论物业管理中业主自治组织的民事主体地位

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摘要:我国《物权法》和《物业管理条例》都把业主大会和业主委员会作为物业管理中的业主自治组织,但对其是否具有民事主体地位规定模糊,造成不管在理论界还是在司法实践中,对业主委员会的民事主体地位争议颇多。事实上,在建筑物区分所有权下,业主大会是业主的意思,机关、业主委员会是业主大会的执行机关,二者都难以成为完全民事主体,而由全体业主组成且能真正代表业主的业主团体才是业主自治与管理公共事务的独立民事主体。因此,我国应引入并明确业主团体的概念,重塑业主团体的民事主体地位。

关键词:业主委员会;业主团体;民事主体

一、引言

在我国,业主大会和业主委员会作为物业管理中的自治组织得到了《物权法》的确认。物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会由业主通过业主大会选举产生,是业主大会的常设性执行机构。但《物权法》对业主大会和业主委员会是否具有民事主体地位规定模糊,造成不管在理论界还是在司法实践中,对业主委员会或业主大会的民事主体地位争议颇多。

二、业主委员会的民事主体地位辨析

(一)我国业主委员会民事主体地位的相关法律规定

《物权法》规定:业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。该条款只是规定了业主委员会的管理权能,但其是否享有诉权却没有明确规定。业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该项条款只说明业主与业主委员会之间发生纠纷,业主委员会可以作为被告,但对于其他情形下业主委员会能否作为被告并没有明确。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定了几种业主委员会可以作为诉讼主体的特定情形:一是针对物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予以支持。二是按照《物权法》规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予以支持。三是规定物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业服务费的,人民法院应予以支持。

综上所述,为了维护广大业主的合法权益,业主委员会在一定条件下具备民事诉讼主体资格。在我国的法律规定和司法实践中,其既可以作为原告又可以作为被告,但其诉讼事项必须属于业主委员会的职责范围,任何超出其职责范围的诉讼,都不具备民事主体资格。

(二)业主委员会的民事主体地位辨析

从以上的法律规定和司法解释可看出,为了及时有效维护全体业主的合法权益及提高诉讼效率,司法界努力尝试各种方法赋予了业主委员会部分的诉讼主体地位,但始终无法做到赋予其完全民事主体地位。首先,目前许多小区没有成立业主大会或业主委员会,对其更是无从谈起。其次,各级法院在是否受理业主委员会当被告的案子时仍存有疑虑。业主委员会本身没有任何财产,如败诉法院的判决将成为一纸空文。

同时,在理论学术界也在为赋予业主委员会合法的诉讼主体地位而努力。归纳起来有三种:

第一,从业主委员会的实体权利出发,直接赋予其法人地位,从而使其获得独立的诉讼资格。依据我国《民法通则》的规定:法人的根本特征是有独立的财产或经费,能够独立承担民事责任。然而业主委员会只是业主共有财产的代管人,活动费用是从业主交纳的物业管理费中提取的,其自身并无独立的经济能力。业主大会没有自己独立的财产,不能独立承担责任。因此,不管是业主大会还是业主委员会都不具有独立的法人资格。

第二,主张民事主体三元论,认为业主大会属于我国民事诉讼法中的“其他组织”。随着经济社会的发展,民事主体由自然人发展到法人再到形形的不断增多的其他组织,关键是业主大会是否属于“其他组织”。认为属于“其他组织”的理由是:民事主体资格是民事主体享有民事权利承担民事义务的法律评价,“其他组织”作为我国第三类民事主体,并不以有无独立的财产作为判断标准,而取决于社会的需要。业主大会具有一定的组织机构,经相关主管部门登记后受到法律认可,更是发挥着一定区域内的物业管理功能。

第三,否认其民事主体地位,另辟蹊径,采用实体权利和诉讼权利相分离的理论,或引入国外诉讼担当及诉讼信托理论作为其取得诉讼权利的正当理由。对民事主体与民事诉讼主体的关系,我国现今学界主流持有限分离论。假如实体权利与诉讼权利分离理论成立的话,业主委员会可获得程序意义上的当事人(即为保护他人实体权利而以自己名义参加到诉讼中的人)。这与国外诉讼担当和诉讼信托理论不谋而合。

上述观点中,业主委员会法人化行不通,“其他组织”或实体权利与诉讼权利分离论尚存争议。

如果我国从法律上强行赋予业主委员会独立民事主体地位,还会造成物业管理中各相关主体的关系混乱。

首先,赋予其民事主体地位,无法确定其外部关系。如当业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同时,作为民事主体的一方业主委员会成为合同当事人,而合同实际履行者却是业主。

其次,赋予其民事主体地位,无法理顺其内部关系。我国业主委员会如被赋予独立民事主体地位,则业主大会、单个业主与业主委员会之间的关系该如何界定,业主大会的地位又该如何确定?

因此,不管在司法实践中,还是在理论上都难以赋予业主委员会独立的民事主体地位。解决这种困局,还得从源头,即业主自治组织产生的原因入手。

三、重塑业主自治组织――业主团体的民事主体地位

(一)业主自治组织产生的机理

我国《物权法》规定了业主的建筑物区分所有权制度。在一个物业区域内,建筑物的所有权被区分为专有部分和共有部分。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共同所有和共同管理的权利。

一方面,区分所有权明确了在有公用部分的建筑物中,业主享有对其专有部分完全的排他的专有权,任何人不得随意干扰和侵入其私人生活空间,每个业主对专有部分享有独立的物业管理权。另一方面,区分所有权人的一部分或全体只能对其享有的部分或全部共有部分进行管理。对共有部分,业主们必须共同行使管理,且这种共有管理权是全体业主的共同事务。原则上,必须由全体业主协商一致,方可对其共同物业行使管理权。而实际上,对共同物业的管理,不可能事事完全一致,亦无多大的必要。这样,业主共同管理权的行使需要一个能够凌驾于业主个人之上的组织――即业主自治组织,由其代表全体业主的共同利益,反映业主的共同意志,维护业主的合法权益。

(二)引入新的业主自治组织概念――业主团体

如前所述,业主委员会只是业主自治组织中的一个机构,自身不能担当起业主自治组织的法律重任,因此需要引入一个真正能担此重任的业主自治组织――业主团体。

第一,如果没有业主团体这一法律主体的存在,那么现行法律法规所规定的作为全体物业代表机构的业主委员会就缺乏一个被代表的主体,因为业主委员会不可直接代表所有单个业主的意志,其在客观上只能代表全体业主作为一个整体的集体意志。

第二,虽然我国立法均规定由业主委员会代表业主对外实施管理行为,但业主委员会在事实上是不可能代表每一个业主个体的,业主委员会与单个的个体业主之间不可能存在一种委托关系。

第三,业主委员会不是由全体业主组成,而仅仅是由部分业主代表组成,不能全面反映全体业主的意愿。

业主委员会代表应当而且只能是全体业主构成的一个整体组织,即业主团体。所以从逻辑上,全体业主组成一个团体,业主委员会仅为该团体的代表机构。应当在将来的立法中引入业主团体的概念,将其作为业主自治组织。业主团体的下设机构包括业主大会和业主委员会,业主大会是业主团体的决策机关,而业主委员会是业主团体的执行机关和代表机关。业主大会和业主委员会本身并非社会团体,也不是独立民事主体,仅仅是业主团体成员参与集体议事所借用的一种方式。业主组成一个“某某业主团体”――具有独立名称、组织结构、活动场所――作为民事主体,类似于公司,业主类似股东,业主大会类似股东大会,业主委员会类似董事会。

因此,我们应该引入业主团体的概念,将现行的业主大会之“会议模式”,还原或者说重塑为业主团体之“组织模式”。

(三)重塑业主自治组织――业主团体的民事主体地位

明确业主团体的民事主体地位有利于业主自治管理的有效运作。业主团体作为一个整体概念,它是业主委员会对外民事活动的实质法律主体,是全体业主及业主委员会法律责任的最终承担者。这样全体业主不仅有一个一致对外的名义,解决了合同主体等问题,而且能够通过一个合理、有效的机制参与物业管理事项的决策,有利于业主自治机构的完善。因此,必须重塑业主团体的民事主体地位。

第一,应明确业主团体的概念和性质。业主团体是便于物业管理,由全体业主共同组成,按照小区所有业主(包括使用人)的意思成立的组织体,有其名称、章程、组织机构、工作人员,有其一定的经费或一定的可支配的财产(即指业主共有财产),经登记而成为非法人团体。从性质和类型看,类似于非营利性的公司。在业主团体独立的理念及法律秩序下,业主大会是业主团体的权力机关,所有业主组成业主大会,按照专有部分的居住面积兼“按户头”的表决方式,行使重大问题的决策权,形成集体的意思;业主委员会则是业主团体的执行机关,执行业主大会的决议,业主委员会的权利来源于业主团体,原则上其对外活动均需业主团体的授权;由业主委员会主任作为业主团体的对外代表人,其对外活动产生的权利义务最终归属于业主团体。所有的业主都有权利监督业主委员会的活动。

第二,应明确其成立的程序。可参照股份有限公司设立的程序,在政府房地产管理部门(物业管理机构)的指导下,由先入住的达到一定数额的业主发起设立,经政府物业管理机构登记而成立。

第三,在明确业主团体的民事主体地位和成立业主团体后,可借鉴现代公司的管理制度,进一步理顺业主团体、业主大会和业主委员会之间的关系并完善相关制度。如可借鉴公司的监事会制度成立业主监督委员会来制约业主委员会的运行等。

四、结论

在建筑物区分所有权下,业主大会、业主委员会难以成为完全民事主体,业主团体才是业主自治与管理公共事务的独立民事主体。虽然我国法律赋予了业主委员会部分的民事主体地位,但从长远看,建议将我国《物权法》和《物业管理条例》中关于业主大会、业主委员会的相关规定予以修改完善,明确规定业主应组成业主团体,业主团体经由登记而成为非法人团体性质的民事主体。

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(作者单位:广东建设职业技术学院)