谨防城市发展的房地产化陷阱

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城市政府“经营城市”的房地产思维对“体质赢弱”的中国城市宛如虎狼之药，虽见效一时，却遗害长远

中国当代城市发展的泛房地产化大潮来势汹汹，不可阻挡。有数据显示，全国每年建筑新建量70％以上是房地产住宅项目，如果再加上其他以房地产方式进行开发的城市商业建筑，以及由房地产商参与“运作”的公共建筑，房地产业在中国当代城市建设中已经占据了一个惊人的比重，用“主宰”一词亦不为过。短短数年间，房地产行业的迅猛发展向世人昭告：中国的“房地产城市化”时代已经来临。

房地产城市化演变的历史

当代中国的城市化逐渐演变为房地产化，有其清晰的逻辑线索。上个世纪90年代中后期，随着市场经济模式全面取代计划经济模式，中国城市从计划经济体制下的资源分配中枢转型为市场经济体制下组织资源参与市场竞争的核心。近几年来，城市竞争加剧，从低水平的GDP数值竞争演化为全面的城市化竞争。因此，城市化在当代中国，不单纯是经济发展的自然结果，其本身就成为一种着意追求的城市目的。然而，在当代中国的绝大多数城市中，不同程度上都存在着城市化发展内在动能不足的问题，仅仅依靠城市税收体系难以保证给城市化提供一个有效、快速、充沛、持续发展的动力机制。

在此背景下，“经营城市”理论的出笼，为缺乏动因的中国城市化发展注入了一针强心剂。经营城市理论将土地资源视为城市的主要资源，而把房地产业设定为城市发展的主要动力，以人为制造城市化需求来推动城市化进程。在这一理论的指导下，中国当代的城市化模式从早期的开发区模式转变为房地产模式，城市化发展被逐渐引上了房地产发展的单一轨道，而房地产思维也日益主宰着城市政府的城市思维。

中国城市发展的房地产化导致了两大必然后果――城市政府的房地产公司化与房地产公司的政府化。前者表现为城市政府倾向于以一级土地开发商的思维来思考城市问题并进行城市决策，往往把政府对城市的公共服务职能替换为追求城市土地升值的短期逐利行为；后者表现为开发商在“接管”城市土地开发的同时，也接管了城市政府随之让渡出来的城市建设与管理的部分职能和权力，这一现象在所谓“房地产大盘”开发中表现得尤其突出：在诸多大盘开发中，城市政府向开发商们推卸的责任与让渡的权力，直接纵容房地产商们在巨大的城市尺度上推行裸的资本意志。在一个缺乏制衡的低水平市场经济环境下，这种资本意志是唯利是图的，甚至是嗜血的，并具有社会、文化上的排他性。

房地产城市化的危害

近年来，随着城市土地资源的迅速耗竭，以房地产开发来推动并主导城市发展的模式也日渐走到尽头，其动力减弱(当然还有巨大的惯性)，而其弊端与危害凸显。在房地产城市化浪潮的席卷下，中国当代城市文化几乎已经成为房地产文化的同义词，而城市政府“经营城市”的房地产思维对“体质赢弱”的中国城市宛如虎狼之药，虽见效一时，却遗害长远。

比如，它使得城市发展缺少根本性的文化关怀。对于城市管理者来说，如果仅仅从“开发”而非“涵育”的角度去发展城市，城市必定出现“去文化化”趋向。把经济收益作为度量城市发展的唯一标尺，城市只有经济发展目标和为之服务的空间发展目标，而没有长远的文化发展目标与作为立市根本的文化态度。城市整体以房地产化方式逐利的必然结果，就是导致拜金主义价值观在城市中泛滥，而城市文化品位在市场趣味的熏陶下日益低俗化。

同时，房地产城市化浪潮还会让城市长期与整体的综合价值受损。房地产思维归根结底，是一种短期的交易思维，而非长期的栖居思维；是一种局部的商业思维，而非全局的综合思维。以房地产思维去经营城市，追求的是将城市资源迅速“变现”，而不是长期的城市整体综合价值的提升。以经营城市理论为指导，有些城市甚至在几年间就把今后几十年的发展用地变卖殆尽，有些城市在最重要的黄金区段大搞短平快的低水平商业开发，遗患未来，为祸子孙。被房地产文化主导的城市文化，弥漫着短视的功利主义与及时行乐的享乐主义气息。

重要的是，在这样的趋势下，城市公共利益得不到充分的保障。与一般的商业资源相比，城市土地资源有其特殊性：它首先是一种公共资源，其次是非流动资源，然后是不可再生性资源。这些特殊性导致城市土地资源近乎“一次性”的配置不能纯粹依靠市场，而需要政府的适度干预和调控。

当政府以房地产思维来经营城市时，那些纯公益性、无法产生利润的城市公共资源往往被放在末位考量并被市场的力量逼到底限，甚至被牺牲掉。当房地产城市化的格局一旦形成，城市土地资源和空间资源没能按社会正义的原则进行“类永久”配置时，城市中的社会不和谐、不稳定因素就将长期、持续地存在下去。换言之，“和谐社会”是难以按照房地产法则被“经营”出来的，对城市而言，公共资源的房地产化和公用事业的过度市场化一样，都意味着极度危险。

需反思城市的根本处境与发展方向

在中国城市化进程已经被高度房地产化的今天，房地产问题已然不是一个简单的经济学问题，而是一个综合发展的城市化问题。

房地产城市化的现实逼迫人们必须在政治、经济、社会、文化错综交织的城市平台上去思考中国的房地产问题，也逼迫人们必须从房地产的视角去反思中国当代城市的根本处境与发展方向。如果说，谨防中国经济被房地产绑架还是盛世危言的话，那么，谨防中国城市发展跌入过度房地产化陷阱，谨防中国城市文化被肆意泛滥的房地产文化所裹挟，已经是当务之急。