排的资金等。但是根据住建部介绍，在政府财政预算中，中央政府下发部分补助资金后剩下的大部分资金需要地方政府保障，而一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期，地方政府对保障房的财政支出压力很大，缺口很难补足。同时保障房资金存在被挪用的情况。

（二）主体分配不公

按政策规定，保障性住房只能出租或出售给中低收入的家庭，但现实中，一些保障性住房被高收入家庭或已有一套或多套住房的家庭所租用或购买。如福建龙岩公务员“团购”保障件，深圳市近300人涉嫌隐瞒资产骗取保障件，更有苍南县“850套保障房房源近9成分给公职人员”的事件震惊四野。在个人信息核定上，普遍存在瞒报、少报、不报、弄虚作假现象这使得很多“非低收入家庭”也纳入保障范围，.导致真正的低收入家庭住房不能得到保证，从而出现了富人有多处房产而穷人没有房住的现象，.也更违背了保障性住房政策的目的。

（三）法制不健全

我国保障性住房制度在法律层面首先表现为法制建设层次比较低，行政法规、地方性法规及部门规章和文件过于冗杂，而且部分有关保障性住房的法律规定存在空白，缺乏强有力的法律支持；其次，对于保障性住房还缺乏合理的立法理念，关于是以维护社会稳定为基础还是以发达国家的实现社会公平、正义、共享和长期协调、和谐发展的战略观为立法理念，究竟以何种理念为基础在我国的保障性住房立法中还没有能真正清晰地体现出来。虽然现在我国在有关保障性住房的法律法规建设上达成了一定共识，但如果我们在立法时对基本的立法理念不能明确，就会出现“有法难依”、“立法混乱”等违背国家立法初衷的现象。

二、关于对目前保障性住房存在的问题的几点建议

（一）建立稳定有效的住房保障资金来源

第一，.确立保障性住房的专项基金。将保障性住房资金需求纳入公共财政预算支出中，.地方政府根据本地区保障性住房的实际需要，在做年度预算时就应划出专项基金，从而保障保障性住房制度能够长期地、稳定地不断发展。

第二，.住房公积金的部分增值资金。国务院颁布的《住房公积金管理条例》第二十九条明文规定：.“住房公积金的增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金、.住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金”。随着住房公积金逐年归集额的增长，.增值收益也将随之扩大，.贷款风险准备金也将随着管理制度的健全而逐步控制在较低水平，.因此，.投入住房保障制度的资金应不低于住房公积金增值收益的40%，以此使保障性住房在社会保障层面能与公积金挂钩。

（二）明确住房保障的主体，使保障性住房制度落到实处

制定保障性住房制度的目的就是保障需求群体的基本住房需要，但目前我国还缺乏完善的个人信息登记制度，北京的“房姐”就因有多个身份证而坐拥20多套房产，因此一些相关的个人信息登记制度应及时出台和完善，.这样才能较明晰地明确住房保障的主体，以免不符合要求的人骗购、瞒购保障性住房而使真正需求群体的基本住房得不到保障。同时保障性住房也应适当覆盖刚刚工作的年轻人，他们刚刚步入社会参加工作，暂时无力购买商品房，.为他们提供一定廉租房既对年轻人工作初期的住房问题做出了过渡性安排，又缓解了当前拆迁、城市化和年轻人成家所带来购房需求的拥堵效应，有利于理顺市场预期。

（三）加快有关保障性住房法治建设，

我国不断加快房地产保障体系的建设和发展，但是在住房保障领域的立法却严重滞后于现实的需要，如保障性住房在管理制度和财政上都是被分割的，缺乏统一的协调机制，导致政策实施过程中可能由于资金执行不到位而影响政策运行的有效性，因此我们应完善有关配套的法律法规，为保障性住房的管理提供法律基础和依据。各级政府应严格按照相关法律规定执行，做到有法必依，执法必严，违法必究。

结语.

我们要注重保障性住房与商品住房的协调发展，发挥市场和政府的双重作用，改革房地产市场，积极推动住房保障与房地产业的互动，在互动上构建“群众得实惠、产业得发展、政府得民心”的多赢格局。积极以保障性住房建设为基础，在保障人民生活的前提下以此为手段对我国的房地产市场进行有效地调控。（作者单位：西南交通大学）

参考文献：

[1]《中国保障性住房制度与房地产业的发展》.杨俊.

[2]《保障性住房的发展状况及对房地产市场的影响分析》.马国强.田文杰

[3]《中国房地产市场深层透视的思路解析》.周达.陈宏

[4]《浅析社会保障住房供应体系的构筑》.黄卫华

[5]《完善制度建设.支持保障性住房发展》王勋.王健

[6]《住房保障、房地产市场秩序与民生改善》王辉龙.王先柱