物业税调控房价成败取决于细节

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提高购房首付标准是为挤压未来的房地产泡沫，出台征收物业税是为挤压现有的房地产泡沫，这样就实现了调控的两头互动，效果会非常明显。

物业税出台能否取得预期效果，关键在于政策细节是否厘清相关问题。

首先是物业税起征的基本单位――家庭如何定义？比如，三口之家，拥有90平方米住房，假如合理的保障性住房标准是每人30平方米，那么三口之家减扣90平方米，实际需交税额是零。但假如是两口人，能不能拥有90平方米的住房；假如是单个成年人，未结婚或者已经离婚，能不能独自拥有90平方米住房？会不会有人为了另一套住房而假离婚，比如能不能出台一个政策，单个成年人拥有90平方米住房，超过部分的物业税减半收取。这需要参照国外的做法并结合我国的情况来制定相关规定。

二是多套住房的物业税如何计算？一套自住房是一个税率，如果有第二套甚至第Ｎ套住房税率是否一样，或者为了抑制持有多套住房，税率逐步提高。假定有这样一个案例，一家四口买了三套住房，一套住房记在男主人名下，一套记在大儿子名下，一套记在小儿子名下。其中大儿子23岁，刚工作，未婚；小儿子13岁。如果把他们算作是一户人，可能另外两套住房征收物业税税率会提高。如果是三户人情况就不一样了。具体该如何操作？

三是物业税的扣减点，即人均扣减面积数量，在扣减范围内，实际税率是零。建设部的研究部门说，人均30平方米是小康住房标准，那么保障性住房的扣减标准是多少？最近出台的保障性住房户型已经明显缩小，那么最终物业税的扣减标准究竟如何？

四是物业税计算人均房地产面积是以城市为标准还是全国统一计算？这里面典型的是多套住房情况。比如，从广州到北京打工，广州有一套住房，是自住的，由于在北京工作，又购置了一套住房，这两套都是自住房。现在户籍制度正在改革，但目前还未接轨，由于户口无法进京，因此在广州的那套房也是自住房。因为户籍制度的缘故，应当两头都享受扣减政策。如果允许户籍迁移了，那么过了一定时期，只承认一套自住性住房则是合理的。如果全国统筹，有一套房要交物业税。如果不搞全国统筹，许多人在多个城市炒房将无法受到税收的调节，甚至有人用多套房来洗钱。因此建议，只要在本地工作（比如已经有劳动部门的登记与单位的登记，在所在城市工作两年以上），可以有一套自住房享受税收优惠政策。

五是物业征税方法政策的连续性如何体现？作为一个家庭，作为经济人投资置业，使自己家庭的资产保值增值，从法理上是没有问题的。那么，既然作为合法投资，即使新的规定出台，要抑制家庭投资房地产，也要和过去规定相衔接，不能随意清算过去，因为过去时是合法的。因此，需要前后按时间划断。在新规定出台之前的，应给予相当一段时间让投资人考虑，要不要继续持有，如果要促进流转，也要有一定的宽限期。

六是物业税的征收比例多少合适？比例小了，没有制约作用；比例大了，显然又不合适。

七是如何打击假名物业。近年来，有些投资者人并不以本人的名义购买物业，而是以自己的子女、亲友甚至他人的名义投资物业。参照韩国、新加坡的相关措施，全面普查现有物业，进行实名登记。

八是自住的大户型住房及远郊区的第二套住房怎么处理？经济发展了，住大房子也是情理之中。因此，即便是大户型，如果用来自住应当从轻税率，当初政府没有相关规定，不应当过于严格。从第二套住房来看，如果第二套住房在远郊区，与在市中心区拥有第二套住房性质是完全不一样的，建议在市郊购置改善型第二套住房（用以自住）从低税率，两套以上从高税率；而在市区第Ｎ套住房投资，应当从高税率。（摘自2007年10月24日《中国经济时报》）