浅析房地产开发企业工程技术管理的有效措施

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摘要：房地产开发企业的工程技术管理是房地产企业在经营过程中的一个必不可少的组成部份，始终贯穿于工程开发过程中，随着房地产行业竞争的日趋激烈，房地产销售由卖方市场转为买方市场，对房产的工程质量投诉也日趋增多，业主对房地产的品牌、质量及技术含量要求达到一个新的高度。而工程技术管理则是保证房地产品牌、质量、技术含量的基础。

关键词：房地产工程 技术管理 措施

Abstract: Engineering and technology management of real estate development enterprises is the real estate enterprises in the business process of an essential part, which runs through the project development process. With the real estate industry competition is increasingly fierce, real estate sales change from a seller's market to a buyer's market. The owners of the real estate brand, quality and technical content requirements and reach a new height. The engineering and technology management is to ensure the basic real estate brand, quality, technology content.

Keywords: real estate; engineering; technology management; measures;

中图分类号：TB497文献标识码：A文章编号：

引言

工程技术管理水平的高低，直接影响经济效益、社会效益、环境效益的实现，从而会影响市场占有率，制约企业的发展。为此，要加强房地产开发企业的工程技术管理，提高技术素质及技术水平，为企业和社会服务。本文从房地产开发工程技术管理的“三大性”， 房地产开发企业工程技术管理的工作内容分析房地产技术管理有效措施。

1、房地产开发工程技术管理的“三大性”

（1）综合性：房地产开发企业的技术管理工作是一项综合性很强的工作，不仅仅是单纯技术角度，更要从工程经济方面来分析，但又不能片面追求企业的经济效益，它综合了工程技术、工程经济及国家有关方针、政策、法规、规范等的要求。一个项目从决策分析、可行性研究、规划设计、施工图设计、组织施工、最后竣工交付使用。整个过程、都为实现经济效益、社会效益、环境效益服务。

（2）复杂性：对于一个项目，房地产企业不同于设计单位、 施工单位、 监理单位等都有其阶段性工作内容，他们的技术管理较单一，都在各自的业务范围内进行，而房地产企业的技术管理工作要衔接、协调各阶段、各专业、各类建材、各种设备之间的关系，从平面到立面有机地组织落实到一个工程上，要解决从土建、水电安装、燃气等多项问题，不仅如此，还要根据不断变幻的市场，从技术上解决经营方面的一些问题。

（3）超前性：工程开发建设项目投资周期长的特性，要求工程技术管理工作要有超前性，一幢住宅、一幢写字楼要使用几十年，甚至百年。加之住宅商品化的推进、市场的选择、住宅科技含量的提高，近几年，单从住宅房型讲，就经历了一室一厅、二室一厅，三室一厅.双厅双卫层等多种户型的演变，甚至超越了前十几年的变革。随着人们生活水平的不断提高，人们对居住质量、居住环境提出了更高的要求.这样就要求开发企业的技术管理工作具有超前性，从技术角度增加开发产品的适应性与灵活性，全面考虑到社会发展的需求.使得经济效益与社会、环境效益相统一。

2房地产开发企业工程技术管理的工作内容

(1)参与编制所开发项目的可行性研究,针对所要开发的项目.从技术、经济角度分析其可行性,为开发决策提供技术上的依据。

(2)根据开发要求编制建筑工程的设计任务书,包括工程项目的功能要求、技术经济指标、 面积标准、装饰标准。同时负责组织编制工程项目的规划设计方案、详细规划、初步设计、施工图设计、并组织企业内部的经营、工程、预算、计划等各部门对各阶段成果进行研究、修改。

(3)参与编制工程项目的开发建设组织设计.组织协调设计单位对施工单位进行图纸会审、 技术交底,并与取方经常联系及时沟通情况,研究处理出现的各种问题,参与工程监理单位组织召开的各种工程会议,解决工程中各种技术问题。

(4)组织各种建材、设备的技术考察、选型,负责审验用于项目上的一切建筑材料,并把住质量关,根据需要参加工程建设中各阶段分项分部的验收工作及隐蔽性工程验收的认可签证。

(5)编制开发方工程项目的竣工资料.审查组织工程的质量保证资料，监督施工技术资料的收集、整理和技术档案管理工作。

(6)制定开发企业内部的技术措施、编制和实施企业内部的科技发展规划，搜集科技情况。及时了解国内外建筑工程的科技信息,适时推广新材料、新技术,提高开发产品的科技含量。根据工作需要进行专题技术研究及总结。

3 房地产开发企业技术管理的措施

（1） 编制技术管理的规章制度和目标

根据技术管理的工作内容。 结合企业的自身特点及技术发展规划,根据国家规范、 标准及政府有关规定,制定出各种规章制度和技术管理要达到的目标,使技术管理工作有序、 责任分明、 目标明确,如制订岗位责任制、 技术管理者责任制、 质量管理办法、 各专业的技术标准,工程技术方案合理化的建议办法。 这样既能充分调动技术人员的积极性、 增强责任感,又能有效避免工程技术决策的随意性。还要编制完善技术管理责任制，工程技术质量管理办法，各专业的技术标准，规划设计各阶段的设计任务书、设计指导书、工程图纸审核程序及成果审批制度，工程技术合理化建议奖励办法等，其中设计任务书、设计指导书是设计事前控制的重要环节，也是控制设计和图纸质量的重要手段。

（2）依靠有关各科研单位,专业机构和专家等社会力量

企业的技术力量及覆盖面终究有限,在日常工作中经常会遇到众多专业、 众多学科的技术问题。 虽然作为开发企业的技术管理人员,要具备多专业、 多学科的基本知识来协调解决各种技术问题,但不可能样样精通。 况且建筑工程技术也在不断发展,新技术、 新材料的不断涌现,我们不可能及对熟悉掌握,因此,在遇到一些技术性较强、 专业性程度较高的技术问题时,可依靠社会力量,聘请专业工程师或高级专家来解决,或者向有关专业机构咨询,解决这些无法解决的技术问题。例如近几年在国内，外墙装修，开始使用玻璃幕墙、金属板、GRC 预制构件等，市场上出现有很多新的装饰材料，对这些材料的了解，有些设计、施工单位常和我们处于同一起跑线上，因此更不能完全依赖他们去决策。笔者在工作中通过经常实地考察类似项目，到各种专业市场实时了解新材料，在互联网针对性搜索工程及材料甚至生产厂家信息，或通过专家咨询等，多方面搜集资料，掌握有关知识，取得发言权，然后与设计、施工单位共同研究。经验证明，这个工作方法是科学的、有效的、也是必要的。