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国企“地王”批判

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借助危机背景,在不对称的资源、政策推动F和在非完全市场竞争下形成的“国进民退”,扭曲T市场资源配置,打压了市场活力和效率。

中国房地产业诸多怪现象让人迷思。比如不管怎么调控,房价就是停不下上涨的脚步,比如开发商高价圈地与巨量闲置用地并存。而近期引起业界热烈讨论的是:国企加速扩张、疯狂抢地的现象。

国企地王频现

10月20日,保利在土地市场上成为焦点。在以总代价46.12亿接下广州项目后,保利又以20.42亿的总价成功竞得佛山地块。而在同一天,保利以拍卖会最高出价17.9亿元,将南京地块收入囊中。一日之内,保利在广州、佛山、南京三个城市耗资了近百亿扩张土地储备。

地产商之间圈地大战,从性质上看,与国家间的军备竞赛并无本质区别。

今年各地爆出的“地王”得主名单中,中海、保利、金地等是常客,行业龙头万科自2007年底就明确表态不当地王,但今年5月以来也没少拿地。至于部分背靠央企“大树”,频频搅局的非著名房企,也着实引起了业界的强烈关注。

国企在政治及自身利益的驱动下,作为救市敢死队带头入市拿地,成功改变了人们对未来房价的预期。在全球经济危机背景下,中国房地产却量价齐升,销量及涨幅甚至超过2007年的历史纪录。

面对逐渐显现土地区域垄断,有专家表示,垄断资源的最大表现就是开发商直接控制定价权,设置高竞买门槛拦住中小开发商,相当于取消了公平竞争。由少数大型开发商进行区域垄断,存在一定风险,受到开发商资金链以及开发进度的制约。

有开发商解释,大型房企拿地通常会考虑规模效应,在某个区域集中拿地,有利于集中开发和销售,连续开发形成大型社区,也有利于市场集中度的提高。

公开数据显示,今年前7个月,万科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米,占总新增土地储备建筑面积的49%。

中国房地产测评中心最新公布的数据显示,土地储备前十名的房企,其土地储备之和已达3.05亿平方米。按目前的销售速度,个别房企土地储备量够其销售10多年。

国企缘何如此血脉赍张?

追根溯源,持续“地热”的背后定有强大力量支持。

他们抓住当前国家救市的有利时机,充分利用自身资金及垄断资源的独特优势,大肆圈地圈钱,以实现其政策变现、低价融资、追逐暴利、抵御通胀、保值增值、树立品牌、国庆献礼、做大以抢占央企重组有利形势等各自目标,在全球经济危机,政府救市中上演了中国所独有的“国进民退,追涨地王”的大戏。

SOHO中国董事长潘石屹指出:“拿地门槛越来越高了。如果不是一个上市的公司或者实力雄厚的国有企业,没有很好的融资途径,要一下拿出40个亿50个亿,确实是非常困难。”

本轮的“地王”现象,是国企及上市公司,追逐政策套利及资本市场套利下的产物。“地王”高价拍地的重置成本,面粉高于周边房价即面包的价格,周边楼盘乘机哄抬房价,更使人们相信未来的房价肯定会更贵。然而建立在虚高重置成本预期上的房价预期缺乏真实市场的支撑,超出市场供需博弈及购买能力上的房价是泡沫。地王扭曲了土地市场的价格,人为推高了房价预期,虚高的房价必将回归理性。2008年泡沫崩溃的场景相信很多人还记忆犹新。

借助危机背景,在不对称的资源、政策推动下和在非完全市场竞争下形成的“国进民退”,扭曲了市场资源配置,打压了市场活力和效率。伴随“国进民退”的是民间投资的大量萎缩,从这种意义上来讲,是改革和市场经济的倒退。

我们应在国家战略层面上认真审视“国进民退”现象,使国家资本投入在更多关系国计民生基础,而不是借助危机,依靠国企优势“与民争利”。