断供:迫使楼市“硬着陆”

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[一段时间以来，深圳楼市都是全国楼市起伏的重点观测区域之一。在这个区域内，许多人发现他们过去买的房子，价值在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，成了负资产，一些房主选择把房子扔给银行，不再偿还银行的贷款。这种情势迅速催生了一个新闻热词――“断供”。]

“断供”的消息传出后，马上有媒体认为深圳现象将引发全国“断供潮”。

深圳楼市断供样本

深圳不良贷款出现抬头的主要原因，是由于房价不断下跌造成一些还未交付使用的物业变成负资产，有的购房者干脆选择主动断供。事实上，与去年10月每平方米17350元的历史高位相比，到今年5月，深圳房价已经下跌超过30%，这意味着很多购房者的三成首付化为乌有，其房产的现价不足以抵挡银行的贷款，选择断供也是情理之中的事情。

来自深圳市国土房管局的统计显示，今年前5个月深圳房价分别为每平方米15080元、每平方米16314元、每平方米13618元、每平方米11962元和每平方米11014元。在深圳，关内关外的房价一直相差悬殊，在2008年的2季度，深圳的龙岗区的房价更是首次跌破5000大关，由一季度的每平方米5082.92元下降为4872.83元。

时间回到2007年，就会发现正是在这一年里，深圳的房价暴涨，泡沫越来越多，所以也就有了2008年的泡沫破裂。2005年，深圳平均房价为7000元／平方米，而到了2007年这个数据飙升到接近16000元／平方米，仅2007年头6个月，房价就上涨了50%。其中2007年5月深圳市商品房成交均价为每平方米14223元，比2006年全年平均房价9384元/平方米上涨了51．57％。

2007年的暴涨究竟到达一个如何疯狂的程度？有一名深圳房地产商称，现在楼盘的利润率已经高到让他们不好意思的程度了。王石在出席一个活动时也称，中国房价涨的过快，而且持续时间很长，已经出现泡沫，泡沫一定会破裂。如果泡沫到了非裂不可的程度，那一定是从最大的泡沫开始。

房价还有向下空间

其实，深圳市国土资源和房产管理局已在7月9日了一份分析报告，这份报告鲜明地提出两大观点，一是房价已逐步调整到位，二是需要适度调整房地产调控政策，即所谓的“救市”。

总体来看，报告称房价已调整到位，无非是基于如下四点判断：其一，房价已有较大幅度下降，5月份深圳房价比去年最高点下降了36%。其二，市场交易持续低迷，预计住宅销售面积全年大致为350万平方米，仅相当于10年前的水平。其三，居民自住需求有所上升，全市房价基本接近90/70房的水平，大致在10000～11000元/平方米。其四，房价已有止跌迹象，剔除低密度住宅入市影响，6月份房价为11159元/平方米，基本与5月份持平。

事实上，房价见底离不开两大先决条件，即泡沫适度和成交放大。前者对应房价的周期性变化，后者则表现为供求关系均衡的结果。一般来讲，房价见顶之后，一手房及二手房成交要经历三个阶段的变化。第一，一手房成交较二手房显著回落，房价主要由二手房成交支撑呈现抵抗式下跌。第二，无论一手房还是二手房，成交均大幅回落，市场普遍持观望心态。第三，成交有所回升，房价继续小幅下跌。

从供求关系来看，房价未达到均衡状态。上半年，深圳市住宅施工面积为1950.89万平方米，住宅新开工面积为303.89万平方米，预计全年施工面积为2254.78万平方米。即便是以三年的建设周期计算，未来平均每年竣工面积为750万平方米。而今年预计的销售面积为350万平方米(含二手房)，供大于求的趋势十分明显。此外，房价泡沫最为严重的2007年，一手房成交也不过501.40万平方米，供给还是会持续大于需求。

不难理解，深圳房价仍然还有向下的空间。

断供不可能波及全国

断供对我们来说并不算陌生，美国次贷危机的导火索就是因为大量买房人还不了银行贷款导致贷款银行坏帐剧增，以至于IndyMac这样的银行竞相倒闭。但是从目前深圳银行反映的数据来看，深圳银行坏帐仍然处于可控制的范围内，楼市断供也不足以引发中国式的次贷危机。中国银行深圳分行提供的数据显示，其房贷的烂账率大概是0.5%，比去年上升了0.3个百分点，以前是0.2。这个数据与其他贷款品种相比，依然是安全的，在银行看来，房贷也还是优质贷款。央行的数据显示，到2008年3月底，与房地产相关的贷款仅占整个国内银行体系贷款总额的17%，因此专家认为即使以现在上升后的坏账率来计算，也远不足以对金融安全构成压力，更不足以引发次债危机。

从购房者来说，选择断供或者继续还贷其实是场搏弈。首先从断供的成本来看，如果选择断供，意味着他放弃房屋产权，银行将对房屋进行拍卖，贷款人将白白损失掉首付款、已经偿还的贷款及手续费用。对于自住者来说，首付其实是生活中的一项非常重大的开支，除非遇到意外或者实在无奈的情形，购房自住者不会贸然断供。另一方面，断供者还将承担相应的违约责任及负面的信用记录。中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容说，在逐渐完善与发达的个人信用体系下，个人信用不良记录对未来个人与商业银行发生往来关系会制造许多障碍。在这样的情况下，除非迫不得已，没有哪个购买自住房者会选择按揭贷款断供的。因为，其代价与成本太高。剔除这些代价，断供者还将蒙受资产恢复正值的机会。

此外他还认为，深圳断供向全国蔓延而影响中国经济及金融体系的担心是没有必要的。因为，房地产是不产动，房地产市场都是一个个分割的市场。在这些不同的市场，其房地产市场的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前许多二、三线城市房地产市场的价格而言，由于这些城市房价上涨幅度不大，因此，其调整要到商业银行承受风险的程度还有很大空间。

凸显业主消极自救

部分业主断供恰恰是净化市场的行为，它有效地警示了发展商、银行以及利益链条上的利益相关者，千万不要以为房地产市场是稳赚不赔的。

远在本轮调控启动之初，相关主管部门就多次表示，既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。这样的观点当然不错，但现实的问题恰恰在于，房价大涨已屡屡出现，房价大跌我们还从来没有见过。即便是目前，楼市成交量低迷仿佛已成事实，房价的普跌也根本是没影的事。民众对普跌信以为真，那是出于朴素的愿望。而房产商力顶“跌了”，所寄的希望却在政府改变调控政策以救市，那句“防止大起也要防止大落”的话，被他们看作最好的承诺。

深圳楼市断供一方面是揭穿了购房者的伤疤，另一方面也将开发商的暴利公布于光天化日之下。从13000多元的毛坯房到6888元送全家电的精装修，这一切只发生在短短几个月的时间里，购房者的资产缩水一大半，而开发商仍然有大把大把的利润可赚。任何事物都有一个回归理性的过程，而人们也总是倾向于同情弱者。但是如果以深圳楼市出现断供的现象就作出深圳楼市乃至中国楼市出现危机的结论，并将此希望政府救市的缘由，那么这种作法实质是在维护房地产商的暴利，中国的房地产业不会出现任何变化，购房者资产缩水的事件仍将继续。