展望 共赢
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房地产业是中国经济发展支柱产业，在当下全球经济危机尚未度过，中国经济复苏尚处于关键时刻，仍有赖于房地产业对经济整体带动之时，中国房地产业如何保持健康稳定发展?在经历去年市场动荡大幅起落之后，房地产市场走势去向何方?在金融对于房地产业影响越来越大，资本市场成为房地产行业未来融资重要渠道之后，房地产企业与金融机构的合作出路会在哪里?房地产业如何与金融机构在市场发展中继续谋取双赢?这些问题都是地产与金融界所共同关心的议题，是社会普遍关注的焦点。为此，第五届北京国际金融博览会与本刊特别推出“展望 共赢――2009中国房地产与金融高峰论坛”。
2010金融形势与地产走势
【主持人】：
宽松的货币政策及其带来的充裕流动性被业内认为是今年房地产市场投资与交易火热的一个重要推手。那么当经济逐渐复苏。2010年宽松的货币政策是否可持续?这会对房地产行业产生怎样的影响?明年房地产又将走向何方?房地产如何保持健康稳定发展?
国家行政学院决策咨询部研究员王小广
货币政策须回归“实际的适度宽松”
今年二季度以来，我国经济出现了企稳回升的良好局面，上半年GDP增长7.1％，估计下半年将超过9％，全年大致增长8.1％。这一良好局面的形成主要得力于超强度的信贷扩张和大规模的政府投资计划，而不是受内生性市场力量的驱动。实体经济调整远没有结束，在这种情况下，持续过快的货币供应增长不仅不能刺激实体经济长期回升，相反，会对未来经济的增长产生很大的不稳定因素，须高度重视。
信贷的持续过度扩张，会对明后年中国经济产生以下负面影响：如果使信贷过度扩张的形势持续时间过长，将会加大未来的总供给大千总需求的矛盾，使中国经济可能面临长期的通货紧缩局面；延缓了经济增长内在的结构调整，耽误了结构调整和产业升级的大好时机；过度的信贷供应将会延缓房地产市场的合理调整，加剧房地产的泡沫化，使中国面临由经济泡沫转为泡沫经济的风险；在实体经济调整未到位、需求仍面临很大压力的情况下，大量增加货币，尽管不会导致通货膨胀，但会转化为虚拟经济过度膨胀、资产泡沫化。
为防止中国经济出现泡沫经济趋势、保持经济持续平稳增长，须下决心控制货币供应量增长，核心是收缩信贷。为此，一要逐步收紧信贷，将货币政策山“名义上的适度宽松实际上极度宽松”调整为“实际的适度宽松”。二要调整房地产政策，抑制投资性住房需求，主要是严格执行二套住房政策，研究并尽快出台征收物业税政策。
金地集团董秘徐家俊
明年整体政策面预计“偏暖”
金融形势与货币政策对房地产行业发展影响很大。2009年上半年在金融危机爆发后为推动经济发展的宽松货币政策下，房地产行业的融资环境是非常良好的。我判断明年的货币政策不会出现人范围逆转，整体政策面还是“偏暖”，对房地产市场来说是利好。但是能不能延续今年上半年这么宽松的环境就有待观察，还要看各种各样变量因素如何发展：比如今年整体经济恢复情况，通货膨胀隐忧是否变成现实，房地产投资会不会出现大幅度上升，房价、成交量怎样变化等因素。
就房地产趋势而言，我们对房地产市场的中长期发展是比较看好的。今年8月份之前房地产呈现了量价齐升、高速增长，这是由于去年市场基数低、市场报复性反弹、宽松的货币政策等多方面因素推动的。但是从9月份开始，由于一些城市房产销量持续放大已到了比较高的水平，并且价格也累积了一定的涨幅，在这种情况下，部分城市房产销量出现回落，但是价格还是保持在相对稳定的水平上。可能未来的一段时间内，整个市场能够在现在这种情况下保持稳定，部分前期销量大的城市销量会有所回落，整体市场处在正常偏好的水平上。
中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺
未来短期内房地产将相对平稳
目前货币政策一定程度上已经逐步微调，与适度宽松的货币政策导向是一致的，从三季度新增贷款总额1.28万亿元来看，远远低于一季度的4.58万亿元和二季度的2.79万亿元。相信四季度这个数字会更低。当然，房地产行业受货币政策的影响是非常明显和直接的，货币政策宽松周期，人们的通胀预期会很强烈，也就会增强购房的欲望。
2008年至今，房地产市场经历大落大起，我认为未来短期内，房地产将相对平稳；从长期来看，随着经济回暖，新增财富增加，房地产的发展形势仍然是很乐观的。因为中国的房地产业跟其他国家房地产行业有很大区别，我们有8亿多农民，我们面临城市化问题。城市化的道路只要不结束，或者说只要城市化进程的步伐没有停，那么商品房的发展就基本会是在一个快速健康发展的大方向上。可以肯定的是，中国楼市经历了非理性上涨之后，必将在行业分化和洗牌中得到健康发展。需要注意的是，要保持健康稳定发展，避免大起大落，房地产企业应着力提升产品品质，提高性价比。
路劲基建主席单伟豹
五年之内房地产平均上升幅度应在10％以上
助推市场经济发展最重要的是政策要稳定，政策不管是好是坏，但是一定要相对稳定，只有政策稳定，房地产行业才能稳定，房地产企业才能根据政策调整企业的策略。政策“朝令夕改”是不可取的，也致使企业无所适从。对于市场经济而言，国家参与、行政干预得越少越好，而今年房地产“国进民退”现象就非常令人担忧，将导致行业整体竞争力降低。
理论上讲，如果明年全球经济复苏，全球经济向上，宽松的货币政策稍微收紧一点也是完全合理的，房地产行业未来肯定是波浪型前进、螺旋式上升。现在房地产一升就有人说有泡沫，一跌就有人说拐点，其实这是非常正常的市场状况。我认为明年的融资环境可能会稍微紧点，但是整体不会太差，可能会影响房地产的波浪型前进，但是不会影响房地产的螺旋式上升。我预测在五年之内中国房地产螺旋式上升，平均上升幅度应该在10％以上。对于明年市场形势来说，我也非常看好，应该说明年房价会有10％甚至10％以上的增长。
万科集团总部代表
市场心态将更趋成熟
房地产行业历来与宏观经济政策密切相关，自去年年底以来适度宽松的货币政策，对于推动行业的复苏起到了良好的作用。相信继续保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于稳定市场信心，促进行业平稳发展会起到积极作用。
万科一直以来都认为，大涨和大跌都不利于行业发展，只有持续平稳健康发展才是行业之福。经过这一轮周期的洗礼，相信市场心态将更趋成熟，从而推动行业的长期健康发展。
目前房地产市场成交仍然较为活跃，从三季度情况来看，成交量同比继续保持大幅增长，环比二季度也呈现出一定的上升，但环比增速有所放缓。从供应情况来看，今年以来市场回暖导致可售存量迅速消化，而2008年的市场调整导致企业普遍减少开工量，短期内的新增供应跟不上市场销售，到三季度时市场可售存量资源降至近年以来的低点，制约了成交量的进一步扩大。但
另一方面，9月份多数城市的批售面积已经有所上升，正逐步改善。预计年底新房供应将有较大增长，充足的新房供应，有助于缓解房价的上涨压力，推动市场的平稳发展。
“后危机肘代”
地产金融产品创新
[主持人]：
2008年席卷全球的金融危机对很多金融产品创新提出了挑战，然而，逐步丰富和完善直接融资工具，在防范和控制风险的同时加快金融产品创新，提高房地产行业的整体运行效率仍旧迫不及待。今年房地产融资环境如何?目前地产金融产品创新面临怎样的困难与障碍?随着REITs上海方案披露，业内认为。这将意昧着机构投资者之间的REITs或已箭在弦上，REITs今年能否取得突破性进展?对房地产格局有何影响?
北京中坤集团董事长黄怒波
地产金融产品创新“任重道远”
今年房地产企业融资环境形势还不错，比去年和前年都要好，为刺激经济发展，政府新增4万亿元投资扩大内需，流动性大大增强，另外，政策又极度宽松，流动性充裕加宽松政策双方面因素影响，今年房企融资形势还是很不错。
但是从总体的融资渠道来看，房地产行业金融产品还是比较单一，尤其金融危机出现之后，金融创新基本就停止了，目前开发商资金构成中，银行贷款比例占到70％以上。金融产品如何创新，房地产政策怎么更成熟，我们的宏观调控任务没有完成，所以当经济形势发展平稳的时候，还会面临宏观调控的继续，房地产市场还会有完善过程。进一步推动金融创新，首先要将私募渠道打开，还有把信托、REITs成本降低。
北京德柏金资产管理公司合伙人严清
REITs发行困境在于房价虚高
近期业界关于REITs的说法铺天盖地，并称今年四季度，将推出试点产品，首单REITs很可能是银监会版本的债权性方案。实际上银监会方案并不能称之为真正的REITs，只是借用了REITs概念或其操作方式。银监会提出的方案是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，其方案更偏向债权。而REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，是通过发行股票(基金单位)，从而使投资人获取长期稳定的投资收益，本质是通过股权获得收益，因此，银监会方案只是借用了REITs的概念。
从REITs发行困境的根本原因来讲，不是政策和法规不具备条件，而是房地产价格过于虚高。目前我国房产租金回报率(租金与房价之比)持续走低，比如北京、上海等大城市写字楼和酒店的租金回报率仅仅为3％～4％，住宅租金回报普遍只有百分之三点多。而REITs的投资回报率至少需在5％以上发行才能获得市场认可。反而言之，如果一个项目的收益率要达到5％以上，那么其售价就要大打折扣，比如2万元／平方米项目出租回报率是3％，为了REITs发得出去，可能房价就只有降到1.5万元／平方米出售，没有开发商愿意这样做，即使有人愿意低价出售也不具有普遍意义。因此，即使推出REITs试点，目前还很难达到理想中的高收益率和出租率，很快跌破发行价的可能性极大。
华远集团总裁任志强
不依赖银行的衍生品才是金融产品
在我们国家金融与地产的关系不能称之为金融地产，我们是以银行信贷为主导，更准确的称呼是房地产信贷。不过确实现在也出现了一些衍生产品，国内债券、信托等都开放多了。今年不少公司发行了信托与债券。但是一般这样的企业要么是上市房企、要么是央企。整体来看，房企融资渠道仍然是以银行为主导，我们现在最关心的是不依赖银行的衍生品。金融的概念是除了银行信贷以外的各种衍生产品都包含在内的，并不是只有央企和上市公司才可享用。
关于REITs，2007年时央行牵头，我们已经做过一些研究，但是当年10月份时，宏观调控改变了方向，防止房地产过热，因此就没出台。2008年经济情况不好就又接着开始研究。但出现的问题是银行认为REITs属于金融产品要管，证监会认为REITs是证券化产品也要管，两家开始“打架”，这是中国政治体制非市场化的重要表现。我相信REITs今年会有突破，REITs取得突破性进展的意义就是中国房地产可以有衍生工具，一旦REITs开了头，从更广泛视角来拓展房地产资本市场的资金来源就成为了可能。
房地产与金融共赢之道
【主持人】：
高投入的行业特色决定了房地产必须与资本共舞。而在实际的操作中，在金融政策等诸多方面还存在着金融与地产并不能有效对接的因素。目前地产与金融对接中存在着哪些典型困难与问题，房地产企业与金融机构的合作出路会在哪里?房地产业如何与金融机构在市场发展中继续谋取双赢?
北京中坤集团董事长黄怒波
金融与地产对接需要突破“抵押制”
金融与房地产这种行业与行业的对接需要成熟的政策或者理论。比如在美国金融与房地产对接就非常成熟，产品也很丰富，包括银行信贷、债券、自组银团等等，其后来发生金融危机是因为没有坚守原来的一些政策，比如出现了零首付等。
而审视我们国家目前的金融与地产对接，除了银行贷款是比较清晰的，信托与债券都时好时坏，因为法规政策还不成熟，而且社会上对这样的产品也还不太接受。金融行业与地产行业共赢，必须突破“财务报表、抵押制”，在金融体制上不突破，金融与房地产很难对接。
我国金融与地产对接还处于摸索阶段。金融政策也尚不稳定，在今年宽松信贷政策下，相对而言信托等其他融资成本就显得很高，大家觉得银行的产品成本较低，于是群拥银行信贷，而当银行的金融政策收紧、流动性紧缩的情况下，私募、信托等成本再高开发商也只得去融资。
再比如第二套房贷政策，凡是进入宏观调控的时候首先打压的是二套房贷，但是如果是刺激经济，首先放开的也是二套房贷，频繁变化导致各个银行执行也不一样。而对开发商、市场稳定来说，这不是一个好现象。我们现在一切都是过渡阶段，很多房地产政策还不成熟，正在向成熟过渡。
北京德柏金资产管理公司合伙人严清
产业基金是中小企业开拓融资渠道的重要力量
我国现在金融体系不完善，银行的风险管理体系决定了中小企业依赖于银行信贷不可行。
然而，中小企业占到了中国企业的99，4％，民营企业的就业人数又占到了总就业人数的70％～80％，因此，必须建立适合中小企业的融资渠道，比如基金、创投、小额贷款公司等，但是针对中小企业的投资，真正能起作用的还是产业基金。
目前，我国只有18家主要商业银行，110多家城市商业银行。农村信用社的数量很多，但多数的经营状况极差。相比之下，美国有7500家商业银行、886家存贷协会、400家互助储蓄银行和9900家信用社。在国外产业基金的规模非常大，是解决中小企业资金问题的根本之道。
路劲基建主席单伟豹
政策开放程度决定金融与地产共赢进展
内地这几年所出现的信托、债券等融资渠道并不称之为创新，只是参照香港以及国际上成熟的一些融资形式。金融与房地产未来是一定会双赢的，但是目前只是初步结合，借鉴外界的一些做法，这些金融工具的开放能不能做好就要看政策的开放程度。
万科集团总部代表
房地产金融工具创新和探索会日渐丰富
房地产属于资金密集型行业，和金融历来关联性较强。最近几年国内房地产行业发展很快，和资本市场的联系也日益密切，这加速了企业的成长。另一方面，和发达国家相比，国内房地产在融资上对于银行的依赖性仍然较高，融资渠道还有待进一步拓宽。随着资本市场的不断发展，相信对房地产金融工具的创新和探索会日渐丰富，如近期对REITs的尝试和探索，也反映了这一趋势。
房企扎堆上市前景如何?
[主持人]：
房企IPO今年呈现戏剧性历程。7月，中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股，为沪港两地开启今年房企首例IPO。目前，还有30余家房地产企业正在进行A股或H股的上市计划。然而近期大势似乎出现了逆转，9月赴港上市的内地房产“先头部队”华南城和恒盛地产在上市首日就遭遇“破发”。鉴于香港资本市场新股发行方面的波动。已有数只内地房地产新股在香港联交所主板挂牌后表现低迷。欲上市房企如何应对资本市场风云变化，把握上市时机?扎堆上市是否意味着未来新一轮“房地股”对赌局面还会再现?
建业地产行政总裁兼执行董事王天也
企业不要为上市而上市
目前全球经济复苏已经开始，并且中国在全球经济回暖中，表现非常突出。在这种情况下资本市场开始解冻，并且恢复速度会非常快。很多房地产企业准备上市，我觉得去抓住机会也是正确的，但是我认为企业不要为上市而上市。
实际上房企上市既是主动也是被动的行为，在我国由于银行目前仍旧是房地产商融资的主要渠道，但是目前银行信贷对于开发商的用途限制严格，并不是结合着开发商的资金需求的特性来规定资金用途。比如，房地产企业发展最主要的是要有项目，有足够的项目才能增长，而土地储备就很重要，可实际房企进行土地储备贷款，是无法从银行获取资金的，在这种情况下上市就成了开发商很重要的融资渠道。我对目前准备上市房企的建议是，首先虽然总体方向是好的，但是针对具体的企业，要看上市的条件是不是具备，是不是成熟，这时候要换位思考，准备上市的公司要站在资本市场的角度，站在投资人的角度，来看企业的定位、企业的战略、企业的财务状况能不能适应市场的要求，是不是具有特色。
其次，预期值不要太高。像最近宝龙集团对于定价就做出了调整。因为从战略上讲，上市对于一个企业非常重要，上市时的募资额等因素不能太过于看重，河南建业作为去年金融危机爆发后上市的唯一一家内地纯地产公司，上市后公司的市场在迅速发展，首先就是可以直接获取资金，而更重要的是企业取得了直接进入资本市场的权利，这比获取资金还重要。另外企业的财务状况通过上市也可以得到明显改善，并且企业的经营管理也会得到改进。
中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺
年内房地产股应该还有机会
随着房地产股的利润预期的进一步提升，年内房地产股应该还有机会。上市房企需加强土地储备、提供差异化产品以应对资本市场风云变化。
2007年曾经出现股价、地价、房价对赌局面。前段时间土地市场过热，很大程度上是因为广渠路10号地、15号地给了市场过多的期待，使得很多开发商忘记了风险，在竞拍过程中头脑发热。土地市场的冷热与政府对市场供应量的把控有很大关系，土地市场的一冷一热对房地产的开发是一个致命打击。目前，宏观面与当时是不能相比的，房地股的对赌局面应该不会出现。
路劲基建主席单伟豹
资本市场供求关系影响企业能否顺利上市
一个企业上市，需要很长时间准备，其实企业上市想赶是赶不及的，只有做好上市基本工作准备，等待上市的时机。今年资本市场环境已经比去年好了很多，但是目前有30多家房地产企业筹备或即将在香港上市，供求关系就会成为影响企业能否顺利上市的因素之一。
实际上，投资者对于准备上市房企投资价值的判断基本是利润率、绝对利润、资产三个方面。只是不同时期这些企业的推销手法不同，认为投资者看重土地储备的时候就多着重土地储备，认为市场关注利润率就多强调企业利润率。