城市综合体--商业地产投资必争之地

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城市综合体作为商业地产中的桥头堡，其社会和投资价值毋庸置疑。城市综合体通过各种不同业态功能的有机组合，能够产生的能力和价值，是无法用普通的房地产、住宅或商业的价值来衡量的。首先，城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，在土地资源日趋萎缩和效益优先的大城市，在有效的面积里能够大大地节约每一个人的工作、生活和时间成本。其次，通过高端酒店、商场、超市、百货、餐饮楼、步行街、娱乐影院等功能的组合，能够产生极高的社会价值（就业、税收、城市繁荣、提升居民生活质量等）。最后，附加值高，不但能使自身的地块价值提升，而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。

城市综合体的发展机遇

城市化促进城市综合体进入黄金发展时期。城市综合体依托于城市，又推动着城市的繁荣与发展。现阶段我们仍然处于城市化加速发展阶段，城市群的快速崛起、区域经济一体化等因素将促进城市化快速发展，推动城市综合体步入繁荣发展期。

城市综合体的发展顺应经济转型升级（扩大消费）的需求。我国经济增长对出口和投资的依赖程度过高，导致居民消费支出明显落后于经济增速。鼓励消费有利于经济向消费拉动型的转变，促进其持续稳定发展。城市综合体的多业态组合还可以满足居民日益提升的消费理念和需求，在消费支出进一步增长和消费结构与理念发生变化的前提下，城市综合体将迎来新的发展机遇。

第三产业的兴起将会进一步促进综合体的繁荣发展。从绝对值来看，我国第三产业占GDP 比重相对全球平均水平，处于一个较低水准，甚至落后于低收入国家。从相对水平来看，我国第三产业占GDP 比重落后于我国城市化率在全球范围内的位置。在中国宏观经济稳定增长的前提下，在城市化加速发展、服务业的蓬勃兴起，我国第三产业具有广阔的提升空间，有利于城市综合体的繁荣发展。

国内开发商加快战略布局步伐

由于城市综合体投资价值巨大，国内房地产开发商纷纷开始涉足综合体的开发。除了万达、宝龙、世贸和国贸等以商业地产为主营业务的公司加快扩张步伐外，传统住宅类企业对商业地产的投入力度也明显加大。万科宣布未来将持有型物业提升到20%的开发比例，万科依托其传统住宅领域的巨大优势，将大力拓展社区商业项目，主要以社区小型综合体的形式出现，商业地产项目已进入北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。保利计划几年内整合商业地产平台，完善相关制度建设，打造成商业标准化产品系列，公司商业地产方面的投资预计占到总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。远洋表示其在“十二五”期间商业地产部分的营业收入计划超过80亿元。金地集团也表示，商业地产的开发和运作将成为未来公司战略规划当中重要组成部分。中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。总体看来，房地产开发企业，大到一线品牌的国企与行业领头羊的民企如中粮、华润、万科，小到一些中型的区域型地产开发商，如莱蒙国际、河南建业、苏宁环球等均已涉足综合体的开发，似乎综合体作为商业地产当中的一块诱人的蛋糕，在目前形式下，作为资金的“泄洪渠”，已经燃起了“盲目的冲动”。

国内开发商中，万达无疑是城市综合体成功运作的典范。万达的成功，主要在于其突破了商业地产开发中的几个难题：第一，解决了产品复杂，设计周期漫长，难以快速复制的问题。万科广场已经成为万达综合体产品标准化的鲜活案例，和万科住宅产品金色系列如出一辙，万达广场系列的标准化将其设计工作大大置前，极大缩短了建设周期，为其快速复制奠定了基础；第二，解决了商业地产资金沉淀巨大，融资困难的问题。一方面，万达通过住宅产品和商业产品的合理配置，以及不同业态产品开发节奏及回款节奏的合理配置，来满足项目开发现金流问题，以住宅现金流和利润补贴商业地产开发，解决其融资问题；另一方面，万达和国际投行澳大利亚麦格理股权合作共同开发国内多个万达广场，采取表外融资的方式解决资金的问题，而麦格理借助其国际资本的优势，又帮助万达在境外募集CMBS债券等筹集资金。万达正是借助内生式和外延式这两种方式帮助其在快速扩张的过程中解决融资困难问题；第三，解决了前期招商繁琐、开业周期漫长的问题。众所周知，万达的订单地产即和沃尔玛、国美、苏宁等国内外零售巨头强强联手，将中国的城市划定为两个等级，一线城市北上广深为一等，剩下的都算二等，将一等和二等城市租金都事先规定好，这样合同谈判的时间大大减少，为其招商和迅速开业提供了极大的便利，从2002年开始到至今，万达按照这样的模式快速发展。万达通过“标准化复制”的操作手法实现了全国范围的快速扩张，通过“大住宅带动大商业”实现了单项目的现金流平衡，通过高度捆绑的商户资源实现了商业的快速招商、快速开业。

万达商业模式的成功，使其“一个万达广场，成就一个城市中心，带动一方消费、就业和税收”的示范效应倍受地方政府青睐。万达由此获得了与地方政府的强大土地谈判能力，使得公司可以在核心地段（或城市副中心）以低价获取大幅土地，其中又大都包含了较大比例的可售住宅用以平衡项目的现金流。用一句当今业内流行的话语来说，就是“现在对地方政府来说，王建林可比王石更受欢迎多了”。

海外资本布局加速

欧美债务危机蔓延，美国经济复苏乏力，中国作为全球最大的新兴经济体，宏观经济长期向好，加上人民币升值压力只增不减，海外资本正不断涌向新兴经济体，其对我国房地产市场的布局也呈现加速态势，由于我国对外资投资房地产的限制，外资在我国的房地产投资标的以商业地产为主，城市综合体占据重要位置。目前，涉足中国商业地产的海外资本主要分为两种类型：一类是像凯德置地（新加坡嘉德置地在中国的公司名称）、恒隆地产以及和记黄埔之类的兼具开发与运营能力的投资者，可以自行完成从拿地开发到运营管理的全过程，并具备丰富的开发及运营经验。另一类是像摩根士丹利、花旗以及西蒙等来自欧美的私募房地产私募投资基金，它们以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作。海外资本对商业地产的扩展区域已由一线城市迅速扩展至二、三线城市。恒隆地产的综合体项目恒隆广场已从上海和沈阳扩张到天津、济南、大连和无锡。凯德置地的来福士广场在北京、上海、成都和杭州已经成功运作，宁波和深圳的来福士广场也将于2012年和2014年建成营业。