珠海华发坐吃山空 异地项目全亏损

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位于沈阳市浑南新区、原会展中心的华发首府近日进入前期客户登记阶段，尽管已经开始进行客户预约登记，不过目前项目的具体开盘时间和销售价格尚未确定。

华发首府是珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份”，600325.SH）旗下的沈阳华纳置业有限公司开发建设的。今年除华发首府外，华发股份在沈阳的华发岭南荟也将进入销售期。

自2008年8月，华发股份在包头收购了包头市名流置业有限责任公司85％股权，收购中获得两块在建土地，迈出异地扩张第一步后，至今已经3年半过去了，华发股份在外地已经拥有26个项目公司，资产规模近90亿元。然而，这些资产几乎没有给华发股份带来收益。

华发股份2011年年报显示，外地的项目几乎无一例外地亏损：中山市华发生态园房地产开发有限公司亏损862万元，大连华藤房地产开发有限公司亏损3587万元……粗略统计，外地项目公司总计亏损6544万元。

屋漏偏逢连夜雨。目前，华发股份在珠海和中山市场的销售，由于受到外来开发商的竞争和政策的影响，销售也在大幅滑坡。

更加致命的是华发股份的现金流净额较2010年急剧缩水近24.09亿元，为其未来发展前景蒙上了一层阴影。

作为珠海当地的房地产龙头企业，华发股份的异地拓展步伐一直比较缓慢，而在进入包括沈阳在内的其他房地产市场之前，公司多年来的销售业绩主要是靠珠海当地的几个项目支撑。“我们希望今年沈阳地区在公司整体的销售方面能有理想的业绩表现，因为目前环渤海区域是公司异地开发的重点。”华发股份董秘侯贵明对时代周报记者称。

过分依托珠海单一市场

华发股份在珠海当地起家，在珠海深耕30多年。作为“珠海地王”，华发在珠海市场占有率达到15%，一直以来，珠海都是华发主要利润贡献地。

目前，除华发外，外来地产大鳄万科、金地、尚东等在珠海的项目均将相继进入开发销售，珠海楼市将不可避免地硝烟弥漫，将开发项目集中依托珠海单一市场的华发股份，风险无疑将会大大放大。

但是，华发股份想要短期内扭转并大幅提高异地开发项目在公司整个营业收入中的比例恐怕没那么容易。

华发股份于2月27日公布的2011年年度报告显示，2011年华发股份实现营业收入59.92亿元，其中主要结算的项目为华发世纪城四期、华发水郡和中山地区项目。

公开资料显示，华发世纪城和华发水郡这两个项目均位于珠海市，由于上述项目为2011年主要结算项目，因此在业务收入的区域分布上，珠海项目以50.54亿元的业务收入，在总营业收入的占比高达84%以上，营收同比下滑3.83%；中山市场的营收1.86亿元，在总营收中占到3.10%，同比下滑41.11%。

时代周报记者查阅华发股份2010年年报同样也看到，公司当年全年的营业收入为58.75 亿元，其中珠海的营业收入为52.56亿元，中山为3.16亿元，而包头只有504万元。其中主要收入来源于珠海市、中山市、包头市的项目，包括珠海华发新城、珠海华发世纪城、华发水郡、中山华发生态庄园、包头名流大厦等。

2010年，除了珠海市场的营收以52.56亿元在总营业收入中占比高达89%外，中山和包头在公司整体的营业收入中的比例还呈现下降趋势，中山市的降幅为28.43%，包头的降幅高达90.94%。

从华发股份2011年的年报来看，公司在包头几乎颗粒无收。对此，华发股份一内部人士坦言：“包头的项目本身盘子比较小，很难对业绩产生太大影响。”

而对2011年，华发股份在中山市的销售业绩大幅下滑，华发股份方面给出的解释是，中山营业收入较上年大幅减少，主要是交楼面积减少所造成的。

有分析人士称，实际上，2011年，珠海的限购和限价政策，以及中山的限价政策，都对华发股份在当地市场的销售造成了较大的影响。

现金流缩水24亿元

尽管从年报的数据来看，2011年华发股份实现营业收入59.92亿元比上年增长2%；实现营业利润总额11.19亿元，比上年增长10.61%；实现归属于母公司所有者的净利润7.70亿元，比上年增长2.43%。然而截至 2011 年 12 月31 日，公司总资产 225.40 亿元，比上年同期增长 10.89%；归属于母公司所有者权益 62.38亿元，比上年同期增长 8.26%。

然而，对于这份在营业收入、利润总额等多项数据都显示公司实现了一定增长的年报而言，多位业内人士一致评价说，它的确算不上是一份漂亮的年报。

因为从年报所显示的另外数据来看，公司净利润同比仅增长了2.43%，而负债总额则高达155.9亿元，现金流净额为7.18亿元，现金流净额较2010年急剧缩水近24.09亿元。而在2010年，公司的现金流净额为31.26亿元，同比增加了72.22%。华发股份年报的相关内容显示，主要原因是本年度预收楼款减少所导致的。

而现金流净额缩水的直接结果是华发股份成为2011年房地产类上市公司现金流萎缩程度最为严重的公司之一。年报当日，公司股价应声下跌2.41%。可是，上述华发股份人士在接受时代周报记者采访时对此不以为然：目前房地产公司的资金压力肯定不小，“现在没有哪家地产商敢说自己不缺钱。”这位人士强调。

珠海以外几乎没有收益

爱建证券有限责任公司研究员左红英认为，从华发股份年报所显示的数据来看，其整体业绩低于市场预期。不但公司营业收入增速较上年同期回落了44.64%，而且归属于母公司所有者的净利润增速也回落了8.17%。

华发股份的2011年度业绩表现并不出人意料。去年8月，广州证券的研究报告显示，如果珠海和中山被限购，公司的业绩将受到较大冲击。报告预测认为，由于中央扩大限购城市范围的步伐越来越近，珠海和中山大有可能进入限购名单。而就珠海目前近半购房者均为外地投资者的现况来看，限购将对当地楼市的冲击巨大。

该报告还强调，华发股份以珠海市场为主，中山市场为辅的经营现状，令他们非常担忧公司限购后的业绩走势。

就在这一分析报告出炉不到两个月的时间，2011年11月1日起，双限令突袭珠海楼市。根据珠海市政府当时的房地产调控细则，该地区将从11月1日起实行限购、限价双管齐下的调控政策。这份名为《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》，除了规定将对珠海香洲区进行限购外，还规定珠海市的新盘将限价11285元/平方米。

此外，去年11月10日，中山市也出台了“限价令”，要求全市所有新建商品住房单套商品房合同销售价格超过5800元/平方米的，市国土资源局暂缓受理网上签约及登记备案手续。

“相比限购而言，限价对楼市的冲击更大，在这样的宏观调控政策下，我们很难找到应对对策。”侯贵明坦言。

事实上，作为珠海市最大的“地主”，土地项目过于集中一直是业界对其最为担忧的事情。或许是意识到了这一问题， 华发股份从2009年开始逐步将目光投向了珠海以外的市场。2009年底公司通过公开竞投的方式以11多亿元获得沈阳奥体中心对面、原沈阳国际会展中心项目用地，即目前将开盘的华发首府项目。此后，大连、包头、南宁也不断出现华发的身影。

2011年1月，华发股份又通过公开竞投，获得位于重庆南岸区弹子石组团C分区地块。随后，华发加快了进军沈阳的步伐。2011年6月1日，华发股份公告称，公司下属子公司沈阳华荣置业有限公司通过公开竞投，以3.28亿元人民币投得沈阳市宗地编号DL-1126号浑南新区E19-4号地块。6月13日晚，华发股份再次公告称，公司下属子公司经公开竞投获得盘山县七宗商住用地。

2011年10月27日，华发股份又宣布，以13.89亿元获得位于沈阳市东陵区(浑南新区)的七宗地块。今年2月11日，华发股份的公告再次显示，下属子公司盘锦华发房地产开发有限公司以3.65 亿元经公开竞投方式获得辽宁盘山县 15 宗地块。这15宗地块，皆为商住用地。

“由于我们进入环渤海区域的时间较早，所以希望能够主要集中在一个地区发力。如果开发得特别分散，对公司管理以及尽快融入这个市场都不利。”侯贵明解释。

据悉，目前华发股份在沈阳(含盘山县)的土地储备已超过127万平米，占总储备的17%以上，仅次于珠海的37%和中山的19%。

长城证券有限责任公司研究员刘昆认为，从华发股份2011年在沈阳不断拿地以及2012年刚开始就在盘锦拿地建筑面积224万平方米的动作来看，东北俨然成了公司的利润增长点。

但海通证券的分析报告也显示，尽管华发股份在沈阳、大连以及包头地区的项目在2012年将进入销售，但公司今年的主力推盘依旧是华发世纪城六期、斗门水郡、华发蔚蓝堡，这些项目仍然主要集中在珠海地区。

时代周报记者也从公开资料看到，尽管目前华发在珠海以外的地区成立了26家项目公司，但除中山和包头外，华发股份目前其他城市尚未获得任何收益。