由夏入秋 树上还有果子吃

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景气适度回落，高位盘整

首先，销售很有可能回归小年。预计2013年商品房销售额、销量、房价增速分别为26%、16%、10%，2014年，需求虽有基础，但因重新积累、经济增长平缓、货币环境总体偏紧、美联储退出QE等诸多因素影响，预计释放增速有放缓，预测销量增长9%，房价增长6%。在量价增速双双放缓格局下，不排除季度表现上有销售观望、清淡和促销的情景出现。其次，短期可售供给同比将明显增加。主要是因为2012年9月之后大幅增加的土地储备将形成新房可售，这将增加房价走平的概率。第三，预计新开工面积明显回落，投资下滑。2013年前11个月300个城市拿地面积同升36%，其中一线城市回升最大，同升63%，这将有利于开工和投资的延续，但2014年偏平淡的销售也将对新开工、拿地构成冲击，预计2014年新开工同增5%、投资16%。

在上述基本面情景下，开发商之间有可能会进入阔别一年的资金角逐和现金收割。因为2014年可能出现“影子银行”产品到期和总体信用收紧的压力，所以总体上开发商的资金面将偏紧，虽不至于出现系统性资金链危机，也许可能容易出现个别开发商的债务兑付风险。

行业长期由夏入秋，政策主题进入改革

2010年9月1日，我们通过专题报告率先指出过去5-10年房地产行业的高成长、高利润和高杠杆未来将呈现趋势性下降。我们最新测算表明真实需求（刚需和改善需求）尚未到顶点，未来7年中国住宅市场年均真实需求将是12.3亿平方米。所以短期或许还很难对存在一定泡沫的房价做出一定破灭、一定不会破灭的结论。

但我们需要厘清的方向和战略是：长期大趋势上行业已经从疯狂生长的盛夏进入休养生息的金秋。有利的因素还将存在，包括但不限于二胎政策、新型城镇化、等，将对行业产生总量或结构性的有利影响。二胎放开中长期可增加住宅需求，扭转适龄购房人口在更长时间范围内下降的趋势；短期将增加改善型和学区房需求。

未来几年的政策主题将是改革，但2014年可能更多地还是心理战和准备阶段，即取得房地产改革（尤其是税赋改革）方向和基本原则的大多数共识。焦点房产税预计会先立法和整合数据系统，存量是改革方向和目标，增量推广是改革路径，这也将有效降低对于行业总量和趋势的巨大短期冲击。

行业可能将表现出越来越超乎几乎所有人想象的分化。短期越来越清楚的可能将是区域分化，大都市圈及周边卫星城市、二三线中心城市带是最明显受益于人口持续净流入的，同时，统统枪毙三四线过于机械和静态，受益交通、产业转移、人口流入的三线一般城市也将是亮点和出路。

业绩、成长与改革主题兼具

相比实体行业由夏入秋，地产股因预期影响2013年几乎是由秋入冬，股价连跌、估值创新低、机构配置剧减，短期量价、中期政策、长期空间预期一律下地狱，满目疮痍。

2014年，基本面回归小年、政策回归有好有坏的真面目及落地等均将有利于股票预期的边际修复。同时，2014年主流公司业绩保持25%左右增长，动态估值不足6倍也将有利于产生阶段性价值修复行情。

我们的选股策略是：业绩保证足够便宜，成长保证估值修复最快和持续便宜，土地、国企改革等或将带来公司治理结构和内在机制的崭新变化。

因此，我们建议，首先研究深长城（000042.SZ）、华发股份（600325.SH）、深振业A（000006.SZ）、合肥城建（002208.SZ）、中华企业（600675.SH）、金地集团（600383.SH）等符合该标准的标的。当然，我们2013年深度研究的“模式之美”（拿地模式、盈利模式独特股）的华侨城A（000069.SZ）、世联地产（002285.SZ）等依然值得关注。