住宅花费不低于368万元

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结婚时买一套房，孩子上学前换购一套房，一生中进行四次规模不大的装修，以上海地区为例，中产家庭这样的基本需求就至少要花费368万元。

对于大部分人，包括刘先生夫妇，为了结婚、居住稳定、孩子上学等问题，大概工作5～10年后还是会选择买房，而不是一辈子都租房用。能够坚决将“租房策略”坚持到底的人群。毕竟还是少数。

如果刘先生夫妇选择买房，那么他们的支出难免又要多出一大块，包括买价、各种税费、装修等费用。

第一次购房成本超过100万元

今年30岁的刘先生，在2007年4月份就已经在父母的资助下在上海浦东的苗圃路购买了一套商品房，刚好赶在2007年5月房主“跳价”前签下了合同。

91平方米，单价11000元／平方米，总价100万元，刘的父母资助了20万元(父母条件一般，为此刘先生夫妇说好5年内将这笔资金还给父母)，为了少支出些利息，刘先生还动用了自己积蓄的70％也就是10万元，最后等于是首付了40万元，并采用了“20万元公积金贷款+40万元商业贷款”的组合模式。

加上契税、印花税，还有帮上家支付的所得税等，刘先生为购买第一套房实际支出了102万元。

刘先生当时的组合贷款期限均选择了20年，当时5年以上公积金贷款利率4.77％，5年以上商业贷款利率最高7.11％。他们拿到九折即6.339％的利率，每月月均总还款为4253元，其中第一个月利息支出达2579元，此后每月还款额度中利息成本逐月降低，本金占比逐渐提高。

如果刘先生一直供款到约定的20年期满，那么利息总共要付出约36万元。

如果此后刘先生夫妇在供款若干年后，比如5年或10年后，提前一次性还清所有贷款，或是将此房卖出换购另一套房子，那么利息支出可以降低些，按实际支出算。

换购二套房又要100多万元

实际上，从我国现在的国情来看，城市里的大部分家庭一生不可能只购买一套住房，换房是非常正常的事情，有些人一生中甚至要换很多次房。

随着孩子的出生，特别是孩子要在4年后(2013年)上大学，刘先生夫妇当然也很想换套大一点的房子，或者换到学区好一点的小区。

但面对眼下的高房价。刘先生夫妇还算理性。他们不想全家人都成为“房奴”，不想生活中以房子为唯一目标。如果真要为孩子上学考虑换房，那到时候还可以将面积标准降低，比如不选120平方米的，而是选择108平方米的。

他们算了一下，虽然现在这套房子已经有不少增值。2009年7月初的市场均价在17000元左右，总价可以达到153万元左右。但这第一套房的贷款本金余额还欠50多万元呢，而且两人的收入水平还没有显著的增长，积蓄也不是很多，如果在4年内就要购置第二套房，那么就要把这套房子先卖掉。

由于宏观政策特别是货币政策取向已经出现调整信号，刘先生预计未来房子价格不会快速上涨，那么就按照年增长率5％计算。大约可以获得140万元左右的现金(185万元房子售价-45万元房屋按揭贷款本金余额)。

而他们的目标置换房现在的总价位已经要240万元(2万元×120平方米)，同样按照5％的年增长率，4年之后大约要290万元。

这样，到时候置换的差价要150万元左右。如果到时候贷款130万元，贷款20年共240期，若按照5％的年利率水平，每月月供要8578元；若按照6％利率计算，则月供要9313元。如果利率上升到了7％左右的水平，则月供要超过1万元。

展望4年以后。刘先生夫妇都要34岁了，在职场业已打拼了12年多，收入可能会有一个台阶的上升。考虑到加薪和物价上涨等因素，那时候刘先生的收入差不多可以达到12000元左右，刘太太说不定已经有8000元月薪，两人月收入可以达到2万元左右。

“我们的工作性质，决定了年终奖不会很高。也就几万块钱。如果要让月供占到我们月收入的50％，我有点受不了。最好能在30％，最多也就接受40％，不然两个人万一工作上有所闪失，不是要还不起了?”刘先生这样想。

这样算下来，到时候，如果孩子发展的确需要。那么就换个108平方米左右的吧，到时候总价大约263万元(2×108×1.054)，换房差价就是123万元(263-140)。

到时候自己再贴个20万元的积蓄，那么贷款103万元也就可以了。

如果4年后需要贷款103万元，贷款利率按照5％、6％、7％三档分别测算，则月供分别为6797元、7379元、7985元，刚好在刘先生家庭的可承受范围之内。

至于第二次购房(换房)过程中的各种税费成本，我们预计为4万元。

利息成本接近100万元

这样算下来，按照刘先生的情况，假设他们第二套房没有提前还款，而是按月供下去，他们为了购买前后两套房，不计算货币时间价值，一共花费了323万元(102万元房价+4年按揭贷款利息约10万元+123万元差价+税费4万元+20年贷款利息74万元)。从这323万元的“成本”可以看到，基本上100万元用在第一套房、100多万元用在第二套房换购差价，还有两次利息成本接近100万元。至少四次装修40多万元

为了结婚2007年初买房时，刘先生的女朋友(现在的妻子)家里还出了10万元，用于两人的婚房装修。

买房之后必定要装修，这谁也逃不掉。刘先生第一次购房时装修就花了12万元，这里面硬装潢部分大约是7万元，软装潢花了1万元，购买家具支出2万元，添置家电又用掉了2万元。

而装修和家电的使用寿命一般在8～10年，软装潢的寿命通常更短。还好4年之后刘先生可以换房，而且可以换个5年内的次新二手房，买下之后花个5万元左右稍微改改就可以人住了。然后再预算3万元左右添置软装和家电，而不需要大兴土木。

只是，第二套住了四五年或是六七年之后，因为那时房子本身装修已经快要8～10年了。如果刘先生选在买人第二套房后的第6年装修，时间也就是从现在开始往后推10年。

比照现在的装修装潢价格，108平方米的套房装修费用大约15万元。假设装修市场价格以3％左右的通胀率计算，那么10年后需要20万元的装修费用，再加上软装和家具、家电，总价估计25万元。

同样，又过去10年后，也就是刘先生夫妇50岁时，这第二套房子还需要再进行一次装修，这次装修主要是对住宅进行重新粉刷，更换一些软装潢、家具和家电，与上面提到的第二次装修差不多。按目前的行情，硬装潢部分需要花费5万元，20年后上涨到约9万元。

而在第四次装修之后，刘先生还有可能进行新的装修或添置新的家具、家电。在这里我们就不再计算了。

如果一生装修4次，那么总花费大约相当于现在的44万元(12+8+25+9)。

刘先生这一生，如果按照这样的情况2次购房、4次装修，一共需要花掉367万元。