买房起纠纷,一波六折谁是真主人?
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买主花巨款买了一处房子，刚刚搬进新居，却被卖主的前妻告上了法庭，卖主也临阵倒戈，买主因此缠上了一连串的官司。那么，房子到底应当归谁呢？历经一审、上诉、发回重审、上诉维持、抗诉、再审改判6次波折，最后的公正在抗诉中实现，背水一战的买主露出了久违的笑容……
千谨万慎，
斥巨资买来麻烦房
35岁的夏鸿是江苏省淮安市的一名普通工人。为了改善居住条件，夏鸿和妻子到房屋中介公司进行了买房登记，决定在市区购买一套房子。
2005年12月初，夏鸿了解到有一房源，其登记信息表明：卖主沈忠，房屋及院落面积约600平方米，房屋有证面积为275.55平方米，售价为52万元。夏鸿心动了，便想买下这套房子。
在房屋中介公司的安排下，夏鸿很快与沈忠见面了。夏鸿问他：“卖房子这事，你和妻子商量好了吗？”沈忠直言相告：“不瞒你说，我和妻子已于1997年在民政局协议离婚了。离婚时约定，我一次性补偿她1.5万元，儿子沈斌跟着我生活。现在，前妻已再婚并生有一女，房子与她已经没有关系了。”
夏鸿还是有点不放心，追问道：“那房子是你们夫妻共同建的吗？”沈忠说：“我和前妻结婚前，我父母送给我3间平房。结婚后，我们两人在主房西侧建了3间平房。2002年12月，我以自己名义领取了房屋建设工程规划许可证，于次年3月拆除了6间平房，重新建了现在的房屋。2005年2月，我以自己的名义领取了房产土地使用权证和房屋所有权证。”事后，夏鸿又到房产交易所查询，确认沈忠所言不虚。
12月21日，他们签订了《房屋买卖合同》。夏鸿陆续向沈忠支付房款，共计34.3万元。12月23日，在办理房屋产权转移时，沈忠在申请表中再次申明“原产权属本人一人所有，无其他共有人”。2006年1月9日，夏鸿终于领到了房屋产权证。3月1日，夏鸿一家高高兴兴地搬入新购房屋居住。
当夏鸿全家还沉浸在欢乐之中时，全然不知道一场官司在等待着他们。3月15日，沈忠的前妻吴梅将夏鸿和沈忠告上淮安市清浦区人民法院,诉称夏鸿恶意取得房产，请求法院确认买卖合同无效。接到诉状后，夏鸿急忙找沈忠商量对策。让夏鸿意想不到的是，沈忠说：“我出售共有房屋确实不当，同意房屋买卖合同无效并愿意退还房款。”沈忠的态度让夏鸿猝不及防，夏鸿意识到只能靠自己力争权益了。
得而复失，
买主陷入冰火两重天
4月6日，清浦区人民法院开庭审理此案。在法庭上，夏鸿辩称：“我通过中介购房，且该房是沈忠在与前妻离婚多年后领取的土地证、房产证。沈忠在房屋初始登记和转移登记时均注明‘房屋产权属本人所有，无其他共有人’，我取得房产完全是善意的。”为此，他请求法院驳回吴梅的诉讼请求。
一审中，吴梅提供了其于2005年10月20日与沈忠签订的《离婚补充协议》，协议主要内容为：“自建房屋归吴梅与沈忠共同所有；待独生子沈斌成家后，全部转其名下，并办理产权过户手续，双方不得擅自将房屋出卖他人。”清浦区人民法院审理后认为：吴梅并没有提供相应的证据予以证明该房屋是其出资与沈忠共同所建。离婚补充协议内容可信度低，不予采纳。据此，该法院作出一审判决，驳回吴梅的诉讼请求。
一审判决后，吴梅向淮安市中级人民法院提出上诉。2006年8月4日，市中级人民法院作出发回重审的裁定。之后，清浦区人民法院查明的事实发生了变化，认定：吴梅与沈忠将6间平房拆除后共同出资建设了房屋。早在夏鸿与沈忠签订《房屋买卖合同》当晚，沈斌将父亲卖房的消息告知了吴梅，吴梅与沈忠、夏鸿发生争吵，并经当地派出所出警处理。
清浦区人民法院重审后认为，讼争房屋中坐西朝东3间房屋系婚后所建，坐北朝南3间平房虽系沈忠婚前取得，但据双方关系存续期间的法律规定，可视为共同财产。吴梅与沈忠离婚时，对该财产未予分割，有离婚协议为凭，应予认定其系他们共同财产。夏鸿在办理房屋过户手续、领取产权证前，知道吴梅不同意出卖讼争房屋，仍然购买该房，故买卖合同无效。
2007年1月29日，清浦区人民法院作出判决，判定《房屋买卖合同》无效；沈忠返还夏鸿房款34.3万元，夏鸿将房屋返还给吴梅和沈忠。夏鸿不服，向市中级人民法院提起上诉。5月17日，市中级人民法院作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。
二审判决后，经吴梅向法院申请强制执行，夏鸿一家被迫从所购买的房子中搬出。夏鸿向市人民检察院提出申诉。市人民检察院经审查，认定夏鸿购买房屋系善意取得，终审判决确认房屋买卖合同无效不当。2008年8月23日，经淮安市人民检察院提请，江苏省人民检察院就本案向省高级人民法院提出抗诉。11月6日，淮安市中级人民法院对本案裁定再审。2009年1月8日，市中级人民法院根据法律的有关规定，判决撤销原一、二审判决，驳回吴梅的诉讼请求。
（文中人物均为化名，题图与本文无关）
律师说法
江苏省人民检察院抗诉之所以得到省高级人民法院的支持,其原因在于:
首先,根据吴梅与沈忠的离婚协议，双方对共同财产已进行了分割。离婚后，吴梅已与他人结婚生子，在离婚后再出资与沈忠共同建房，且在离婚8年后又签订《离婚补充协议》有违常理。
其次，沈忠在办理产权时已经注明“房屋产权属本人所有，无其他共有人”。基于物权登记的公信力，夏鸿与沈忠签订了《房屋买卖合同》，双方均履行了交付义务，并办理了产权过户登记手续，夏鸿是一种善意取得。夏鸿作为善意第三人，其与沈忠的房屋买卖行为应予以保护。即使吴梅是房屋所有权人，其可以也只能向沈忠主张损害赔偿。
本案争议的房屋在翻建前一直由吴梅与沈忠共同使用、管理，可视为夫妻共同财产。但离婚后沈忠以个人名义进行翻建，房屋建成后亦以个人名义领取了土地使用权证和房屋产权证。沈忠的上述行为完成了物权登记要件，对外产生公信效力，确立了沈忠对新建房屋权利人的地位，亦使得原来可视为夫妻共同财产的房屋已灭失，同时排除了因婚姻关系所延伸出的产权共有的可能。
吴梅与沈忠签订的《离婚补充协议》仅能在他们之间产生约束力，不产生与土地使用权证、房屋所有权证的对抗效力。对于吴梅设立在原物上的权利，由于原房屋的灭失而转变为债权，应由沈忠负责偿还。争议房屋，沈忠作为产权人有权进行处分。夏鸿通过房屋中介公司，在双方的交易过程中，对沈忠出售的房屋的“两证”及沈忠的婚姻状况进行了必要的审查，已经尽到了应有的注意义务。因此，夏鸿购买房屋为善意取得。
武向春（江西博德律师事务所律师）