要重视城市化进程中住房租赁消费问题的研究

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随着城市化进程的深入，住房消费将成为影响居民消费的一个重要变量。当一个国家或一个城市的住房成为居民重要财产性收入的时候，就意味着住房租赁消费将可能影响居民的收入结构和消费结构，从而对国民经济核算以及内需政策的制订产生重大的影响。

经济学理论告诉我们，家庭的消费决策一般是跨期进行的。家庭购入住房需要利用前期收入或预支未来收入，家庭对住房的消费则发生在以后各期，因此住房消费最能体现家庭消费决策的跨期特征。家庭的消费水平取决于当期收入和财富水平，住房一方面因提供效用属于消费品，一方面提供收入属于资本。这样，住房既作为资本品又作为消费品，将影响居民的消费行为，从而从宏观上改变消费率。因此，清楚认识我国住房消费的现状，采取合理的住房消费政策显得越来越迫切。

在国际上通行的GDP核算中，住房消费是居民消费支出中非常重要的一部分。由于我国住房租赁市场不发达，全国各地差很大，国民经济核算中的虚拟房租主要以成本法核算为基础。这种方法，可能对房屋市场价格的变动考虑不够，以至低估居民的收入和消费水平，影响GDP的核算。另一方面，由于全国各地的城市化水平、经济发展阶段不同，用平均数的方法核算，就可能使级差地租无法得到充分的反映，从而反映不出城市化地区和非城市化地区在居民收入结构和消费结构方面的巨大差。因此，我国存在对居民住房消费核算偏低的问题，核算的差将影响消费率比较的结果，可能导致各种刺激内需政策的方向和程度出现偏差。

有鉴于此，本期以“城市化与居民住房租赁消费”为论题，集中讨论在城市化加速推进的过程中，居民房屋租赁对居民收入结构和消费结构的影响问题。发表的这组文章中，大部分是以国家统计局、深圳市政府、市统计局和综合开发研究院人员组成的联合课题组研究的成果，这些研究成果以总报告和分报告的形式推出，相互交叉，互为支撑。

其中，“居民住房租赁核算及对消费率的影响――国际比较与中国的实证研究”，作为课题研究的总报告，着重依据美国和发达国家的一般经验，就全国城镇居民住房租赁消费对国民经济和居民消费率的影响做了深入的分析。“我国居民住房租赁核算的方法选择”一文，作为课题研究的分报告，通过对联合国国民经济核算体系（SNA）中有关住房租赁核算方法的分析，着重讨论核算的方法论和具体的计算过程。其它两篇分报告，“住房消费对美国宏观经济的影响”和“发达国家居民住房租赁市场的经验及借鉴――以德国、日本、美国为例”，分别从不同的视角研究了美国等发达国家住房消费和租赁市场的经验。

此外，本期论题还收录了国内其他研究者的相关成果，包括“从GDP核算看实体经济与虚拟经济”、“基于房价收入比的居民住房支付能力研究――以上海中等收入居民为例”、“论我国居民消费水平的影响因素”等。

我们相信，随着城市化进程的推进，中国的经济重心将继续从沿海向内地转移，城市化从100万平方公里向250万平方公里扩展，这意味着将崛起更多的大城市、特大城市和超大城市，房屋租赁消费将可能成为我国城镇居民普遍的行为。我们期待着有更多的有关住房租赁消费的研究成果问世。

本期轮值主编：唐杰 郑宇