Townhouse发展趋势实

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中图分类号： F293.3 文献标识码： A

当今国内住宅房地产市场，新产品层出不穷，Loft、Studio、Soho、Solo等纷至沓来，townhouse作为这种独特的产品可谓一枝独。Townhouse的出现和迅速发展丰富了住宅产品市场，为购房者提供了更多的选择，我们在为其叫好的同时，应更多的关注其在提高人居环境质量方面的现实意义，并通过合理疏导，使Townhouse发挥更多的积极作用。

一．Townhouse在中国市场的产生

Townhouse源自于欧洲，是工业产业革命时期的产物，是一种批量生产的供城市居民居住普通住宅。欧美的住宅发展是连续渐进的，即使在二战后的振兴时期，集中的公寓式住宅都难以成为住宅市场的主流产品，他们的理想家园仍然是要拥有草坪和阳光的独立式住宅，而Townhouse则是集中建设在中心城区出租的住宅。

中国的住宅发展因近代经济发展的落后而有别于西方，住宅的类型没有遵循传统方式发展，新的住宅类型全都是泊来品。如租界的建立，使中国有了洋房的概念；解放后的恢复时期，引进了苏联的公寓建设。结束，严重的房荒使住宅建设更多的关注于营造的快速，投资的节省，所以有现今多层及高层公寓式的住宅一统天下的局面。

住宅市场化的今天，人们在“别墅”和单元式住宅之间发现了Townhouse这一西方的传统住宅类型，将它引进、演变成一种新型的、面向中高端市场的产品，且大受市场的欢迎。在2000年前后，媒体曾大叫“汤耗子”来了。来了且受欢迎，说明我们现有的住宅产品类型不完善，市场有需求。单元式公寓是围绕“解决住的问题”而展开，是为达到“居者有其屋”的目标而产生的一种经济快速的权宜产品，距舒适的居住方式相差甚远。为了适应先富起来的一部分人的生活居住需求，我们开始了大量的别墅的营造。由港台式、日本式，到现在的欧美风，总之有天、有地、有四面外墙。但这种“别墅”，是市场上的高端产品，目标客户群很小，服务的对象很少，不能适应大众的消费。随着人们居住水平大幅改善，收入大幅提高，人们开始在住宅市场上寻求新型住宅产品，终于就有了媒体所称的“汤耗子”。 天不算太蓝，地也不是很开阔，可以使花草直接滋养于土地，且楼上的响动不会来自别人家。天、地、庭园都不算太大，但都有了。犹如十万到十五万左右的轿车一样，配置齐全，性价比合适。可以说，随着人民生活水平的进一步提高，在拥有私家车之后的奋斗目标，就该是拥有一套城市近郊的Townhouse了。

二．Townhouse的发展

1.Townhouse选址重视城镇依托

Townhouse作为一种全新的住宅产品类型，顾名思义，既要有Town（城镇）的支持，又要有House（独立住宅）的低密度品质。选址应在城市边缘，或者在卫星城内，具备完备的城市配套服务设施，距城市5-30分钟车程为宜，周围的教育、商业、医疗、休闲设施配套完善，最好有优美的自然环境，临近高速路，周边有方便快捷的交通道路网络。

2. Townhouse高品质的规划

Townhouse的社区规划应强调建筑与自然的融合，创造出富有生气的建筑室内外空间。中国第一代的Townhouse产品中，如一栋洋房、康城等，在容积率为0.61~0.62的情况下，自身由灵活规划，提供了丰富的街景和足够的社区中央和组团绿化。而在以后的Townhouse产品中，容积率越来越高，规划形态主要是行列式，其主要原因是由于容积率的限制，面宽加大了，进深减小了，层数也降低了，必然对规划形态有所影响。所以发展商应在重视户型设计的同时重视规划设计，提供更加理想的室外环境空间。

3. Townhouse产品的多样化

目前所谓Townhouse产品已由最初的三层为主、顶天立地、前后花园的联排住宅发展成为二类不同倾向的产品。一类是向高环境质量低密度发展，向别墅品质靠拢。具体在于加大面宽，降低层数。这一类可以被称为Townhouse 或独联体，因为有类产品每户之间侧墙已连接很少或不连接。平面形状往往表现为“L”形、“+”字形等。它所瞄准的是高档次的Townhouse消费者。

另一类产品是向高密度、低价位发展。增加层数，做成上下叠加。虽然每户都有或南或北的私家小园，但产品形态本身已更像城市集合住宅中的复式住宅。这类产品或称为叠拼，或称空中别墅或Cityhouse，也有叫做接地式住宅的。其产品存在的基础仍是市场对低密度住宅的追求，只不过它所瞄准的价位偏低，所提供的土地或庭院环境资源也不理想。这种产品分化其实也是Townhouse这种产品其自身特点决定的，它本身就是介于普通复式住宅与别墅之间的一种过渡产品。

4.立面的多元化与品质的高尚化

几年来Townhouse项目的立面设计多种多样，建筑风格非常的多元化。由于这类产品的特性与别墅不同，与多、高层住宅也不同，Townhouse的生活特点便是追求休闲，乡野味的生活。它不如别墅豪华阔气，但比城市普通集合住宅有明显的乡村倾向与高舒适性。以其产品品质特点来评判，其风格当突出高品质人情味与乡土化。

三、Townhouse项目开发中的问题

目前Townhouse项目开发中尚存在许多问题。

首先不少开发商对Townhouse概念理解错误。将Townhouse作为一般住宅来开发。概念上的错误导致选址的错误，结果造成有的Townhouse项目有house而没有town，没有可以依托的城市外部配套环境。

其次是规划上的问题，片面追求高密度、容积率，有的达到0.7、0.8，使小区环境严重下降。根本不能发挥Townhouse这种居住形式的环境资源优势。

三是建筑规划设计上的问题，常常出现两个极端，一种是照抄照搬国外项目，不考虑国内的气候条件与人文环境。另一种情况是设计师不理解这种产品的特性，以及其所体现的生活方式，设计出来的产品自然不能满足更高的使用需求，建筑外观形象与室内空间单调平庸、没有特色。

四是忽视社区环境的整体设计。建筑与环境自成体系，互不关联，环境设计粗糙，缺乏细部，室内室外环境过渡空间没有质量，没有把室外环境按照室内设计的精度进行设计和实施。对室内外空间环境的全方位整体设计可以表现为自然流畅，朴素清新的风格，同时在近人尺度的细部处理上精雕细琢，才更能满足现代人的审美观和对环境质量的需求。应避免那种人工堆砌，矫揉造作的设计手法和假大空的环境空间。

五是规划设计中忽视建筑的可持续发展要求，不考虑建筑能耗标准，缺少能真正提高居住质量的、适合中国国情的生态技术的应用，使Townhouse产品科技含量不高，很快就在市场上失去。

综上所述，Townhouse虽然在西方的住宅建设上是一种普及型的产品，但在中国，它则是一种非主流的、高档的、时尚的精英住宅。它会以一种非常适宜居住的住宅模式存在，也因为社会和市场的需要而不断地出现在新推出的楼盘中。但我们应该清醒地认识到它的需求对象，和这种对象所追求的居住生活方式。更需要看到的是Townhouse在我国的住宅建设中的地位，以及它对我国所制定的一些基本国策的影响。