农村集中居住区土地登记发证问题探析
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摘要：我国的现有法律法规对于宅基地流转的限制、土地调整的规定，使得土地证登记和发放困难，对于农村集中居住区建设有着很大的影响。如何灵活运用国家法律法规，解决宅基地流转，针对实际情况，在国家现有法律法规的框架内采取相应的措施手段是解决上述问题的有效途径。
关键词：农村土地；集中居住；登记发证
中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-04-0031-1
随着中央提出的建设社会主义新农村的方针，城乡一体化的步伐也在加快，农村集中居住区建设正在如火如荼的进行，集约化利用土地，有利于改善农民生活条件，在农村实施集中居住区建设势在必行。集中居住区建设有利于推进城镇化进程，有利于土地节约集约利用，是通过采取自建、联建、代建、统建的方式，实现农村人口逐步向集中居住区、乡镇集镇区集中的居住形式，一项利国利民的工程。农民原来的宅基地权属界线都将被打破，土地发证难却成为农村集中居住区建设的绊脚石，使得农民合法权益得不到保障，这就需要土地部门积极调整解决土地所有权和使用权权属关系的问题，顺利实现集体土地统一管理。下面结合自己的工作对土地发证存在的问题进行梳理，提出不同的处理方法。
1 土地发证工作存在的问题
我国目前实行的法律法规明确限制了集体土地流转，正是这些政策阻碍了土地的登记发证工作。农民的宅基地在我国农村具有很强的社会保障作用，宅基地是农村居民的基本生活资料。所以国家为了保障农民的生活，特定了法律对宅基地进行了保护，避免不合理的兼并和流传。我国现行的法律是禁止农村宅基地流转买卖的，同时也不允许赠与、入股、抵押。我国实行的房地合一的政策，取得了房屋使用权就是获得了宅基地的所有权，由于宅基地的保障作用，是严禁外流的，需要外流必须在集体成员之间流转，人员想获得房屋的使用权就必须落户在这个经济体中；另外一户一处宅基地的政策，使得农民一旦出让就很难获得第二处宅基地，其目的是控制耕地的流失；最后对宅基地的面积进行了严格规定，不得超出规定标准 。
在这种政策的支配下，农村建设用地受到了很大的限制，集中建设居住区的发证工作就很困难，因为符合条件的很少很少，由于政策和法律限制了宅基地使用权流转的范围，那就是宅基地的流转应该是一个集体经济组织内成员，限制外来人口。导致发证难的原因还有农民不同意土地的调整，因为农户一般都住在自己承包田附近，如果调整远了，耕种收获不便，农民不同意调整土地;另一点，土地的广袤性，产生了土地的质量差别，良田被置换成薄田，农民的切身利益受到了影响，他们还是不同意调整；这样的调整从目前看实施难度大，但是集中居住的情况是农民需要跨村、跨镇的流动变化，所以宅基地跨组集体经济组织流转的现象应运而生，但是按照现在的政策规定，符合办证条件的只有很少一部分。
2 几点建议
2.1 合理调整宅基地所有权和使用权
严格执行“一户一宅”政策。目前我国集体土地实行的是“三级所有，队为基础”的所有权制度，到集中居住点居住的村民必须退出原有宅基地，把原有土地使用证注销，重新办理土地使用权证书。经办人员要签名以示真实有效。对规划为示范村和集中居住区的建设用地，要按照有关文件精神给予农户土地补偿，如果村集体有同等质量的土地，可安排给被拆迁户使用，由村委会与农民签订协议，将规划建设用地变成村集体所有，由村委会统一安排使用。严格限制规划集中居住区范围内的农民自行擅自建房。
2.2 限制购买权
对于集中居住区建房，必须坚持农民自建或者政府代建的原则，建设房屋要办理土地使用权证，农民或政府代建方要提供乡镇政府、住建局及等相关部门共同出具的证明。杜绝借机进行商品房开发。限制集中居住区房屋的交易范围，只允许集中居住区所在村被拆迁农户优先购买。严禁城镇居民到集中居住区购买房屋。
2.3 落实户口政策，保障外来人员合法权益
人口的流动，是土地权属发生变化的主要原因。对于示范村和集中居住区以外的人员申请宅基地，要经过村集体经济组织对其申请条件的审核，如果审核符合申请条件，并且申请者要提供原住宅基地被收回的证明，经本村集体经济组织2/3以上成员表决同意，则可由村委会给其办理落户手续，确定为宅基地使用权受让主体，这样保证了外来人员的合法权益。
2.4 集中居住区土地国有化
改变发证难可将集体建设用地征收为国有，并且无偿划拨给农户使用，这样处理后，宅基地的流转限制得到缓解，同时 也实现了农户房屋的产权明晰。这种情况一般适用于乡镇内实行，并且具有一定的资金和具备征收条件。在实施中需要注意两点，一个是国有储备地的无偿使用，一个是对于经营性用地需要先征收后出让，公开履行招拍挂程序后方可使用 。
为了保证社会主义新农村建设的顺利进行，必须结合农村土地管理实际，加快推进农村土地使用制度改革步伐，严把土地登记关，协调好土地和农民切身利益的关系，加强农村建设用地管理，探索集中居住区农村宅基地登记发证的新途径和新方法，是土地工作者要研究的新课题。土地涉及农民利益，牵涉千家万户，做好此项工作意义重大。
参考文献
[1] 王宏杰.浅谈我国农村土地规划管理存在的问题及对策[J].才智,2010(34).
[2] 黄花.我国现行农村土地管理制度的主要问题及改革思路[J].科学社会主义 2010(01).